配套設施的缺失成困擾中關村西區的癥結

　　人們對中關村西區的認識，一直是海龍、太平洋、鼎好這些經營電子產品的賣場。但商業物業以及配套設施的缺失一直是中關村西區的癥結

　　“中關村e世界”的出現使得中關村西區內的開發商幾年來力圖倡導的將已有的電子賣場控制在中關村西區東北角的努力為之落空。 
  
　　“中關村e世界”是繼中關村區域海龍、太平洋、硅谷、鼎好、中關村科貿中心之后，又一家體量巨大的電子賣場。該項目為中關村金融中心二期，由北京科技園建設股份有限公司開發，北京置信房地產經紀有限公司代理租售。項目主要由1至6層賣場與7至14層寫字樓構成，賣場總面積約4.3萬平方米，達1500多個鋪位。

　　位于中關村西區西北部另有一個項目叫“e中芯數碼城”，原名“新奧特大廈”，于2004年10月底正式開業。該項目曾定位為中關村西區的高檔寫字樓，但據了解，后來由于多種原因，將1-6層改為了商鋪出租，該項目6層以上的寫字樓依然是面向各大企業，但實際招商情況是寫字樓部分多數為樓下商鋪的鋪主購來或租來做辦公之用，其中部分寫字樓已在向商鋪過渡。

　　為何中關村西區許多寫字樓變成了電子變場？理想國際大廈就是一個有說服的例子。理想國際大廈租售部負責人蔣先生介紹說，理想國際大廈的成本基本上相當于目前CBD核心區寫字樓的售價，接近每平方米1800-2000美金左右。所以，真正的市場零售價，怎么算都應該在2200-2500美元/平方米左右。開始的時候，理想國際想出售，后考慮北京的國貿、嘉里中心等都是以租為主，好的寫字樓不售，對品質檔次有影響。蔣先生說：“雖然我們高投入，但是我們看好西區發展對中國的經濟環境有信心，本身有承擔所有運營費用的實力，為了保障大樓統一的業主權益，最后定在以租為主。”目前理想大廈月租金30美金/平米，還有10%的寫字樓沒有租出去。

　　電子賣場的泛濫從客流量上也說明了一定的問題。據統計，鼎好電子大廈每天的客流量為20000人次，海龍每天客流量為50000人次，而中關村西區南側去年新開的家樂福，每天的人流量也達到了20000人次。有錢賺還有哪個企業關心西區的整體規劃？

　　“2005年第一季度的租賃市場依舊活躍，供需均有增加, 但新增供給量還是快于需求量的增長。”仲量聯行北京代表處研究部主管凱安娜說，“本季大多數租戶選擇續簽兩至三年的短期租約，這主要是因為租戶預計隨著新供給的出現，其談判地位到2006年和2007年將會有所改善。”

　　規劃不完善

　　1998年5月，中關村科技園成為國務院批準建立的中國第一個國家級高新技術產業開發區。1999年，《國務院關于建設中關村科技園區有關問題的批復》出臺后，中關村西區成為中國首家統一規劃、集中建設的高科技核心區。經過國際公開招標和兩輪篩選，由清華大學城市規劃設計院完成的中關村西區修建性詳細規劃于2000年4月獲北京市規劃委員會批準通過。

　　規劃的中關村西區，在城市形態上，西區共規劃為四個區域。

　　金融資訊中心、大型科技會展中心、綜合行政管理中心和火炬大廈等大型公共建筑群集中在第四區；數量較大、功能綜合性強的科技貿易建筑群呈L型分布在一、二、三區；各類配套性公共服務功能空間分布在所有建筑地下1-2層及地上1-2層；中間大型公共綠地和第四區楔形綠地作為紐帶整合所有空間環境，構成了功能分區明確的總體格局。中關村西區四棟大型公共建筑高度在80-120米，其他建筑高度在50米、60米、70米，形成了錯落有致的城市形態，總體空間形態由西向東逐漸升高。

　　在道路交通方面，西區的對外交通以清潔燃料公共交通和軌道交通為主，輔以私人機動車和自行車；內部采用閉合的機動車道路網，沿西區周邊設置了15個出入口，形成有序的中低速慢交通系統。沿周邊車道，各主要地塊建筑物地下均有停車場，嚴格控制公共建筑區地上停車。西區周邊設置了若干自行車停放點，禁止非機動車日間進入西區。各建筑物地上1-2層，地下1-2層均可貫通，是步行者的天堂。 

　　2000年6月20日，中關村西區正式動工，總投資超過150億元人民幣的大規模開發全面啟動。2001年4月底，西區內4200戶居民和200多個單位的拆遷全部完成，道路改建全面展開。2002年底，中關村西區地下工程和基礎設施建設基本完成。

