是誰改變了CBD的居住格局

　　作為為國(guó)際跨國(guó)公司服務(wù)的商務(wù)辦公區(qū)，CBD區(qū)域的作用和影響力無可厚非。于是，圍繞在CBD的言論和故事便層出不窮。在北京提到CBD,上到白發(fā)老者下到婦孺都能說出個(gè)一二，可見“CBD”已經(jīng)深入人心。 　　CBD的功勞是打造了一頂一的商務(wù)氛圍，遺憾是沒有同時(shí)開創(chuàng)一頂一的居住生活。隨著時(shí)間的推進(jìn)，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的CBD已經(jīng)不純粹了，甚至可以說是魚龍混雜；但是CBD卻實(shí)改變了人們的生活。以最新的視角觀察CBD，會(huì)發(fā)現(xiàn)它本身也在被外來力量牽引和影響著…… 　　世界著名的科學(xué)思想家霍金說過,“ 移居外星球--沒戲！”那么要移居CBD會(huì)是什么樣的情況？理想還是困難？ 　　在許多人看來，CBD是一個(gè)“不夜城”，那里有來自世界各地的美食和名品，還有數(shù)不盡的知名跨國(guó)公司和高級(jí)商務(wù)人士進(jìn)進(jìn)出出。這里有北京人最自豪的國(guó)貿(mào)，有全北京最高、最頂級(jí)的寫字樓。CBD在老百姓的心中，說白了就是為上層人士創(chuàng)造的王國(guó)。 　　我們可以把與CBD同呼吸共生活，當(dāng)做是一個(gè)夢(mèng)想。事實(shí)上，CBD總的規(guī)劃占地為400百萬平方米，而規(guī)劃中居住占地僅為84萬平方米，居住建筑面積為250萬平方米。這些數(shù)字意味著我們要在總?cè)莘e率為3的情況下居住，而卻要支付高于12000元/平方米以上的房?jī)r(jià)。 　　我相信有一定數(shù)量的高級(jí)商務(wù)人士可以在CBD實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想，而在與CBD朝夕相處的背后不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)結(jié)果就是，擁有了時(shí)間、效率和便捷，卻失去了最寶貴的舒適…… 　　高檔住宅項(xiàng)目在很大程度上為CBD的區(qū)域價(jià)值和品質(zhì)上了一個(gè)保險(xiǎn)。作為支撐CBD的源動(dòng)力，我們開始刻意地去尋找集交通、景觀、高品質(zhì)、客戶群一致性的純居住性項(xiàng)目卻發(fā)現(xiàn)基本是鳳毛麟角。從三環(huán)到二環(huán)進(jìn)行搜索，好的也有，但都是出價(jià)驚人；否則就是撿了芝麻丟了西瓜。最后到了東護(hù)城河，我們才總算沒失望。這就是位于光明橋西北角的水上公園.華城。在這里不是想故意鼓吹些什么。只是華城的定位和客戶捕捉有著極獨(dú)特的一面，位于東南二環(huán)，一期業(yè)主70%來自朝陽，且項(xiàng)目的自住率一直保持在90%以上。而這并不是我們意料這中的，但這其中一定有原因。通過對(duì)CBD及其外圍區(qū)域的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)CBD的居住格局被一種新的居住模式改變著…… 　　CBD的居住困惑 　　理想與現(xiàn)實(shí)之間，動(dòng)機(jī)與行為之間，總有一道陰影。------ 英國(guó)詩(shī)人、批評(píng)家 愛略特.T.S 　　北京的CBD在規(guī)劃的初期曾經(jīng)是一個(gè)以商務(wù)辦公功能為主的區(qū)域，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置于以“金十字街”兩側(cè)的地段，設(shè)置混合功能區(qū)的概念，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施有機(jī)融合等等。可是在實(shí)際發(fā)展過程中，這種定位依托于其所在區(qū)域固有的資源，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“高速發(fā)展”，但另社會(huì)和高層人士擔(dān)憂和疑慮的問題也相應(yīng)而生。