北京政府開發商合力推動“郊居化”

　　●北京將改造7700公里郊區公路，市規委稱要通過交通配套促進郊區化發展 
　　●商務配套向城郊接合區域滲透，業界透露上海復地有意在通州開發寫字樓項目 

　　■引子 

　　日前，位于朝陽區和通州交界處，規劃用地面積約為39公頃、總建筑規模約為45萬平方米，集展覽、辦公、酒店于一體的大型商務綜合體———中弘國際商務花園進行奠基典禮儀式。該項目是位于城郊接合區域的大體量商務項目，而從前在城郊接合區域主要是以住宅產品開發為主，此前在北京的城郊接合區域幾乎沒有大體量的商務產品。 

　　據了解，這個項目是目前京城房地產開發中惟一位于城市邊緣區域大體量商務項目。“假如3年前在這樣一個區域進行商務項目的開發會讓人覺得無法理解，而現在隨著房地產開發和居住郊區化的發展，城市邊緣區域的商務辦公配套將逐漸開始進入人們的視線?！敝性禺a市場研究總監徐成峰接受記者采訪時表示，隨著房地產開發郊區化概念的深入，城郊接合區域將成為下一個商務開發的重點區域。 

　　目前多條路線改造工程都是向郊區擴展 

　　交通先行給房地產帶來巨大影響，連通北京核心區域和通州區域的八通輕軌開通后，通州房地產開發的總量每年都超過300萬平方米。 

　　“首先要通過道路交通等配套建設來促進郊區化發展?！北本┦幸幬嘘P官員接受記者采訪時表示，根據北京的新規劃，2020年初步建成以公共交通為主體、軌道交通為骨干、多種運輸方式相協調的綜合客運交通體系。屆時，由地鐵、輕軌、市郊鐵路等多種方式組成的快速軌道交通網將覆蓋中心城范圍，并連接外圍的通州、亦莊、順義、大興、房山、昌平等地，最終形成19條線路、570公里左右的軌道交通網絡。 

　　“道路交通等公共服務設施的郊區發展主要包括交通公路的修建、改造和軌道交通的建設?！痹摴賳T表示，到2008年北京將改造7700公里郊區公路，將實施提級改造、路面大修、病橋改造、旅游公路、鄉村公路以及綜合改造等六大工程，而今年北京市將在10個遠郊區縣選擇國道101、104、107、110、111；市道順平路、南雁路、灤赤路和懷昌路等10條公路作為示范工程。 

　　同時軌道交通的建設也在不斷向郊區滲透，市區軌道交通線網服務范圍覆蓋城市中心地區、邊緣集團地區及距離較近的衛星城地區。 

　　據透露，2008年前，每年建設軌道交通線路里程不少于40公里；未來20年內，平均每年建設軌道交通線路里程約30公里。 

　　軌道交通近期建設方案中包括8條市區線路，建設里程169.7公里，3條通往郊區的市郊鐵路線路，建設里程109.4公里，建設總里程為279.1公里。預計2008年北京市區軌道交通線路運營里程將達到264.7公里，加上3條郊區線路，全市軌道交通運營總里程將達到374.1公里。而在2020年之前，市區軌道交通規劃線網由22條線路組成，其中16條為地鐵線路，6條為輕軌線路。 

　　“道路的升級改造是實現居住郊區化的第一要素，從目前政府公布的一些道路路線的規劃方案來看，幾乎多數路線的改造工程都是以中心區域向郊區擴展?！毙斐煞暹@樣表示。而事實上，連通北京核心區域和通州區域的八通輕軌開通后，通州區域的房地產發生了翻天覆地的變化，尤其是近一兩年來，通州房地產開發的總量每年都超過300萬平方米。 

