關注新城與新居住模式 解讀武漢三大新城

　　2004年12月28日，武漢市規劃部門公布了《南湖居住新城概念規劃》和《后湖居住新城概念規劃》，并通過了最后一輪專家評審。 據了解，南湖、后湖居住新城是武漢市規劃的4大居住新城(東湖、后湖、南湖、四新)中的2個。而在稍前的2004年12月10日，《東湖居住新城概念規劃》也已獲通過。至此武漢四大居住新城中已經有3座完成了概念規劃。 　　待到武漢規劃中的這幾座新城陸續進入實施階段，這幾座新城規劃的浮出水面，將使武漢迎來真正的“造城”時代。屆時將有相當大的一部分居民從舊城區分流出來，成為新城的居民。 　　那么上述居住新城會對城市居民的居住行為帶來何種影響？會給房地產市場帶來哪些新的變化？那我們不妨從居住新城的功能開始，一一進行解讀： 　　居住新城：城市功能細分的必然趨勢 　　隨著城市進程的發展，傳統的居住區會逐漸的向城市外遷移，從而形成以工作區為中心，居住區包圍四周的格局，城區正中會以政治、經濟文化區形成城中心，縮小城市的范圍，而形成衛星城。某資深城市規劃專家認為，一說到傳統的城市功能，可以形象的將它比喻為大腦，它是大腦，大腦不需要走路，不需要其他的功能，只需要指揮別的器官去做它應該做的事情。但是中國的長期以來的生活習慣，老百姓不愿意離開城市直接造成了城區的無限制增大，逐漸的政府也無力負擔城市的運作，就好像大腦又要當腿，又要當手，還要當胃。這就是城市臃腫，即“城市病”，而簡化城市功能，首先應該把工業區分離，然后分離居住區。居住區一旦分離，相對應的配套設施就會一起分離，商業、普通教育，社區服務等等，包括醫院、學校等公共設施等都會從城市中心向四周擴散。這樣一來，城市的負擔就會變小，精干而齊全的居住區會形成一個個獨立配套，獨立普通教育系統的居住衛星城。 　　如后湖新城的建成，就可以解決漢口主城區居民生活場所外拓的問題，南湖新城解決的是武昌老城區居民生活空間擴大的問題，東湖新城有可能是考慮徐東至青山一帶居民居住的更新換代問題，這種城市功能的細分趨勢，將有效的引導開發商去這些類似于上述新城這樣有著完善規劃的區域進行住宅開發，從而在滿足武漢居民不斷增長的居住需要和對居住質量的更高要求。 　　居住新城：使居住區真正稱之為“城” 　　何謂“居住新城”，稱之為城者，不僅僅要有大量成熟的居住社區，更要有齊全完善的公共配套設施和適宜的人居環境，使之真正成為城市副中心，并通過便捷齊全的交通網絡與城市中心緊密相連。 　　相對于其他市中心的成熟社區，居住新區范圍內樓盤最突出的問題就是在于外部大社區環境配套的缺乏與單個樓盤內部小環境齊全的鮮明對比。 　　在南湖新城和后湖新城正式出臺前，南湖和后湖片區就已經是住宅小區云集。就拿位于南湖新城內部，10年建設起來的南湖花園來說，它占據了南湖新城1／3用地，已經吸引了大量居民的入住。經過這么多年的建設，它的內部已經形成了相當規模的住宅和配套體系。但是與之對應的是偌大一個南湖花園城在醫療、教育、商業等配套上還相當滯后。尤其是南湖花園城的“瓶頸”——交通問題，一直沒有解決。 　　同樣的問題也存在于后湖，對于后湖片區來說，后湖片區的許多樓盤都曾創造了武漢樓市的諸多第一：后湖生態花園在武漢最早提出生態建筑的概念，中一花園是最早通過土地交易市場的成交項目，包括青青美廬、東方華府等樓盤都是入主搜房網典型價格指數的代表項目。但是歷經了多年的建設，在外環境上，后湖的面貌依然沒有太大的改觀，去后湖的路還是坑坑洼洼的，塵土漫天飛。 　　華中科技大學建筑與城市規劃學院教師宋舟認為現在出臺規劃的幾座新城，除了考慮到了形成有規模居住區的區域，還多方面考慮到了社區市政公共配套設施的設立，這說明政府已經意識到，必須有秩序地引導開發，做好基礎設施建設，而不是通過開發商單純的快速開發，才能真正形成居住城市副中心，分流市中心區過于擁擠的人群。 　　基于此，南湖新城將建“五縱六橫”路網，形成通暢、便利的交通，徹底解決交通“瓶頸”問題。