那就是CBD僅僅是個(gè)商務(wù)中心，在它的規(guī)劃中寫字樓和商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等面積占總規(guī)劃的75%左右，區(qū)域功能和大的氛圍已成定局，可以說生活和居住的相關(guān)問題便成為弱勢(shì)。于是有人說，CBD開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致居住生活的缺陷其實(shí)是一種自食其果的行為。 　　實(shí)際上，現(xiàn)在的情況也是擺在眼前的。CBD核心區(qū)土地資源稀缺的現(xiàn)狀直接造成了建筑密度過大，在總規(guī)劃面積3.99平方公里的土地上，建筑物覆蓋的面積空前地達(dá)到了1000萬平方米。事實(shí)證明，如此之高的建筑密度致當(dāng)然不適合純粹的居住。再加上諸如環(huán)境建設(shè)的滯后也降低了居住的品質(zhì)；土地日益稀缺,人口密度都在加大等系列問題……。于是，對(duì)純居住環(huán)境、生活高品質(zhì)的向往與追求，便成為CBD高層次置業(yè)者關(guān)注的焦點(diǎn)。 　　雖然CBD核心區(qū)存在著一定數(shù)量以中高檔住宅定位的項(xiàng)目，且市場(chǎng)價(jià)格都在12000元/平方米以上。且相當(dāng)一部分項(xiàng)目如華貿(mào)中心、金地國(guó)際花園、藍(lán)堡國(guó)際公寓等都是綜合類高檔物業(yè)，還有一部分是為中高級(jí)商務(wù)人士設(shè)計(jì)的酒店式公寓產(chǎn)品。據(jù)有關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)字顯示，這些項(xiàng)目的大部分客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)是出于投資，而非自住。一方面，企業(yè)的發(fā)展情況決定著CBD也存在著一定數(shù)量的中小型辦公企業(yè)，它們?cè)谧饨鸷徒煌ǖ目紤]上決定一些商住類項(xiàng)目大有市場(chǎng)一些中本在市場(chǎng)的發(fā)展下逐漸淪為商住項(xiàng)目的情況也不在少數(shù)。導(dǎo)致自住客戶最終不得不放棄項(xiàng)目，而走上投資客戶的道路。比如說二年前開發(fā)的盛世家園，最初雖以高檔項(xiàng)目出現(xiàn)，但因?yàn)榈乩砦恢孟∪薄⒆饨鸬土瑢?dǎo)致商住的比例越來越大，目前自住與商住客戶的矛盾和沖突也越來越明顯。另一方面，在CBD的一些商務(wù)人士由于自身的不確定因素，也會(huì)考慮租用一些服務(wù)較好的公寓,如戀日國(guó)際等。這些因素都為CBD打造中高檔純居住社區(qū)帶來難以調(diào)和的困難、矛盾。 　　此外，CBD區(qū)內(nèi)的交通也是個(gè)大問題。雖然現(xiàn)在，CBD及其周邊地鐵沿線的高檔物業(yè)，包括商住，在市場(chǎng)上都比較受歡迎，租金也很可觀。但從整個(gè)CBD現(xiàn)狀而言，受交通壓力的影響還是較大。潘石屹在網(wǎng)上介紹CBD時(shí)說，現(xiàn)在的CBD有兩多：一是民工多，二是施工車輛多。從目前情況看，CBD及其周邊物業(yè)還沒到全面入住的程度，交通壓力已經(jīng)非常緊迫。這直接關(guān)系到CBD的未來。據(jù)記者了解，已有不少老百姓向CBD管理委員會(huì)和相關(guān)政府反映，能夠有關(guān)部門在力所能及的范圍內(nèi)，盡快為改善CBD的交通做一些事情。 　　最近有專業(yè)人士認(rèn)為，CBD內(nèi)居住類物業(yè)的居住價(jià)值一定要有足夠的保證，不能因?yàn)樘幵贑BD內(nèi)就忽視掉住宅的居住性，否則，CBD的居住環(huán)境和項(xiàng)目的居住品質(zhì)大打折扣。可從記者了解的結(jié)果來看，居住要有氛圍，還要有規(guī)模。