　　寫字樓等配套在城郊接合區迅速發展 

　　由于居住人群的郊區化特征逐漸明顯，城郊接合區域成為理想辦公場所，商務配套也由市中心向城郊接合區域、近郊區域滲透。 

　　中國土地學會副會長、北京大學城市與區域規劃系博導董黎明教授接受記者采訪時表示，除了通過一些道路交通建設來促進郊區化發展外，郊區化發展過程中，尤其是新城的規劃中，既要安排住房，又要安排工作，實現居住和工作在一個區域同時進行。據悉，北京新規劃中幾個重點區域諸如順義等區域的自身規劃都已經獲得北京市政府的批復認可。 

　　“事實上，隨著郊區化發展的加速，尤其是政府在規劃已經明確實施多中心發展戰略時，商務配套也開始逐漸由中心區域向城郊接合區域發展。”北京市城市規劃設計研究院副院長施衛良說，在政府新規劃中提出構建“兩軸-兩帶-多中心”的新城市空間格局，實現了“中心城—新城—鎮”的全新市域結構，其中重點發展位于東部發展帶上的通州、順義和亦莊3個新城。 

　　“新城”是新的分散集團式，它不僅分解了人口，也分散了市區壓力，人們居住、工作、娛樂、購物、上學、醫療等都可以在一個區域內完成，而目前市區的一些功能也將分散在一些新城當中，同時順義重點發展現代制造業基地、通州綜合服務中心、亦莊則是高新技術產業發展中心。 

　　從目前的實際情況來看，一些諸如寫字樓、高檔酒店等商務辦公配套在一些城郊接合區域和近郊區域迅速發展起來，位于通州和朝陽交界處，距離朝陽核心區域較遠的東四環和東五環區域目前出現了一些新型的商務辦公場所，不過目前規模還比較小。 

　　“定福莊邊緣區域目前就出現諸如中弘國際商務花園、財滿街等一些以商務辦公為主的項目，由于居住人群的郊區化特征的逐漸明顯，城郊接合區域成為一個非常理想的辦公場所，商務配套也必然因此由市中心向城郊接合區域，甚至向近郊區域滲透?！毙斐煞甯嬖V記者，此前一直沒有新建商務寫字樓的通州區域從去年就開始出現瑞都國際等寫字樓項目，同時據說上海復地集團也將在通州新華大街開發一個高品質的寫字樓項目。 

　　■區域調查 

　　通州每年開發住宅300萬平方米 

　　通州房地產開發一直在幾個郊區中處于領先地位，從近兩年的開發總量來看，通州普通住宅產品開發面積每年都達到300萬平方米以上?！巴ㄖ輵撌蔷┏欠康禺a開發和居住郊區化發展最好的一個區域。”北京宏濟創業房地產開發有限公司副總經理毛炳輝表示。 

　　通州區域目前缺乏一定核心產業支撐，因此該區域的房地產開發主要是以居住為主，但是從去年開始，隨著北京新規劃中對通州的發展進行了全新的定位，通州產業布局逐漸出現。 

　　通州區規委有關人員告訴記者，今年通州將力爭重點在解決發展瓶頸和急需問題上取得突破，著手實施啟動運河城市段規劃建設，完成城市中心廣場選址設計和國際招投標工作，南大街、北大街拆遷改造等城市開發建設工程以及路水電氣等城市基礎設施建設工程。目前包括京津公路城市段改造工程、北關環島高架橋改造、通惠河沿岸道路拓寬改造已經開始。 

 　　相關新聞：北京“郊居化”進程遭遇交通瓶頸 

　　市政府正在重點支持郊區道路建設，基本實現每個遠郊區縣通一條快速路；專家建議輕軌、地鐵、公交以及私家車不同層面的交通應形成良性和諧運作體系 

　　在住宅郊區化進程中，現階段交通已成為一個突出的問題。專家認為，由于城區和郊區快速交通沒有適時的跟上，目前北京地區的向心交通壓力依舊十分嚴重，給百姓居住郊區后的生活帶來極大不便。 

