西寧“王府井”開發(fā)峰回路轉 分片建設

　　★“用藥”過猛？★

　　一直負責水井巷商務區(qū)招商工作的西寧市城中區(qū)經(jīng)貿(mào)局招商辦主任張吉慶表示，今年水井巷商務區(qū)有兩塊地段可能要進入開發(fā)階段，一塊是中國建設銀行青海省分行商務寫字樓，另一塊是人民街與水井巷交匯處的一個商場。此外，水井巷內(nèi)井源商場隔壁、大十字天橋西北側、西寧影視中心、青海省人民政府對面地段也將進入開發(fā)實戰(zhàn)階段，其中大十字天橋西北側地段將建成一座現(xiàn)代化的商務寫字樓，并已經(jīng)立項；西寧影視中心地段的開發(fā)權也已下發(fā)，目前正在規(guī)劃中。分片開發(fā)仍將嚴格按照總體規(guī)劃進行，因此水井巷商務區(qū)的未來規(guī)劃風貌不會改變。

　　據(jù)介紹，水井巷商務區(qū)的開發(fā)規(guī)劃早在2003年8月就已完成，當時的開發(fā)設想很簡單，要把水井巷商務區(qū)建成西寧的“王府井”，起初的開發(fā)定位也很明了，即為了不使開發(fā)與規(guī)劃“走形”，采取整體開發(fā)的原則進行。但問題是：誰能啃動這么一個大盤？

　　張吉慶告訴記者，僅水井巷商務區(qū)的規(guī)劃就耗資120余萬元，外面估算，整體開發(fā)出來至少需要上百億元資金，而他自己估算的開發(fā)資金數(shù)目至少在50余億元。

　　盤子超大其實也讓不少開發(fā)商眼熱，高投資雖有高風險，但無疑也有高回報。因此，水井巷商務區(qū)開發(fā)規(guī)劃出爐并開始招商后，還是吸引了不少國內(nèi)外客商，但歷經(jīng)一年多的洽談，水井巷商務區(qū)的開發(fā)始終沒有“整體”動起來。

　　★撩開面紗★

　　據(jù)悉，西寧目前實施的城市總體規(guī)劃是1981年編制完成的第6次城市總規(guī)劃，1983年4月經(jīng)國務院正式批準實施。1995年為適應城市發(fā)展需要又對原總體規(guī)劃的內(nèi)容進行了調(diào)整補充。隨著西部大開發(fā)的推進及經(jīng)濟的發(fā)展，西寧市城市發(fā)展正面臨新的機遇，中國城市規(guī)劃設計研究院著手進行西寧新一輪總體規(guī)劃編制，并于2001年4月提出了總體規(guī)劃修編綱要。根據(jù)總規(guī)綱要，西寧水井巷商務區(qū)承擔金融商貿(mào)中心、商業(yè)零售中心功能；并要求逐步疏解行政辦公和居住功能，完善配套市政設施及公建、綠化等第三產(chǎn)業(yè)設施，進行老城區(qū)的改造更新，適應現(xiàn)代化城市建設要求。

　　再此基礎上，水井巷商務區(qū)規(guī)劃出爐。那么，未來的水井巷商務區(qū)到底是一個怎樣的模樣？

　　據(jù)介紹，水井巷商務區(qū)規(guī)劃結構可概括為“什字雙星、四區(qū)一環(huán)、動態(tài)開放”，整個區(qū)域是以功能主節(jié)點和景觀主節(jié)點為核心，沿十字發(fā)展軸形成不同性質的四片功能組團的復合性商務地區(qū)。

　　什字雙星：規(guī)劃延續(xù)大十字作為功能主節(jié)點，規(guī)劃班禪行宮對面的公共開放綠帶北端為景觀主節(jié)點，在整體上形成十字疊合雙子星的結構。西寧城市形態(tài)呈現(xiàn)出沿水域軸發(fā)展的十字形形態(tài)，主城區(qū)處在其十字架構的中心，而水井巷、人民路、民主街三條步行街同樣形成連續(xù)的兩個十字街口。