要讓高檔的純居住生活走進(jìn)CBD也不是易事。如此看來，身處東二環(huán)路的華城無疑為這種困惑找到了一種解決方法。目前，東二環(huán)的交通已非常的完善，特別是廣渠門一帶距CBD核心區(qū)僅3公里。華城在設(shè)計(jì)建設(shè)之初，能夠?qū)^(qū)外的自然景觀資源與社區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)行了“無縫”連接，加上緊鄰CBD的綜合優(yōu)勢(shì)，成為東部高層次商務(wù)人士主要的置業(yè)目標(biāo)。 　　CBD的居住需求 　　實(shí)現(xiàn)明天理想的唯一障礙是今天的疑慮。------ 美國(guó)總統(tǒng) 富蘭克林.羅斯福 　　目前CBD正在加快步伐，推進(jìn)重點(diǎn)工程建設(shè)。據(jù)記者了解，CBD現(xiàn)有企業(yè)總數(shù)為2075家，其中跨國(guó)公司457家。據(jù)記者了解，在CBD地區(qū)粗略統(tǒng)計(jì)存在著一個(gè)接近30萬的白領(lǐng)群體，同時(shí)還存在著數(shù)目不小"成功商務(wù)人士"以及外籍人士，他們?cè)谙喈?dāng)大的程度上支撐著CBD地區(qū)的高檔樓盤市場(chǎng)。這些跨國(guó)公司看中的是商務(wù)環(huán)境和聚集效應(yīng)。2075家企業(yè)員工的有效住房需求，可以說是直接刺激泛CBD區(qū)域大量高檔住宅開發(fā)的根本原因。在北京連續(xù)幾屆的朝陽國(guó)際商務(wù)節(jié)，打造CBD理想居住區(qū)也再次成為人們討論的焦點(diǎn)。 　　一方面CBD的整體規(guī)劃和開發(fā)使核心區(qū)內(nèi)項(xiàng)目普遍推遲了起動(dòng)時(shí)間，另一方面受CBD區(qū)域功能影響，純居住社區(qū)在其中生存并不容易，目前，在CBD核心區(qū)內(nèi)主要還是商務(wù)型物業(yè)居多。作為中央商務(wù)區(qū)的配套，25%的住宅規(guī)劃使CBD核心區(qū)內(nèi)的純居住類物業(yè)成為"副產(chǎn)品"，而且商務(wù)的發(fā)展必然使區(qū)域環(huán)境與生活需求相背離。所有這些都為核心區(qū)外的居住社區(qū)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 　　眾所周知，中央電視臺(tái)以及北京電視臺(tái)將會(huì)陸續(xù)東遷入CBD，雖然爭(zhēng)議很大。甚至目前，有專家明確反對(duì)。這對(duì)開發(fā)商來說無疑是個(gè)利好消息。目前，市場(chǎng)上為其附屬企業(yè)量身定做的寫字樓就占有一定的比例。而這些企業(yè)提供的就業(yè)人群當(dāng)然也不在少數(shù)。這些人的住房需求，應(yīng)該是很值得重視的。 　　以國(guó)貿(mào)為中心的大型高端物業(yè)，以及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)為主的綜合建筑體萬達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心紛紛亮相CBD。事實(shí)上，它們的出現(xiàn)豐富了CBD稀缺的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，但也為區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展提出了相應(yīng)的難題：大型高檔商業(yè)大量增加之后，誰來充當(dāng)這個(gè)龐大的消費(fèi)群體？于是，一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這類商業(yè)的集中供應(yīng)，就是在吸引CBD周邊有穩(wěn)定購(gòu)買力的旺盛消費(fèi)群體。成熟的商業(yè)配套誕生的同時(shí)，也就意味著CBD的周邊必須有相應(yīng)的高端生活居住區(qū)，顯然CBD滿足不了這樣的需求。 　　