　　按照中關村西區的規劃，區域內除一棟計劃內的高檔酒店外，均為甲級寫字樓。“目前西區高檔寫字樓項目的高開發成本及區域內同期供應量增多的現狀，造成了一些開發商對在西區內繼續開發商用物業產生了猶豫的心態。”理想大廈租售部負責人蔣先生介紹說。

　　蔣先生介紹，中關村的規劃定位和它的發展定位有一個錯位，在中關村的西區整個市場的規劃定位宣傳上，不管是從市政府、區政府，它是一個以高科技研發為基礎，聚集的一個金融的辦公的一個中心區域。但是，隨著它的發展，真正入住在西區內企業的規模和行業的類型，并沒有安照事先所預料的這樣發展。第二，在中關村西區的交通規劃或者現狀上來說，存在著非常大的問題，每天在西區附近活動的企業或者個人都看到，每天高峰的時間，中關村大街堵車的現象非常嚴重。

　　清華城市規劃設計院長尹稚反思規劃的缺失時說，中關村西區是北京市大規模規劃實施最好的項目，唯一不足的是中關村西區附近缺商務型居住配套，在當時不允許做居住配套，事后看這里有住宅的需求。

　　升級難題

　　中關村西區以前是電子一條街，是中國IT業窗口，原來的窗口陳舊初級，現在改為中關村廣場。因此，經過發展，出現了很大的變化，IT產業升級，西區建成后引起了中小企業的反感，認為與中關村精神相違背。《中關村失落》的作者方興東更是一針見血地指出，中關村正在“空殼化”，它離知識經濟似乎越來越遠，離實體經濟越來越近。近幾年中關村鮮有重大的技術創新，多的只是炒地皮的商人。黃金般的產業群落如今已七零八亂，健康的產業生態已受到強大的“官”本位文化和“暴發戶”文化的雙重侵蝕。沒有一批批一無所有的創業者前赴后繼地崛起，沒有一批批小企業層出不窮，光環下的中關村終將失去“活水之源”，盛極而衰。不要忘了中關村的小企業個人所得稅占了北京的1/4。

　　“中關村西區在1999年規劃，到現在經過了5年多的時間，發展成了一個規模，中關村180萬平方米新建筑的供應量中，銀谷大廈、科技大廈、清華園占了80萬平方米，而中關村西區占了100萬平方米。中關村西區成了中關村產業升級的一個標志。”北京中關村《選址》雜志社總編陳曲說。

　　中關村西區100萬供應量，必然造成成本上升，核心區必然面臨升級，小企業享受不了這樣的物業。而現在中小企業往往只能聚集在上地，在成本上上地有優勢。西區產業升級只能吸引如中國電力、中國鋼鐵集團、國機電等帶“中”字頭的企業和跨國公司和大型的民營企業。對中國大型國企業說，他們有背景，從市場來看有需求，他們以后的發展必須與技術相連，國有企業必須通過技術升級改造來完成發展。跨國企業構成西區主體客戶是因為他們把研發中心和市場放在中關村。

　　隨著中關村西區寫字樓租售價格的增高，先前入駐的一些小公司最終將選擇遷出西區，隨之取代的是更多的大型公司入駐西區寫字樓。但鑒于2003年-2004年寫字樓大放量，廣廈投資分析人士認為，在缺乏特殊利好因素刺激的情況下區域內寫字樓售價及租金只能在小幅波動中調整，很難出現大幅上揚的情況。

　　“由于今年北京寫字樓供應放量，寫字樓售價可能比2004年下跌5%，租金可能下跌3%。”陳曲說，“在寫字樓方面，北京CBD的價格是1.6—1.8萬/平米，而中關村西區則是1.4—1.6萬/平米，中關村性價比低。但對于中關村西區的寫字樓來說，目前有60%—70%入駐率，還有大約3成的空置率。”

　　為了解決中關村西區的問題，海淀區和中關村管委會規劃了全面“升級”方案，將創紀錄地在西區投入150億元巨資，使中關村西區成為一個符合國際水準的豪華商務區。

　　資訊：

　　中關村西區

　　位于海淀區海淀鎮，東起白頤路，北至北四環，南起海淀南路，西到彩和坊路，總占地51.44公頃，總建筑面積約150萬平方米，其中地上100萬平方米，地下50萬平方米，被政府統一規劃為一個集高檔寫字樓、信息通訊中心、科技會展中心、金融資訊中心、綜合管理中心、康體健身中心、購物中心、休閑娛樂中心等于一體的大型功能區。(文/陳桂龍)