　　四區(qū)一環(huán)：沿南北大街以區(qū)域商務大廈建筑群為重點，西部形成商務核心區(qū)、商業(yè)核心區(qū)，東部形成文化娛樂區(qū)、高尚居住區(qū)。綠化系統(tǒng)景觀沿教場街—南北斗宮街、解放路—文化街、飲馬街—莫家街、人民街—宏覺寺街形成封閉的綠環(huán)。

　　動態(tài)開放：為了形成開放的格局和充滿活力的動態(tài)，周邊環(huán)境則強調(diào)動態(tài)延續(xù)性和環(huán)境整體性，以拓撲的關系共存，有機聯(lián)系中突出交融的主題和開放的形態(tài)。

　　本次規(guī)劃總體空間布局依托大十字，以南北大街、東西大街為發(fā)展主軸。其中南北大街作為商務發(fā)展軸，東西大街作為綜合商業(yè)發(fā)展軸，串聯(lián)各個功能片區(qū)，將商業(yè)、商務軸線與綠地系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)聯(lián)系起來。

　　以步行商業(yè)街、綠化景觀帶為發(fā)展次軸，將商業(yè)氛圍、景觀綠化氛圍引向中心商務區(qū)各地塊，并在整體上串聯(lián)各個發(fā)展主軸。

　　以傳統(tǒng)的大十字形成西寧中心商務區(qū)的功能主節(jié)點，強調(diào)其形象性與交匯性，形象上以高層地標建筑為主導，交匯上融南北向商務軸線與東西向商業(yè)軸線為一體，延續(xù)西寧傳統(tǒng)商業(yè)認知地圖中地標的作用。

　　在班禪行宮對面、西大街南側以公共綠化形成景觀主節(jié)點，位于商務區(qū)和商業(yè)區(qū)交界地帶，成為公共活動的中心；在人民街、南大街交叉口西北角形成基地南端的景觀主節(jié)點，同時服務商務區(qū)；在五四東路東端、解放路西端，設置廣場作為商業(yè)區(qū)景觀主節(jié)點，同時服務長江路景觀界面；在解放路、北大街交叉口結合綠化及建筑前廣場形成基地北端的景觀主節(jié)點，并起到步行軸收頭的作用。

　　商務區(qū)由城市道路和公共開放綠帶分為四片區(qū)，即商務核心區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、文化娛樂區(qū)和高尚居住區(qū)。

　　商務核心區(qū)：位于教場街、南北斗宮街至飲馬街、莫家街之間，以高檔商務、行政辦公、精品商業(yè)為主要功能。

　　商業(yè)核心區(qū)：位于長江路至教場街、南北斗宮街之間，以步行商業(yè)街區(qū)為核心，通過水井巷、人民街、民主街、解放路等步行商業(yè)街串聯(lián)各個商業(yè)街點。

　　文化娛樂區(qū)：位于花園南北街、東大街、飲馬街和解放路圍合而成的區(qū)域，延續(xù)該區(qū)域文廟、夜市的歷史文脈，以新型的文化娛樂設施為西寧打造一個以文化娛樂為主體，多功能兼?zhèn)涞膮^(qū)域。

　　高尚居住區(qū)：位于莫家巷、東大街、花園南北街和南關街圍合而成的區(qū)域，是西寧中心商務區(qū)中居住最為集中的一塊，著力擴大居住綠化面積，提高公共、市政設施配套的檔次，將形成西寧炙手可熱的高檔房產(chǎn)區(qū)域。

　　★峰回路轉★

　　在歷經(jīng)了一段沉寂后，今年西寧市人民政府的有關信息上顯示，政府要投巨資對水井巷商務區(qū)進行開發(fā)。張吉慶介紹，整體開發(fā)的設想已經(jīng)打破，在不破壞規(guī)劃的基礎上，將對水井巷商務區(qū)進行分片開發(fā)，但分片開發(fā)也有其弊端，即好地段成為搶手貨，最終難免會留下一些開發(fā)“死角”。

　　只要能動起來，利弊分析已不再那么重要，年內(nèi)如果能敲起一些片區(qū)開發(fā)的鑼鼓，則水井巷商務區(qū)的開發(fā)無疑又充滿了希望。

　　其實，水井巷商務區(qū)開發(fā)模式的轉變也是迫不得已。

　　要刷新一個老城區(qū)難免會出現(xiàn)各種不利因素，追溯歷史可以看出，水井巷地區(qū)是今日西寧城市的發(fā)祥地，六百多年前，即明朝洪武年間在此始建西寧衛(wèi)城，成為今日西寧城的雛形，水井巷一帶是明顯的“古城”，人口居住相對集中，并且是市民公認的居家“風水寶地”，要進行改造首先要安置居民，隨著拆遷補償標準的不斷提高，在拆遷費用上，居民難免與開發(fā)商產(chǎn)生分歧和爭執(zhí)。據(jù)記者觀察，大十字天橋西北側地段原有樓房已夷為平地，開始在此規(guī)劃一座現(xiàn)代化的商務寫字樓，但有知情人透露，目前該地段還無法進行建設，被拆掉的僅是臨街的辦公樓和商業(yè)鋪面，因牽涉拆遷補償問題，往里的居民住宅還無法拆遷。

　　困難遠不止于此。因是老城，水井巷地區(qū)土地產(chǎn)權相當復雜，土地使用性質有居住、行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療、教育科研、文物古跡等用地類型，其中居住用地占據(jù)絕對數(shù)字。目前水井巷商務區(qū)土地使用的功能更為復雜，商業(yè)與其他城市功能設施大部分與城市居住用地相混合。一些區(qū)內(nèi)單位肯定不會輕易放棄自主開發(fā)這塊“肥肉”。張吉慶介紹，他們也確實接待了一些欲意整體開發(fā)的企業(yè)和單位，如青海鹽湖鉀肥集團、國資委相關部門、中國商情調(diào)查中心等都前來考察整體開發(fā)事宜，其中還有一家意大利的商家，但當?shù)弥渲挟a(chǎn)權的錯綜復雜后都打了退堂鼓。

　　在整體開發(fā)無果的情況下，緊急轉變開發(fā)模式倒成了一劑良藥。

　　★著眼長遠★

　　張吉慶在接受采訪時一再表示，水井巷商務區(qū)的開發(fā)是一個長遠規(guī)劃，不可能一蹴而就。

　　其實對水井巷地區(qū)的開發(fā)經(jīng)歷了幾百年的歷史滄桑，才造就了如今水井巷城市中心的地位。水井巷可以說沿襲了百年的商業(yè)氛圍，清同治年間，“同善公所”在東大街擁有鋪面20間，清末到民國時，石坡街、觀門街相繼成為洋行聚集地，生產(chǎn)巷成為批發(fā)零售街，而附近的廣福觀廟、雷鳴寺、宏覺寺作為傳統(tǒng)的公共場所可以說為商業(yè)和商務活動提供了配套支持。水井巷商務區(qū)承載的幾百年歷史的商業(yè)、文化等風貌，為今天的開發(fā)打牢了基礎。但同時也不可否認，西寧城市的商務功能區(qū)域并未同商業(yè)區(qū)分化，而是在經(jīng)濟交往的逐步擴大過程中，逐漸萌芽，水井巷地區(qū)、尤其是東大街方向，呈現(xiàn)出傳統(tǒng)的商市風貌。

　　新中國成立前期，西寧由消費城市轉向工業(yè)城市，在這一形勢下，大院式的用地模式也影響到了水井巷地區(qū)。相應的，商業(yè)功能區(qū)在計劃經(jīng)濟模式中成長較緩，商務功能區(qū)拓展也受到限制，同時這一時期，商務功能發(fā)揮還依賴于相關單位，因此其布局也隨著單位的分散而出現(xiàn)一定程度的分散。

　　改革開放后至二十世紀90年代，城市商業(yè)功能逐步復蘇，商務活動也呈現(xiàn)出頗為繁榮的景象。此時，市場經(jīng)濟體制尚未完全確立，作為復蘇、調(diào)整、提高的階段，城市商業(yè)和商務的功能仍然在原有的城市空間格局內(nèi)進行。

　　進入二十世紀90年代后，城市面臨著經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整以及迅速發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的需要，另一方面，土地使用制度的改革、級差地租的運用和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及大量資金的引入帶動了中心城區(qū)的開發(fā)。中心城區(qū)的格局和形態(tài)面臨變革，商業(yè)和商務功能的集聚對現(xiàn)有的空間和功能格局形成壓力。

　　這都是要進行水井巷商務區(qū)開發(fā)的主因。