CBD的生活突圍 　　冬天來了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？------ 英國(guó)詩(shī)人 雪萊.P.B 　　實(shí)際情況正如CBD人士也分高、中、低層級(jí)一樣，在"CBD附近的居住區(qū)"內(nèi)部，也存在一個(gè)明顯的分層。從目前市場(chǎng)的調(diào)查情況來看，對(duì)于CBD內(nèi)最高級(jí)的管理人員而言，由于經(jīng)濟(jì)非常富足，考慮居所時(shí)，他們會(huì)選擇距離CBD核心區(qū)相對(duì)更近、價(jià)位相對(duì)高的高尚住宅區(qū)。以通用時(shí)代、萬豪國(guó)際公寓為代表的河岸板塊。作為CBD內(nèi)僅有的可以依托的自然環(huán)境，他們的售價(jià)也是北京市場(chǎng)公寓項(xiàng)目的至高點(diǎn)。東直門、朝陽公園一帶，距離CBD核心區(qū)幾乎都不超過5公里。可這些區(qū)域如東直門生活密度、商務(wù)氛圍也很濃；朝陽公園具有知名的優(yōu)勢(shì)，并以新現(xiàn)身的富人區(qū)著稱，房?jī)r(jià)也高得讓人咋舌。當(dāng)然，CBD區(qū)內(nèi)的金領(lǐng)、銀領(lǐng)也有能力考慮在這些項(xiàng)目置業(yè)，但實(shí)事上這類人群的學(xué)歷和素質(zhì)，決定著他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)也相當(dāng)理性，不會(huì)盲目追求虛榮而忽略產(chǎn)品真正的性價(jià)比。 　　而CBD收入相對(duì)偏低的客戶會(huì)把置業(yè)的機(jī)會(huì)留給一些相對(duì)遠(yuǎn)的區(qū)域，通常會(huì)考慮在五環(huán)以外置業(yè)，甚至到通州或是亦莊。一般認(rèn)為，半徑5公里為一個(gè)人的基本生活圈，如果超過這個(gè)半徑，生活成本將會(huì)相應(yīng)增加，對(duì)于CBD人士而言也是一件得不償失的事；而且這些區(qū)域特別是通州整體區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃與城區(qū)差距還很大。 　　然而，對(duì)于CBD的高收入人群來說，他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)是相當(dāng)挑剔的,工作、生活、家庭缺一不可，品質(zhì)、環(huán)境、尊崇感兼而顧之，因此他們更多會(huì)考慮把第一居所放在二環(huán)、甚至三環(huán)這樣的繁華的成熟居住區(qū)域多一些，但目前這個(gè)市場(chǎng)對(duì)于中高檔純居住社區(qū)的供應(yīng)量還是相對(duì)較小。 　　如此看來，雖然CBD尚未搭建起成熟的居住區(qū)框架，但是CBD不同收人群以及市場(chǎng)情況，導(dǎo)致了以CBD為中心輻射的一個(gè)又一個(gè)居住區(qū)散落地分布著。不難看出，CBD的生活向外突圍已成趨勢(shì)。 　　可以說，CBD金領(lǐng)收入人群和普通白領(lǐng)收入人群的生活在向外區(qū)域突圍后，選擇的目標(biāo)區(qū)域和目標(biāo)項(xiàng)目都逐漸明確。而作為絕大部分高收入的商務(wù)人士，在向CBD外圍區(qū)域項(xiàng)目的選擇空間還不是十分廣闊。 　　現(xiàn)在CBD規(guī)劃仍在不斷修改、完善的過程中，但核心區(qū)外的中高檔項(xiàng)目也已經(jīng)紛紛起動(dòng)了。以華城為例，城市核心區(qū)的位置為給業(yè)主提供榮譽(yù)和尊崇感；8000多元/平方米的價(jià)位恰恰補(bǔ)充了東部市場(chǎng)的價(jià)格空白。除此之外，在與其他高檔項(xiàng)目的定位中實(shí)施差異化定位，拿出獨(dú)家的創(chuàng)新實(shí)踐法，即在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)考慮可操作性、均好性、實(shí)用性于一體，充分滿足CBD核心區(qū)內(nèi)高層次的居住需求。