上海微型CBD未來規劃解密：再造“東京模式”

　　整個規劃控制不光講容積率，而是和環境、節能聯系起來，包括公共設施、綠化、整體環境的設計理念和空間擁有量、布局等考慮得非常周到，處處是“以人為本”的關懷

　　12月2日，三菱商事株式會社開發建設部副部長小松壽“空降”上海。作為東京品川微型CBD項目的主要參與者，此行他是來給上海市經委、規劃等系統以及微型CBD項目方“講經”，介紹東京品川微型CBD的規劃建設經驗。

　　此前，上海現代服務業集聚區推進領導小組辦公室高級工程師張宇等人曾多次考察過東京品川項目。在張宇看來，品川項目的特點在于提出了“城市再生”的理念，將“循環經濟”的概念運用得恰到好處。

　　作為“十一五”期間現代服務業的主角，張宇覺得，“現代服務業集聚區（微型CBD）將是上海發展現代服務業的突破口，今后的建設力度也會很大。”

　　品川微型CBD闖上海灘

　　小松壽講解的時間并不是很長，但卻成功輸送了節能的概念。“通過多種節能手段的運用，我們的大樓比一般大樓節能30%。”小松壽告訴《第一財經日報》。

　　據小松壽介紹，品川微型CBD項目包括7幢超高層建筑，都配備自動調光系統，在屋頂上安裝太陽感應器，根據情況調節室內照明強度，安裝節能窗和窗簾，使冷熱空氣平均分布，盡可能減少能源消耗。

　　這種節能的概念也正是盧灣區經濟委員會主任吳荷生認為最值得借鑒的地方。“整個規劃控制不光講容積率，而是與環境、節能聯系起來，品川項目體現了一個城市再發展的思考，包括公共設施、綠化、整體環境的設計理念和空間擁有量、布局等考慮得非常周到，處處是‘以人為本’的關懷。”吳荷生說。

　　“日本大樓的壽命一般在60年，大樓的建造成本占總成本的20%~30%，而70%~80%為運營成本。因此，應該合理運營大樓，在建造時就考慮節能、環保，可以降低運營成本，這非常重要。”小松壽分析說。

　　在上海徐匯區城市規劃管理局副局長關也彤看來，東京品川的做法可借鑒之處頗多，比如其一，空間利用效率高，地上、地下充分利用；其二，交通組織完善，機動車系統、非機動車系統、步行系統分流，與軌道交通站點的連接也比較合理；其三，各業主利益協調得好，比如共用一套區域冷暖系統等，實現了資源共享，使整體效益最大化；其四，公共空間開敞，更加人性化。

　　據了解，品川項目的區域冷暖系統是由6幢商業大樓的業主共同出資，根據各樓的建筑面積計算出資份額，整套設備加上放設備的場所，一共要投資60億日元（約合人民幣4億元）,共同投資成立一個新公司，由該公司負責運營。

　　“對于整體投資幾十億元人民幣的微型CBD項目，這個投資還是劃算的，畢竟運營成本的比重要大得多。”關也彤說。

　　在上海首批9個新建微型CBD項目中，徐匯區漕河涇經濟技術開發區W19地塊的上海科技服務業集聚區是最早啟動的項目之一。“上海南站作為一個交通樞紐，建設微型CBD，也很有潛力。”關也彤說。

　　不過，上海每一個微型CBD項目得把自己的特點做出來，吳荷生強調，“要符合城市功能提升的要求，要放在上海城市發展的大背景下，考慮區域現有的發展基礎，不是追求多少數量的微型CBD。”

　　“我們在做規劃時，各種模式都會考慮，日本模式只是一個方面，我們也會參考歐洲模式，城市發展應該多借鑒一些模式，歐洲一些城市也存在舊城的保護性開發問題，與太平橋地塊有些接近。”吳荷生指出。

　　反復揣摩“東京模式”

　　12月19日，上海科技服務業集聚區將正式動工，這個投資40多億元人民幣的微型CBD項目的規劃設計方案數易其稿。該項目由上海漕河涇新興技術開發區發展總公司和徐匯區共同打造。

　　據上海漕河涇新興技術開發區發展總公司建設部副經理陳海舟介紹，上海科技服務業集聚區定位為“科技、人文、生態”，既有科研、辦公用樓，也有酒店式公寓和SOHO式小型辦公區，還有商貿及綜合配套服務樓，規劃設計理念包括與城市交通的緊密銜接（中環線的利用、地鐵的無縫連接），人車分流的立體交通組織（相互連通的地下車行系統、內部步行系統），城市園林（地面綠化、屋頂綠化連成整體），大聚大散的“集聚理念”（臨近地鐵“大聚”，交通便利；附近區域“大散”，生態環境），環保、節能、新技術的運用（集中的能源供應系統及區域冷暖空調設施、水資源的循環利用、太陽能充分利用、建筑圍護及設備的節能、建筑材料的選擇和建筑物朝向的擇定等）。

　　上海科技服務業集聚區依托漕河涇新興技術開發區已有的基礎，準備構筑總部經濟、研發設計、創新孵化、綜合服務四大平臺。上海漕河涇新興技術開發區發展總公司辦公室主任助理方銀兒告訴《第一財經日報》，這個定位是在開發區內進行廣泛調研后確立的，開發區內的科技企業普遍呼吁配套服務，他們對科技中介、專利商標、技術交易、會計、物流、技術檢測等方面的需求越來越大。

　　陳海舟告訴記者，他們早在日本專家來傳授經驗之前就已接觸了“東京模式”，上海市經委的工作人員多次給他們傳授品川的開發建設理念，和他們一起討論規劃方案，所以他們吸取了不少東京經驗。方銀兒透露，他們在深化方案時，還會繼續借鑒日本經驗，今年底或明年初會組織有關工作人員到日本實地考察。

　　“彈性容積率”值得借鑒

　　在小松壽講解日本經驗時，除了上述幾位部門領導外，還有上海上實房地產有限公司常務副總經理沈浦陽，他最關心的問題就是“彈性容積率”。先前，上實房地產有限公司打造的“海上海”項目已被確定為上海首批新建微型CBD項目之一。

　　品川項目由于地下停車場、地面綠化等規劃得好，相關政府部門給予建筑容積率的獎勵，從最初的容積率4提高到最后的容積率10.48，這讓這位副總經理覺得，“很有創意”。

　　“相關政府部門的主觀意愿通過市場化手段有效表達出來，非常值得上海借鑒，微型CBD需要政府相關部門政策支持。”沈浦陽說。

　　上海市經委一位官員表示，容積率關系到微型CBD項目的商業價值，現在動遷成本比較高，照顧到開發商的積極性，規劃部門的確需要通盤考慮。

　　開發商關心容積率無可厚非，但是，要和城市整體功能布局結合起來考慮，不能簡單地講容積率。吳荷生說：“我們需要在某個環境下有放也有收，總體平衡，這樣城市的總體形態比較完善，城市的輪廓線才比較優美。”

　　專家指出，容積率是要綜合考慮的，品川項目算上綠化等部分，總體容積率是5，微型CBD項目容積率內部有高有低，這比較正常，開發商不能拿這個做借口來增加樓宇的容積率。而且，開發商可以多向地下發展，地下空間開發不算容積率，而且在現有的經濟和技術條件下完全可以解決地下空間開發問題。

　　“現階段生態型建筑的建設需要政府的引導，”上海一位建筑專家舉例說，如果建筑墻體保溫層的厚度不算容積率，可以鼓勵開發商的積極性，等發展成熟再調整政策。