　　位于昌平的回龍觀和天通苑就是一個典型的個案，北京市政府正在為此做著積極的努力。當然在郊居化的過程中除了交通之外還有不少其他問題?！?nbsp;

　　交通成目前住宅郊區化最突出問題 

　　眼下來看，交通方面的矛盾主要表現在清河、回龍觀、昌平以及望京等地區，這些地帶大型住宅社區集中，交通壓力非常突出。 

　　“目前來看，住宅郊區化發展對城市交通干線的影響還是相當明顯的”偉業顧問市場研究中心負責人孫強在接受記者采訪的時候強調。 

　　比如北五環、八達嶺高速等都面臨著嚴重的交通壓力，往深了說，這對城市經營是有副作用的。對于這些交通瓶頸上的問題，政府一般是通過人為拓寬道路、平面交通改為立體交通等途徑來解決，以期緩解大負荷的壓力。 

　　北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春指出，由于快速交通沒有適時的跟上，目前北京地區的向心交通壓力依舊十分嚴重，給百姓居住郊區后的生活帶來極大不便。 

　　在順義開發別墅的泰盈地產總經理閻少華認為，由于受到城市規劃的制約，到目前來看，交通問題仍然是住宅郊區化發展進程中的最大瓶頸。 

　　馮長春對記者分析，眼下來看，交通方面的矛盾主要表現在清河、回龍觀、昌平以及望京等地區，這些地帶大型住宅社區集中，交通壓力非常突出。配套的矛盾在各個遠、近郊區縣都普遍存在。對于西部而言，一些大型的購物中心已初具規模，而且三環、四環之間有一些建材、燈飾城等商業，這個區位商業配套相對齊全。東邊到通州，由于輕軌的帶動，交通條件更有利。而南城的大興、黃村等基礎設施建設還十分不足，是亟須跟進的環節。 

　　孫強表示，現有的交通壓力主要存積在小城鎮（即通常所說的衛星城）與城市中心區之間，對于城市新城來說，單純強調居住功能并不足以使其最大程度地發展，還需要有適當地就業機會來支撐。 

　　忽視配套和規劃是近郊發展不順的另一原因 

　　早些年通州的住宅開發過程中出現了很多諸如商業、醫療、教育等配套缺失，甚至水電氣暖都沒有充分地銜接上。 

　　然而在住宅郊區化的過程中，交通是最突出的問題，但并不是惟一的問題。早些年通州的住宅開發過程中出現了很多諸如商業、醫療、教育等配套缺失，甚至水電氣暖都沒有充分地銜接上，北京順華房地產公司副總經理徐長崎告訴記者，這主要在于前些年政府的指導力度還不夠，在規劃上比較短視，開發商也是賺了錢就撤。而近些年，政府更加強調了整體范圍的規劃，政府已意識到，在多少半徑內需要什么配套這些想法不應該滯后于實際建設。加之近年來開發商做的住宅項目社區本來就偏大，所以在規劃配套上也更容易做出效果。徐長崎說，5年前開發商在這方面的考慮還十分有限，更多是選擇了繳納一定的補償費而逃避建設配套設施的義務，每個項目都不去往這方面行動，配套自然就形成了空白。 

　　徐長崎指出，嚴格意義上說，亦莊在發展之前也是郊區。但其作為新興開發區，它整個經歷了從無到有、統一制定實施的過程，因而從這5-10年來看，亦莊的發展快而且好。而豐臺、大興的一些地方同樣算是近郊區域，但由于其自身的發展建設中攙雜著老城區改造、拆遷等環節，所以并非十分順暢。 

