RBD與CBD：誰是主角

　　編輯按：不可否認，現在是CBD的天下，CBD是當仁不讓的商業地產中的主角。但是，誰能保證未來5-10年角色不會變換？在一系列房地產調控細則出臺后，一直占據地產輿論話語權的地產商代表在大眾傳媒上集體失語。他們將轉向何方？

　　說到底，中國地產業商道的變革也是城市規劃的變革。多年前CBD飄洋過海來到中國，導致大城小城CBD泛濫；現在，“城市商業游憩區”悄悄地走進了我們的視野。她會是地產商的最佳選擇嗎？
　　或許，向來以研究旅游規劃著稱的中山大學地理科學與規劃學院院長保繼剛，以及杭州市規劃設計院主任工程師張壯云的種種判斷，能給迷茫中的業界一些啟發。
　　“城市商業游憩區”有一個好聽的代名詞，請跟我來讀R-B-D。
　　房地產是一個敏感的行業，每一個新生事物在產生之前，總有一批前衛人士事先傳遞信號。與CBD不同的是，他們對RBD卻失去了先知先覺，因為RBD是先出現而后被發覺。

　　破繭　冷門稀缺后的生機

　　相對于近幾年來CBD在地產界中的“火熱”，RBD看上去有點“冷門”。盡管她在人們未發覺前就已出現，也抵擋不住CBD和泛CBD龐大的勢力。但是，中國有句俗話，叫作：“物以稀為貴”，越是稀缺的越能得到人們的賞識。在這一點上，RBD尚存生機。
　　那么，RBD如何破繭？破繭后怎樣生存？
　　據有關資料顯示，上世紀70年代城市商業游憩區（Recreational Business District簡稱RBD）概念應運而生。兩位外國學者在研究旅游區規劃時提出：“RBD是為滿足季節性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區。”此后，規劃師保繼剛等國內外一些學者相繼對RBD的概念進行了研究，把RBD解釋為：“城市中商業、游憩業和旅游業的互動區，它是以城市商業中心為基礎，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區域。”
　　保繼剛說：“RBD一般處于城市的中心區域，它是城市中心最吸引人的地方，其主要特點是與商業設施和商業活動有著高度的產業共生性和空間共生性。”
　　保繼剛是國內引進RBD概念的第一人。1995，在探討深圳華僑城城區發展模式時，保繼剛首次在國內城市與旅游研究中運用RBD的概念，當時引發業內不小的關注。直到1998，保繼剛等人就RBD的概念、功能、類型展開深入研究。保繼剛認為,一個比較完整的RBD,除了購物、飲食外,很重要的就是娛樂,包括體育方面和文化方面的娛樂。
      或許RBD讓你感到很陌生，但你一定熟悉上海新天地、德國海德堡以及城市中的步行街，這些都是RBD的美麗縮影。他們近乎于在商業與旅游區域中的交接處生存，并且呈現出勃勃生機。
　　目前，中國已經形成城市RBD雛形的區域包括廣州天河城地段、廣東中山孫文西路步行街、南京夫子廟地段、上海城隍廟地段、廣東惠州步行街、深圳華僑城及珠海九洲城地段等。幾乎每一座城市都有RBD落腳的地方，在這種形勢下，地產商紛紛投資RBD可謂明智之舉。

　　希望　與CBD共舞

　   在這個紛繁的社會，只要CBD一息尚存，RBD就會緊隨其后；只要CBD不會“下課”，RBD就會激情上演。有的人說RBD與CBD是“兄與妹”、“母與子”的關系，有的人說他和她的關系像一對“情侶”。業內學者們更傾向于后一種說法，因為從二者的概念、功能與形態上來說RBD注定要與CBD共舞。
　　杭州市規劃設計院主任工程師張壯云這樣解讀CBD與RBD的關系：一種是依附性，小型的、線裝，依賴CBD而存在。另一種是獨立性，接近但獨立于CBD。如特色酒店群落、影視中心、購物中心，要求有自身吸引力，與CBD一起形成城市功能。同時為本地和外來者提供服務。
　　不管怎樣，RBD是繼CBD之后興起的集游憩與商業功能一體的新型城市中心區,正在逐漸成為城市規劃的新熱點。
　　業內學者對二者進行比對后得出一個結論：在區位選擇上，CBD通常由商業的重要性、土地價格、可進入性和經濟地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區位則常常取決于自然的或歷史的景點。
　　在形態上，相對于CBD是城市零售設施高度集中的區域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設計。在功能上，以旅游者導向的旅游吸引物于服務設施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮，RBD與CBD常常都集中在傳統的街區中。
　　比較而言，CBD講求經濟效益，是經濟發展的產物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發展。而在張壯云眼里，不管是RBD還是CBD均有其共同之處：獨特的建筑風貌、特色的商業形態、良好的文化載體、完善的服務網絡。
　　然而，即使是再親密的愛人也會出現分歧和“斗爭”。在上海，CBD建設中由于內部競爭而落后一步，RBD成為完善城市功能、提升城市形象的另一個重要板塊。二者的生存狀態常常被人們所誤解，究其原因主要有兩點：一是CBD與RBD有著如母子或兄妹的關系，處于兩界交匯處；當地產商熱炒CBD概念時，RBD還不被人們所了解，把本應叫RBD的區域也叫成了CBD。
　　其實，國外的經驗早就告訴我們，CBD還是個總部經濟，就人氣而言未必是最熱鬧的地方，比如日本的新宿板塊隸屬CBD區域,但最繁華的地段還是被稱為RBD的銀座板塊。

　　未來　超越CBD不是夢

      坦率地說，現在鐘情于CBD的地產商越來越少，而RBD的粉絲越來越多。從RBD日漸在各大城市中蔓延的盛況就不難看出。
      上海新天地是一個成功的RBD典范。它的前身是上海近代建筑的標志之一——破舊的上海石庫門居住區。改造后，上海新天地被創新地注入了諸多時尚的商業元素，變成了一個集餐飲、購物、旅游、辦公等功能于一身的國際化商業、文化中心。房地產大腕潘石屹想把“建外SOHO商業街”建成北京的“上海新天地”，張寶全也有意效仿上海新天地模式，但在全國各地建設“上海新天地”熱潮中，成功者寥寥無幾。
　　素有“中國第一商城”之美譽的天河城是廣州最繁華的商業中心。目前日平均客流量已達到30萬人次，節假日客流量最高一天達81萬人次。天河城既帶動了周邊地帶的繁榮，也造就了一大批成功的企業老板。保繼剛說,天河城發展得相當成功,是一個典型的RBD。天河城的成功所帶來的“好人緣”使之成為廣州現代商業的標志。
　　不僅在南方城市，RBD的聲望在北方也不同凡響。
　　在泉城濟南的城市規劃中，將RBD的范圍界定為：以“金街”——泉城路和濟南“城市客廳”——泉城廣場為中心，北到大明湖北路，南到濼源大街，西至五龍潭—趵突泉公園一線，東至黑虎泉北路所覆蓋的區域規劃為濟南市的RBD。通過RBD的建設開發，擴充了游客的活動空間，發揮了旅游城市的商業、休閑、娛樂功能。
　　如果說CBD事先搶占了絕佳地段，那么RBD則“籠絡”了其絕大多數的商機和人心。一個是擁有龐大的地盤卻沒人埋單的“商業戰場”，一個是既有市場又有人緣的“游憩天堂”，此時再問誰是主角？答案已不言而喻。