王石談生房地產項目規劃設計的精髓

　　近日，萬科集團公司董事長王石在成都“２１世紀最佳生態區房地產建設研討會”上，縱談生態房地產項目規劃設計，強調地產項目開發要把規劃放在第一位。

　　王石說，在沿海某市參加了一個研討會，參觀了一個６０多萬平方米的新海灣小區，是請美國人設計的，引進的是地中海別墅概念。６０萬平方米，除了高層，多層和別墅是一種形態，差別只是兩層三層四層而已，用的材料和戶型是一樣的，只是戶型大小有區別。你到地中海去看看，高檔住宅小區兩幢中樣式都沒有重復的，而你６０萬平方米全是一種形式，要想高檔，怎么高檔得起來？我問這個小區是住宅還是辦公樓？回答說是小區。我就說，你們純粹是無中生有規劃了這樣一個６０萬平方米的住宅小區。象這樣６０萬平方米的住宅小區，其他什么也沒有的，作為居住形態會帶來許多問題。我對講解員說，請你回去給你們的老總捎上話，問他什么是地中海別墅，不知道就去看一看。我認為，規劃上不要迷信什么國際上的設計大師，當然國際設計大師有許多成功經驗，但他是不是按照實際來給你設計又是一回事。這是２００２年規劃的項目，使用的是國外地中海概念。這是把所謂的歐陸風格細分為地中海風格。從規劃設計上說，這種概念是含糊的。

　　王石說，深圳前年進行大明沙的規劃，也是請美國很有名的公司做的，規劃的規格相當高。深圳的中部和羅湖新界相連，西部是海，東部也是海，西部屬于珠江口灘涂。東部海岸是山，不是淺丘，腹地非常有限。我說，我認為規劃得非常非常好，一是注重靠海山體的自然保護；二是注重山、海和建筑之間的自然銜接關系，容積率低；三是山和海還有一段距離，設計了一個很大的人工湖引進海水，一下子就把檔次提高了。就是因為這個好的規劃，萬科花了３個億，拿了２０萬平方米土地。但我對規劃提出了一個意見：規劃是靜態的，還沒有動感的東西，美中不足。房地產項目要考慮動感，要有運動裝置。靠山的，保護了山的自然面貌，但是否開有健行、登山的路徑？有沒有運動自行車、山地自行車？海邊能不能有游艇、帆船？這些都要考慮。

　　王石說，我看了成都郊區的一個項目，是淺丘地。開發商沒有平，充分利用淺丘，稍一改就成了高爾夫球場。要是平地，就不敢蓋高爾夫球場。事實上，許多很好的淺丘地，現在都鏟平蓋了別墅。這不是在鏟我們的優勢嗎？所以我告訴發展商，你有２０００畝淺丘，鏟了１２００畝，剩下的８００畝千萬別鏟了。你看成都萬科城市花園，它的優勢在哪里，就在淺丘。你要做成淺丘地形，買地來做，成本就高了。優勢淺丘，是不可取代的。成都近郊房地產項目的淺丘優勢在２０公里范圍內的，超過２０公里，淺丘又不成優勢了。

　　判斷一個房地產項目成熟不成熟，可以用三個字來概括，就是“形、韻、神”?？梢院敛豢鋸埖卣f，你要是內行，你就去看一下萬科城市花園，萬科城市花園是具有韻味的。我們對房地產項目的判斷往往停留在形的層面上，缺乏韻。要做到韻，必須形韻神三合為一。首先是尺度，就是你蓋的房子有多高，房子與房子之間有多寬，房子與綠化是什么關系，是什么尺度，是怎樣的尺度關系比例。不是說不超規范就行，而是要非常舒服。立面讓人舒服了，還不行，還要講究用材料。你注意萬科就會發現，萬科的樓盤一般不用太好的材料，就是最高檔的樓盤，也基本沒有用很高檔的建筑裝飾材料。但材料的搭配很有味。我們見一些開發商把非常自然的大理石磨光貼在大樓上，形式上千篇一律，總叫人不舒服。還有色彩的搭配也要講究。