從華城的前期定位和后期市場(chǎng)的反饋情況來看，我們不難看出這類項(xiàng)目最能打開CBD中高級(jí)居住市場(chǎng)的缺口，并為緩解相對(duì)應(yīng)人群的置業(yè)困惑創(chuàng)造了積極的條件。 　　中高檔項(xiàng)目是改變CBD居住格局的核心力量 　　要想射中靶心，必須瞄準(zhǔn)比靶心略高些，因?yàn)槊撓抑际軙?huì)到地心引力的影響。---英國(guó)詩(shī)人朗費(fèi)羅 　　在CBD邊緣地區(qū)開發(fā)的高檔居住社區(qū)，對(duì)于身在CBD之中的人來說，可以通過準(zhǔn)確的定位找到最舒適的生活服務(wù)，從一定程度上實(shí)現(xiàn)的時(shí)間和資源的最好利用，無疑是件好事。北京CBD的住宅供應(yīng)量有限，再就是從CBD規(guī)劃中希望避免"夜間空城"，達(dá)成CBD發(fā)展總體平衡；還有一點(diǎn)是云集CBD的開發(fā)商為了規(guī)避前期風(fēng)險(xiǎn)，盡快回收資金的考慮多以住宅開發(fā)先行。站在一般開發(fā)商的立場(chǎng)上，房子蓋完并賣完，其職責(zé)也就基本結(jié)束。至于入住后的客戶是何等層次和人群，都脫離了職責(zé)范疇之內(nèi)。事實(shí)上，某些開發(fā)商這種對(duì)市場(chǎng)、對(duì)產(chǎn)品不負(fù)責(zé)的行為，一定會(huì)對(duì)將來CBD的發(fā)展有致命的影響。 　　近來，關(guān)于CBD高級(jí)居住區(qū)在何方的說法已有多種版本，名稱也五花八門，如泛CBD、CBD后花園、CBD臥城、CBD衛(wèi)城、中央居住區(qū)，……。至于地理位置，近的有東直門、朝陽公園、廣渠門、西大望路、朝陽路、朝陽北路，遠(yuǎn)的有通州，亦莊等等。但作為CBD的高檔居住核心區(qū)，純粹打造高品質(zhì)生活的區(qū)域，就不能一概而論了。有些項(xiàng)目打著區(qū)域的招牌，拿賣點(diǎn)壯聲勢(shì)。玩概念的營(yíng)銷手段。實(shí)際購(gòu)買客戶與宣傳上所言差距很大。 　　隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的增大，導(dǎo)致了CBD內(nèi)與周邊中高級(jí)居住社區(qū)之間的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)。然而，僅僅拼地段可能還不夠，還要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)服務(wù)上多下功夫。經(jīng)過記者一段時(shí)間的走訪，不少開發(fā)商在商住和自住的把控上，也很難進(jìn)行絕對(duì)的限制。除非是此項(xiàng)目不具備辦公的基本條件。可是華城不同，距建國(guó)門2公里，集三重景觀于一體，幽靜而溫馨。對(duì)于華城的擁有者來說，投資和商住都是一件痛事。 　　作為一個(gè)8000多元/平方米的精裝修項(xiàng)目，華城從設(shè)計(jì)到實(shí)施都朝著一個(gè)高端的項(xiàng)目去努力，即提出“向上替代”居住模式，用東二環(huán)高檔純居住的環(huán)境去替代CBD核心區(qū)商住的高密度和混雜。華城的出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)了CBD地區(qū)一直以來不斷升級(jí)的、商務(wù)公寓奢華大比拼、而純居住日益匱乏的局面。 　　以華城來說CBD新形勢(shì)下的居住格局，目的只有一個(gè)：就是讓類似的項(xiàng)目在CBD周圍生根發(fā)芽，讓更多項(xiàng)目融入CBD的市場(chǎng)空缺中。以華城來說CBD，劉禹錫的一句話最合適：山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈。