把酒問青天 豪宅分幾類 北京豪宅大排名

    無論地產開發還是投資置業，豪宅都是一個永恒而崇高的主題。所以，我們經常將豪宅神圣化。
 
    在時下的宣傳與推廣中，一提到豪宅，總是出現一些“令人起敬”的地名，比如巴黎的拉德方斯、倫敦的西堤、紐約的第五大道、東京的明治皇宮特區、香港的半山等；同樣還有一些“令人神往”的名稱，拉德方斯衛城、比利佛山莊、長灘、陽明山莊、帝景園、紅禧山莊等，更有一些“令人折服”的概念裝飾，比如國際大師、量身打造、藍血一族、新世代、英式管家等等。這樣的表現手法顯然將豪宅的時間、空間與品種弄成混亂不堪，所以，最后得不出任何有意義的比較來，也宣傳不出象樣的東西，留給市場的是更多的混亂。 

    其實，從時間上看，不同歷史時期和不同的時間段人們對豪宅的認同是大不一樣的，路易王朝的輝煌宮殿與拉德方斯的新貴大宅相比，誰能說清哪一個更豪？從空間上看，不同國家與地區對豪宅的理解也不同，法國的左岸小鎮與美國橘子鎮又如何相比？甚至同一國家不同城市也無法相比，比如我們同樣說不清長灘與比佛利山莊的孰好孰壞。 

    現階段北京的情況更為復雜，在同一歷史時間、同一城市空間中，我們對豪宅的理解也完全不同，這不能不說是一種尷尬。 


    困惑 

    把酒問青天 豪宅分幾類 

    時下有篇策劃大作叫《京城九大豪宅》，例舉了北京城區及郊區共九大豪宅，依次是貢院六號、瑞城中心、和喬麗晶、水印長灘、北京玫瑰園、光彩國際公寓、華彬高爾夫莊園、國際使館村、新御景等九個項目。與其說是對北京豪宅作了一次較全面的掃描，不如說是作了一次較大規模的整體推廣。 

    此推廣給人的感覺是，看了九大豪宅后反而對豪宅的印象更亂了。因為，無論如何我們都難以將貢院六號與水印長灘相比，一個是城區公寓式豪宅，一個是郊區別墅式豪宅，除了同樣很貴以外，他們沒有任何共同點。 

    如果按照貴即是豪宅這個觀點來選，特別是有新御景這樣的項目墊底來選的話，估計再數上三個“九大”都沒有問題。僅城區內便可隨意尋出九大老項目，如麗晶苑、恒基中心匯豪閣、香江花園、紫玉山莊、麗豪園、東環廣場、世貿國際公寓、紫竹花園、萬泉新新家園等，還有九大新項目，如國展家園、財富中心、新城國際、亞運新新家園、旺座、建外SOHO、棕櫚泉國際公寓、恒華國際、耕天下等。如果算上城區那些中高檔社區中的單價過萬元、總價500萬元以上的頂層樓王，以及近郊區TOWNHOUSE中的極品、郊區獨幢大別墅，那么數量又得翻番，估計數滿一百還得有多，那豈不是豪宅滿天飛了？ 

    顯然北京沒有這么多豪宅，這是誰也不愿意承認、誰也不相信的事。 

    這正是我們混淆不同類別豪宅的原因所在。一個郊區賣不動的老別墅也敢跟城區最新推出的公寓樓叫板：比如月亮灣問貢院六號，你有地下室嗎？你能改建私家游泳池嗎？喂，你的私家花園在哪里？搞沒搞錯，你容積率超過TOWNHOUSE還敢叫豪宅？于是，跟城區高塔豪宅相比，任何郊區別墅項目中的“大屋”都被算在豪宅之中了。同樣，城區隨意一個高檔公寓也可以跟郊區別墅類豪宅叫板，比如新御景問水印長灘，你有占據制高點的快感嗎？別看我在南城，你有老城區文化嗎？離國貿三分鐘你做得到嗎？你家窗景能縱攬CBD全景嗎？再往下，恨不得要問你家有電梯嗎？于是，所有城區貴一點的公寓樓又都成了豪宅。非法項目在說，我們家可以隨便DIY，要多豪就多豪，公寓樓王在說，百米高樓一人踩在百戶上，有多豪你感覺不到，如此等等。 

    所以，我們十分有必要將豪宅進行細分。比如可分為城區與郊區、高樓與別墅。郊區豪宅賣的是稀缺的天然環境、城區的豪宅賣的是罕見的黃金地段；別墅賣得是出世的修身養性，高樓賣得是入世的高居天下。此兩者的差異更多的是一種文化與心態的區別，都可以做到極致，可以自成豪宅標準。 


    研究 

    更上一層樓 登高問豪宅 

    北京城區高樓豪宅，是目前豪宅市場中的一支生力軍。其曾經與現在的建設數量和發展速度一直都強于郊區的別墅豪宅，也更優于城區低層豪宅或別墅豪宅。這種勢頭顯然有進一步擴張的想象空間。于是，圈定北京高樓豪宅成為最重要的話題。 

    因為北京房地產發展近十年，這樣的豪宅還是有相當數量的。但是，如果我們以在售項目為限，再劃一個超高標準，即售價1500美元/平方米起，那么剩下的就不多了。在不多的項目中，我們又根據知名度等條件圈定了十個項目，希望通過此十個高樓豪宅的對比，來看清城區高樓豪宅的豪自何處、價值何在。 