　　一系列政府措施以解決問題 

　　2004年北京市政府用于郊區的基礎設施投資占到投資總額的40%，而今年這個比例更將提升到50%.從去年開始，北京市政府投資已向郊區交通、教育、醫療、產業等傾斜，以提高郊區宜居度，增加消費者的選擇空間。據了解，去年安排郊區基礎設施建設投資共26.2億元，是2003年實際完成投資的2.4倍。市政府重點支持郊區道路建設，共安排項目59個，基本實現每個遠郊區縣通一條快速路，使衛星城和小城鎮道路基礎設施水平得到改善。相關消息顯示，2004年北京市政府用于郊區的基礎設施投資占到投資總額的40%，而今年這個比例更將提升到50%.馮長春指出，減輕交通壓力的有效途徑是周邊新城的增設，增加郊區的服務功能可以從解決居民生活的不便及疏散交通壓力這兩方面起到有利影響。“對交通而言，今年正在動工的京通快速路與朝陽路的連接口的改造、以及兩廣路延長線的拓寬等都是政府方面值得期待的動作”徐長崎對記者表示。 

　　馮長春還指出，政府目前正在制定的新的拆遷補償標準將對拆遷疏散過程中居民的安居樂業起到得力的指引作用，從某種意義上說，這是市場行為與政府引導相結合的指引，從長遠著眼，近郊的住宅還是將面向大眾，位置稍遠的新城也將集中相當一部分當地居民和外省市居民。 

　　眼下，郊區住宅價格和品質走高的趨勢已十分明了，孫強認為，這標志著住宅產品年代真正到來。開發商在精雕細琢的同時也在考慮快速回本的問題，以及產品供應與需求之間的不斷磨合。 

　　■案例解剖·回龍觀 

　　居住功能單一嚴重影響居民生活 

　　市政府公布了要完成交通、教育、醫療、配套管理四個方面的工作且主要任務都將在今年年內完成 

　　位于昌平的回龍觀可以看作是北京近郊區發展的一個典型，這個區域發展存在的一系列問題所帶來的教訓值得今后郊區發展借鑒。從總體來看是居住功能過于單一，給居住在該區域的居民帶來了生活上的極大不便。據家住回龍觀文化居住區的一位業主向媒體反映。她每天早上7點多出門，走到回龍觀北站坐公共汽車到祁家豁子下，經過12個?？空疽话阋?個半小時，常常是從上車到西三旗不過兩站地的距離就要走半個小時。“我有一次注意過里程表，大部分時間的時速也就不到20公里，偶爾可以跑到40公里?！痹缭谌ツ昴昴?，北京市政府副秘書長隋振江向30多位市政協委員通報方案時就曾表示，天通苑和回龍觀居住區存在“交通規劃滯后道路擁堵、學校較少、缺乏大醫院、管理體制不適應”4個主要問題。天通苑和回龍觀居住區周邊城市道路系統還未成，斷頭路多，次干路和支路系統不暢。另外，居住區內交通設施配置、交通組織不到位。 

　　上個月，為完善天通苑和回龍觀地區公共配套設施建設和緩解交通擁堵，北京市政府公布了要完成“繼續優化地鐵13號線車站與公交接駁方案”等在內的交通、教育、醫療、配套管理四個方面的工作，且主要任務都將在今年年內完成。 

　　孫強認為，如果商業、服務配套都能相應跟進，回龍觀地區目前所面臨的交通壓力將得到極大疏解。以200萬人口的居住規模估算，配套完善后至少可以解決10萬人口的就業。這對于緩解交通壓力而言，也將是一套行之有效的策略。 

　　■案例解剖·通州 

　　交通優勢讓房價節節攀升 

　　王先生坐輕軌轉地鐵，一般一小時到達宣武區的工作單位，現在自駕車出行，每天單程只需要40分鐘 

　　這兩年來通州可以算作近郊區域發展的一個比較成功的案例。兩年之前通州的房價還在3600元/平方米，目前通州的房地產項目的主流價格已經升至4000元/平方米，幾乎在北京市任何一個地方都能找到在通州買房的人。當然通州的發展目前也必然存在一些不足。 

