業內人士談:低密度住宅的現狀及開發前景

　　低密度住宅是現在開發市場當中一個比較典型的產品。以Townhouse為主，還有獨立別墅、多層統稱為低密度住宅。去年開始在北京出現，經過一年的迅速發展，出現了像康城、萬科青青、一棟洋房等一批區位和產品都比較好的項目。它們把低密度住宅由概念變為現實，讓人們切切實實地看到了它的未來和希望。低密度住宅不只是北京、上海等大城市的發展趨勢，也是很多中等城市將來的發展趨勢。
 
    近日，由北京威斯頓建筑文化交流中心主辦的中國低密度住宅設計研發會上，京城多位業內知名的低密度住宅規劃設計、開發、銷售專家，就中國低密度住宅開發的現狀及前景展開研討。 

   發展空間巨大柯煥章(北京市城市規劃設計研究院院長) 

   北京低密度住宅近幾年有了一定的發展，但是到目前為止，仍處于初步階段。隨著城市化進程的加快，在一些區位條件、環境、交通比較好的郊區地段，相繼建設了不少新村、花園等別墅區或者低密度住宅區，既滿足了市場的需求，又帶動了農村地區的發展。 

   前些年，由于分散建設，住宅區規模不合理，配套設施不完善，沒有形成良好的居住環境。現在建設Townhouse，只有house，沒有Town，形不成Townhouse，出現了建設水平不能適應形勢發展的現象。將來低密度住宅建設有比較大的發展空間，有比較大的市場需求。 

   在市區規劃里頭，還有相當大的發展空間。住宅建設用地，可以滿足或者基本滿足今后10年——2010年以前住宅的發展需要和市場需求。低密度住宅滾動的發展空間比較大。 

   從北京的城市發展戰略轉移方針來看，北京住宅的建設還至少會保持五到八年的發展期，當然低密度住宅建設也會相應擴大規模。從規劃住宅總量上估算，約需要2億5千萬平方米，市區每年要建1100萬平方米，還不包括郊區。 

   在郊區這樣的邊緣地區，地段較好，地形開闊，適合做低密度住宅。結合小城鎮建設進行，既利于創建良好的城市居住環境，也利于營建更自然、更人性化的生活居住空間。隨著北京城市發展向郊區化和衛星城轉移戰略方針的實施，郊區城市化及低密度住宅建設將被積極推進。 

   產品差異明顯王曉航(北京協成房地產開發公司總經理) 

   概念是一個小區特有的氣質或者特有的特性，但低密度住宅的概念卻難以用一個具體的詞語來界定。 

   從建筑學這個角度來講，低密度住宅應該是可以細分的。只從郊區一點或者準郊區一點上來肯定要說Townhouse，有失偏頗。別墅可能控制在0.5～0.6，再舒適一點0.2～0.3，這是技術上的衡量標準，再下來低密度形態在0.6～0.8。 

   在給低密度住宅產品定位和客戶定位的時候，考慮的角度要更多一點，而不是跟風趨同。如果一個Townhouse在一個區域里，呈現好多低密度住宅，可能會帶來另外一種競爭的態勢。這時做郊區化、準郊區化低密度住宅的目的，就是為了變換產品形態，吸引另一部分客戶群，給產品找出路。 

   低密度住宅未必一定要做高價位。在追求品質的同時，決不能走入誤區，更不能全部按照一種思路去做，會雷同，缺少個性、沒有差異。 

   除了根據客戶的需求、市場的需求、區域性的需求之外，低密度是有區別的，未必都做同一種產品、需要好的配備，應從不同的角度考慮低密度住宅的情況，不能盲目而上。 

   從住宅產品的特性上來考慮，不管低密度住宅，還是多層四層五層住宅的形態，都能夠體現以人為本的特性。不同的建筑單體可以塑造出很多個性化的東西。同樣一個戶型，外立面選擇不同，就可以塑造不同的風格樣式。體現在使用功能上，最大限度地提高了舒適度，尤其在環境的營造上，表現出高密度住宅所沒有的寬松感。產品塑造上提供了特別大的空間，尤其是別墅。 

   北京有許多低密度住宅，其開發的主要精髓就是做出了產品的差異性。 

   在同一地段做同樣的產品，競爭的手段就只能是價格便宜。如果說在同一地段做不同的產品，沒有任何人和你討論價格，那么就要想著改變產品形態和定位。從建筑形態上創新，不斷地突出和塑造產品優勢，把項目的特點充分發揮出來。 

   發展商做產品的同時還應關心大眾的審美要求：形態超前、空間寬松，價位適中。產品做對了，地塊使用得當，實際上生命力也就體現出來了。

   低密度住宅可以很充分地做環境，容積率可降低到1：0.98。以四層為主，前面有花園，局部五層，做到層高三米，很舒適，做吊頂空間很好，還可以做很好的公園、綠地的配置。 

    密度住宅在取得土地成本時一定要控制，做出的總價接近于城市總價的價格，表明實際競爭力已經喪失。低密度住宅只有在適合的地塊上，才能將價格性能比凸現出來。 

   有時做別墅不見得是一種趨勢，因為密度太高而沒有內容，環境顯得很空洞。如果把景觀、綠化、小品等做到非常精致，低密度住宅的品質就會淋漓盡致地體現出來。沒有環境配套，低密度住宅就缺少一條腿。因為它可以有很多這種方式，比如回歸自然的，舒適寧靜的，近山近水的，給人親近感和建筑美感。建筑住宅就是構造生活，低密度便提供了這種可能性。 