    這十個項目分別是貢院六號、瑞城中心、福景苑、光彩國際公寓、旺座、金菲國際公寓、華普花園、財富中心、新城國際、建外SOHO等（幾乎全是東部的項目）。再根據十個有關豪宅的指標進行比較，即可看出高樓豪宅的好壞來。 

    此十大指標相當重要，經過仔細研究，我們選出以下十方面比較點。 

    黃金地段、稀缺產品、超高售價、自然景觀、奢華裝修、起點戶型、同質程度、開發感覺、銷售狀況、配套齊全。 

    需要說明的是，以上我們選出的十個豪宅項目，可謂在各個方面都有可圈可點的優勢，至少，作為豪宅項目而言，它們的優勢是明顯強于其弱勢的，所以，我們不再對這些項目的弱勢進行減分，而只是對優勢進行加分。具體而言，根據其在十個方面的表現，分別給予加分，最后得出一個綜合評分，排出城區高樓豪宅榜。 

    加分說明： 

    一、地段加分：這些豪宅的區位都在城區黃金地段和交通要津，諸如CBD核心區、第一使館區、第二使館區、地鐵上蓋等，但作為真正豪宅，除了位處黃金地段外，還必須講究“隱”，最好是不臨交通主干線，以避開城市黃金地段過份的繁華和紛亂。所以，非主干線項目加一分。 

    二、稀缺加分：豪宅一定要追求物以稀為貴，所以，一個豪宅項目可銷售的單位越少越好，整個社區的住戶在300套以內為佳，可以加一分。 

    三、裝修加分：裝修標準最高者達1000美元/平方米，但經過核算，認為3000元/平方米以上者即可加分。 

    四、售價加分：當然越貴越好，報高價就有一種勇氣和身份，所以，2000美元/平方米以上者加分。 

    五、戶型加分：豪宅應該拒絕中小戶型，但這些豪宅項目中卻多含有中小戶型，不能不說是遺憾，故最小戶型200平方米者加分。 

    六、景觀加分：城區豪宅一樣也有自然景觀，當然不是指社區人工園林，主要表現在河流水系和公園體育場等有水有樹木可以養眼，有者加分。 

    七、同質加分：目前的豪宅社區還難以稱是“看不見的頂層”的居所，這就必需強調同質性。同質的第一指標即戶型同質，然后是裝修同質，也包括格調，最不同質即是投資型客戶多，而且有商住企業在其中，當然SOHO肯定不在此例。 

    八、開發商加分：遵循財富者開發豪宅有感覺的原理，給發展商老板的財富加分，故光彩的盧志強、金菲的陳金飛、華普的剪英海等因進入《福布斯》財富榜者加分，財富中心的楊孫西加分也作為知名權貴加分，其財富高于許榮茂。包括馮侖、潘石屹及其它幾個項目的發展商財富地位則要差一些。 

    九、銷售加分：銷售是充分反應其市場認可度的指標，但考慮到豪宅銷售難度，銷售率達30%以上者即加分。 

    十、配套加分：大社區占優，中型社區特別強調配套也不錯（人均會所面積大），但小社區但會所及其它配套面積小的項目則不行，當然，這些項目的會所裝修與格調肯定不差，這就不用比了，不是五星級就是超五星級的。 

    比較結果見以下附表。 


    結論： 

    北京無豪宅 光彩有點像 

    這樣一個評分盡管有一定主觀性，但得出的結果依然很有意思。 

    我們發現這樣一些現象： 

    一、許多知名項目排位較后，這表明豪宅拒絕高知名度，豪宅應該保有一絲神秘和含蓄。 

    二、廣告量最大的項目如旺座排名居中，這表明豪宅并不是廣告砸出來的。 

    三、最貴的項目貢院六號排名居中，這表明豪宅絕不簡單地等同于貴，絕不僅是靠貼金鍍銀來完成的。 

    四、最熱銷的三大項目財富中心、新城國際和建外SOHO排名后三名，這表明豪宅基本上是拒絕熱銷的。 

    五、排名第一的項目光彩國際公寓并沒有特別驚人的賣點，也沒有什么概念炒作，這表明目前豪宅市場最具價值的是項目內在的均好性。 

    實際上，光彩國際公寓也還是很有賣點的，在建筑設計方面，每幢樓都是四戶三梯，雙門廳設計，更有全北京唯一一個全石材貼面，選用的是恒基中心的外立面質材；在戶型方面，特設三進式動線的美式大宅，在每一進中的玄關、客廳、臥區的過道尺寸都是豪宅設計中的頂級，更有LDK（Living Dinning Kitcheng）的新空間思維，打破傳統豪宅對客廳、餐廳、廚房區隔離的規劃，拿掉一道墻的同時也拿掉舊空間和舊的生活模式；對主人房的追求更是標定在“五星級主人房”的整體套間感覺上；另外，其早餐室、衣櫥室、套間、書房的設計等自然都是極盡豪宅標準；在裝修方面，更有全球尋訪計劃，收羅世界各大城市的頂級飾物及藝術品，即便在樓書處理上，也特別設計成滿足男主人的《新財富生活》和滿足女主人的《國際時尚生活》以及包含全貌的《2002年國際豪宅觀》等漸進的三大本。盡管豪宅各有各的優勢與強點，但光彩的出現，還是為北京豪宅市場增色生輝。 

    所以，參觀完本次的豪宅排名的十個項目，最失望的人也說：“北京無豪宅，光彩有點像。”原來他認為，北京根本就沒有所謂的豪宅，所謂排名第一的光彩國際公寓不過最像而已。   

文/樓杰