　　家住通州翠屏北里的王先生對目前的居住環境基本上滿意。王先生告訴記者，他所住的房子是1年半前買的，價格是3300元/平方米，當時主要考慮到通州的住宅密度低、板樓多，最主要的就是與市區內相比價格更合適?，F在來看，華普、聯華等超市可以滿足日常生活所需，周圍的商業配套雖然基本算一應俱全，但整體規模不大，而且缺少24小時便利店。此外，較為明顯的不足就是缺乏休閑娛樂場館，檔次低、收費低一些的環境非常差。 

　　王先生對記者說，在買車之前，每天的出行方式主要是輕軌轉地鐵，由于準時準點，一般只要1個小時左右，就可以到達位于宣武區的工作單位。現在自駕車出行，每天單程只需要40分鐘，在交通這一點上王先生比較滿意。不過，王先生認為，通州的交通條件算是近郊區域中比較好的，其他某些區域可能略有不便。 

　　順華集團副總經理徐長崎表示，從北京城東西走向來看，西部近郊的優勢由生態帶向發展帶過渡，生態綠化水平比較高，而缺陷在于一些人文流傳的東西需要保護，所以土地開發上受到制約，目前來看，可開發空間已不大，從量上比不具備優勢。徐長崎認為，東部的優勢在于交通便利條件好，而眼下一馬平川，未來發展的余地很大。 

　　孫強指出，雖然很多身處郊區縣的開發商或業主，較少地提及區域交通障礙，但毋庸置疑的是，目前地鐵1號線已經嚴重超負荷運載。連接通州的八通線盡管承載壓力并不突出，這是由于通州的發展進度還有限，而且當地并不是完全缺失就業機會。 

　　■業內觀察 

　　建立復合居住區緩解交通堵塞 


　　華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司總經理李忠認為在以往的城市規劃中，北京城市功能的分區過于明確，世界上很少有哪個城市像北京的城市功能分區如此明確，我們發現每天在報紙上看到C什么D的詞，我們每天從CLD（中央居住區）起床，把孩子從到CED（中央教育區）讀書，把太太送到CBD（中央商務區）上班，下班之后再重復來一遍，人的大量移動才是造成北京堵車的根本問題，而解決堵車的辦法如多修道路，拓寬道路等等，都是治標不治本的辦法。所以郊區化應該是解決如何建立一個復合區的問題，使人們的工作地，居住地，休閑地在一起，同時企業的郊區化與住宅郊區化實現同步，在規劃中要考慮人是必須要居住、休閑和娛樂的，工作地必須跟居住區靠攏，只有這樣靠攏了才能在郊區化的過程中既留住企業又留住人。 

　　■地產視角 

　　要完善整個交通體系 

　　北京大學不動產研究鑒定中心主任馮長春指出，與國外相比，北京住宅郊區化的進程中，存在著基礎設施建設滯后的問題。這些從早些年的望京，以及近階段矛盾持續突出的回龍觀天通苑現象就能明顯感覺到。同時，“區域空間結構目前來看還十分不盡如人意”馮長春認為，由于快速交通沒有適時的跟上，目前北京地區的向心交通壓力依舊十分嚴重，給百姓居住郊區后的生活帶來極大不便。馮長春認為，良好的住宅郊區化發展過程，應該是基礎設施先行、服務設施配套跟進得力。目前從北京地區來看，最明顯的一個現象就是地下和地上土地利用相結合不夠緊密，如輕軌的地下空間利用不夠，再比如輕軌或地鐵和較為偏遠的居住區域相對疏遠，結合不夠。馮長春認為，無論是完善輕軌與公交的銜接還是建設小的綠化隔離帶，都是解決問題的有力方式。 

　　閻少華認為，在住宅郊區化發展進程中，交通問題不盡如人意之處其實不是哪條具體路段的問題，而是涉及到整個交通體系的完善。輕軌、地鐵、公交以及私家車這些不同層面的交通應該形成良性的和諧運作體系。