同時，在南湖新城內將設有文化服務中心、體育服務中心、醫療服務中心、綜合服務中心等4個服務中心。兼具商業、文化、娛樂、體育、醫療服務功能。另外，珞獅南路附近水域更將建設大規模的水體公園。屆時南湖新城將真正稱之為“城”。 　　同樣，位于東湖之濱的東湖新城，規劃建有外事區和大型體育中心等，形成良好的社區配套與人居氛圍。后湖新城將沿黃孝河而建成32公頃的親水公園，同時將建設類似香港銅鑼灣街道式的商業群，滿足城內居民的休閑與購物需求。 　　那么武漢市新城規劃的陸續出臺，會給地產開發和房地產市場帶來哪些變化呢？ 　　引領地產開發回歸本位 　　目前很多開發商在選地過程中缺乏選擇性和論證性，盲目性大。在進行地產開發時往往處于自發階段，隨意性強，同時，很多開發商在樓盤建設的過程中，往往過多考慮的是自己樓盤的建設特性和規劃特點，卻在總體上削弱了整個居住片區的整體性與和諧性，從而造成了資源的重置與浪費。地產業界資深人士馮曉龍認為，在很多成規模的居住社區內，很多樓盤重復建設會所等公共配套設施，包括社區商鋪等商業配套設施也往往處于重復狀態。社區資源的重疊，造成了樓盤開發成本的提高，從而拉升了整體房價的升高，這是很多樓盤在開發時面對的通病。 　　同時，對于某些開發商，尤其是郊區大盤的開發商，他們在某種程度上，擔當的是社區運營商的功能，很多開發商在建設樓盤之前，往往要花大力氣對項目周邊的環境、道路進行整治，有時還要直接出資在社區內修建幼兒園和小學等公共設施，這也使開發商的運作成本增高，樓盤開發商在某種程度上承擔了城市運營商的角色，但一個不爭的事實在于，單個開發商的資金和能力畢竟是有限的，不可能偏離樓盤建設這一重心太遠。智聯地產胡俊認為地產開發商往往或多或少地承擔了社區規劃的部分功能，但由于開發商自身實力以及規劃缺乏宏觀性，很容易在同片區造成公共資源的重復配置。 　　長恒置業肖學峰認為配套分為大配套和小配套，所謂大配套，是指市政配套，道路建設、環境整治，包括公園、市場、醫院、郵局等等，這些市政配套對于居住新區來說是非常重要的，但是往往有一個逐步完善的過程。所謂小配套，是指小區內部配套，而現在就有些過度建設，幾乎所有的小區都有大量的商業門面，造成了社區資源的空置。 　　而在東湖新城、南湖新城、后湖新城的規劃中，如前所述，首先從一個大社區的角度考慮到了各種公共配套資源，并從整體上提升社區人居環境。如后湖新城引黃孝河水、南湖新城引巡司河水進城，并配置親水公園，使水系螺旋穿越、延伸到各區，形成貫通的景觀系統。這就使開發商無須再花大力氣將更多的開發資金投入到水系的營造上。再如各種商業配套、生活配套設施的規劃，完全可以使上述新城建成一個有經濟功能，可自給自足的城市次中心區。對于開發商而言，進行房地產開發時、應該順應住宅開發專業化，規模化、人性化的趨勢，開發商更多的則可以將精力放到地產開發的本位上，建設出更多高品質的住宅產品。 　　地產開發應與城區規劃“兼容” 　　在新城的建設過程中，如何與政府配合，商業的合理規劃，達到和諧的統一。這是地產開發商應當關注的重點。 　　在規劃城市新區的建設中，根據某資深城市規劃設計人士介紹，在上述三個新城的開發過程中，政府已經做到了配套先行。因為沒有配套，開發商是沒有能力去建立完整的居住區配套體系的，只有配套形成了，才能提高開發的潛力，整合并規范地產開發行業。 　　因而開發商在新區進行地產開發時，一定要考慮到城市未來功能的發展需要，才能不至于和城市今后的發展相矛盾，這也要求地產開發商在進行開發時具備更多的前瞻性。如武漢萬科城市花園建設的核心思路中就考慮到了城市不斷發展的可能性：即使在新區，樓盤也要考慮到未來城市發展的可能性。這樣等城市擴展到了項目邊緣的時候，可以做到包容項目，而不是因為項目的存在而像圍墻一樣隔離城市，根據萬科地產人士介紹，這就好比預留一個城市的接口，等城市的擴展到這里來更便于對接。在新城的建設過程中，開發商應該更多地考慮到城市公共配套、社區整體規劃的一致性，才能使項目真正融入未來城市的整體環境中。 　　城中心區房價格增長過快將得到抑制 　　由于上述新城規劃的出臺，未來幾年內，武漢南湖、后湖住宅片區將成倍擴容，形成可容納50多萬人的兩個大型居住區，加上東湖新城的建設，舊城區交通擁擠、房價增速過快的現狀可望得到改變。 　　根據廣州TUT本日市場策略設計有限公司武漢分公司聶志國的觀點，目前，武漢已逐漸形成了越靠近市中心地價越高的現狀。在南湖、后湖、東湖新城全面動建后，目前出現的住宅供需矛盾也會有所緩解，中心城區的購房需求將回到一個理性的層面，人們購房將會有更多的選擇，由于供求關系決定價格，因而城中心區房價增速過快的現象將被抑制。 　　房地產業界流傳“市中心樓盤靠地段，外城區靠環境”。根據地產界資深人士馮曉龍先生的觀點，由于目前規劃的幾座新城起點都比較高，隨著后湖、南湖、東湖新城的環境、社區配套功能的完善，因而在引進的開發商方面注定不會平庸，預計將來進駐的企業都是品牌地產開發企業，這必將帶來產品品質的提高。如南湖新城憑借其優越的規劃，吸引了大華、金地等多家國內知名品牌開發商在此建設開發，這就是一個很好的例證。武漢市民的人居環境也會得到很大程度的提升，購房者將把更多的眼光投向居住新城。 　　-小貼士： 　　南湖新城基本資料 　　規劃中的南湖新城西起巡司河，東靠南湖之濱，南起規劃二環線，北至雄楚大街，總面積13.1平方公里，規劃人口31萬人；后湖新城位于江岸區西北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨金橋大道，北接中環線，總面積18.56平方公里，規劃人口25萬人。 　　-小貼士： 　　后湖新城基本資料 　　后湖新城位于漢口東北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨黃浦路延長線，北接中環線，總面積1382公頃。按規劃，到2020年，該地區將容納25萬人口，其中40~50%的土地將用于居住，綠地面積將占到12.55%。 　　-小貼士： 　　東湖新城基本資料 　　東湖新城位于東湖之濱，東至東湖岸線，西抵友誼大道，北以規劃二環線為界，南至黃鸝路，占地1160公頃。屆時“東湖新城”將是武昌北部最主要的居住新區，成為集商務辦公、金融貿易、科研設計等多功能于一體的現代化建筑群。 　　國內主要城市居住新城規劃一覽： 　　[B]上海松江新城[/B] 　　素有“上海之根”美譽的松江，歷來就有居住的先天優勢，既有被公認為上海最具自然生態型的佘山國家旅游度假區，又有松江老城的上海人文起源之根。而作為政府城鎮建設重點區域的松江新城，其本身的規劃目標即是“人與自然的最佳和諧，最適合居住的城市”。松江新城總規劃面積達21平方公里，在規劃與實際建設中都以充分展現世界優秀建筑特點和城市風景作為主要的發展方向。其中，新城的園林、污水和垃圾處理、大氣指數、環境噪聲均以國際一流標準作為參照，公共綠地達800萬平方米之多，而人均綠地更達到了中心城區較難想象的27平方米，充分體現了現代都市生活與秀麗的生態美景交相融合的城市理想家園。 　　[B]廣州金沙新城[/B] 　　該地區定位為廣佛都市圈中心的居住新城，規劃面積9.08平方公里，規劃居住人口11萬。金沙洲中心區為現代商貿金融、行政辦公和文化娛樂中心。沿江南北向規劃100米寬綠化帶，貫穿該區域的環城和廣佛高速公路兩側各設50~80米寬綠化帶，使沿江綠化和區內綠化相互滲透，形成居住新城中部和沿江帶綠色走廊。 　　居住區按照自然地形和道路交通劃分為6個區，各區配置獨立完善的配套服務設施。規劃區內設置5個居住區公園，居住區綠地率達35%，以提高全區居住空間環境質量，創造宜人、高水準的人居環境。該規劃實施后，金沙洲居住新城將成為廣州市的住宅示范小區。