   住宅郊區化李長山(太合房地產有限公司總經理) 

   住宅郊區化現象起源于美國，成為20世紀50年代以后美國城市發展顯著的特征。 

   城市經濟學家在分析美國的住宅郊區化現象時認為，這一現象的出現是美國城市工商服務業外遷于衛星城及小城鎮不斷繁榮發展相互作用的結果，內涵是中心城市周邊的城鎮建設要基礎設施完備，建設超前。 

   中心城市周邊的城鎮建設要堅持配套設施建設，適度超前并與新舊業同步發展；用土地控制性持續供給計劃獲得超前基礎設施建設資金；同步規劃新鎮經濟內循環和新鎮經濟外循環，用新鎮主導產業新鎮經濟的外循環。經濟增長的城市建設理論被美國業界公認為美國新鎮建設當中合理利用土地的典范，目前美國有85%的新鎮建設是在這一理論的指導下進行的。 

   住宅郊區化的首要推動力是廉價土地的資源。郊區土地比較便宜，適宜做一些低密度住宅。發展商經常講回歸自然，但是心里想的是廉價的土地賬，直接后果是造成新鎮土地失去了良好的價值體現和未來增值的空間。 

   由于缺乏新鎮建設的發展規劃，造成所謂住宅郊區化的主要現象，沿著中心城市之間的交通線，開發建設住宅，這樣建設的住宅區大多存在或多或少的基礎設施和明顯的配套設施缺陷。由于不能共享基礎設施和配套設施資源，造成社會整體基礎設施和配套設施投資的高成本低回報，同時使購房者用相對高昂的代價換取相對低標準的基礎設施和配套設施服務。城市居住生活的內涵并非只是醫院、娛樂等這些設施，應該帶有特定風格的特定氛圍。這種氛圍只有依靠以城鎮為內容，整體開發建設才能營造出來。 

   類型多樣化劉嘉峰(英國阿特金斯國際有限公司房地產＜中國區＞總經理) 

   低密度住宅從技術層面來講，應該是覆蓋率比較低的住宅叫低密度，實質指容積率。一個高層在120米以上，容積率2的時候或者0.8的時候，覆蓋率是10%，從密度的角度也算作是低密度住宅。 

   在地價一定的情況下或者單位地價一定的情況下容積率越高，可銷售的面積越多。

   低密度住宅類型多樣化。容積率0.6、0.7以下都可以稱之為低密度，從0.1變到0.6可以有非常多的變化。獨立式的別墅可以雙拼，也可以翻拼，也可以做成Townhouse，還可以做成類Townhouse。僅這個就可以變成4種大樣，4個大樣獨立式別墅當中，如果塊地不一樣，三畝做一家或者兩畝做一家，變化就更多了。

   但是市場實際需求在與目前所接觸的項目表現出非常大的矛盾性：一是越靠近需要低密度、低容積率的客戶，其消費需求越呈現多樣化、個性化的成分。發展商能不能有針對性地提供這種需求呢？二是在城市邊緣出現低密度住宅的可能性比較大，這些地方的地價差異性也比較大，會出現做得非常成功，市場適應性卻很差的低密度住宅。 

   從中國人和土地的關系上來講，可作為居住用地的資源非常小。在一個大城市周圍，特別是具備了發展低密度住宅的地或者這樣的資源也是比較少的。比如道路可達性較好的地方比較少，總的供應量也比較少，而市場需求在不斷增加，矛盾性就表現出宏觀上的需求。但是在細分類當中能否適應這個需求，這是很難把握的事情，即越靠近小眾人群定位的重要性和矛盾性就越明顯。 

   從整個土地的供應環節來講，土地的供應量對產品的影響力特別大。北京的土地可能由土地交易中心全部統一管理，這時候有沒有那么多地做低密度住宅就是最大的約束。 

   市場處在不斷地波動當中，除了整個房地產市場大的周期以外，低密度住宅也有它自己的小周期，也可能分成兩個三個階段不斷往前發展。 

   低密度住宅本身的產品差異性可能是比較大的，土地獲得的成本相差無幾，或者旁邊沒有其他更多因素影響的情況下，突然在那個地方出現很多樓盤，從市場角度來說是比較棘手的大問題。Townhouse也好，低密度住宅也好，最根本的問題就是在0.2～0.8容積率之內，能找到與自己的地塊、當地的條件和發展商自己的實力最恰當的結合點，這才是比較好的出路。 

   低密度住宅不像高密度那么特殊，無需做非常深入的調查、細微的判斷，就可以做。用得好的話，可以減少風險。18層的房子大概至少需要18個月蓋起來，低密度大概6個月可以蓋起來，這種市場風險在變化周期方面的控制會更容易。 

    　新都市主義理念郭鈞(華潤置地有限公司執行董事) 

    　不是每一個城市都需要CBD，但是每一個城市都需要低密度住宅，不管是大城市，中等城市還是小城市。所以說新都市主義是指導我們中國在今天這樣快速城市化的過程當中非常重要的一個思想。 

    　新都市主義不只是郊區化，有一半內容是城市主義。新都市主義并不只是去建新城，也不只是郊區化，它還包括舊區改造。基本思路在于滿足人性的需求，實現就業、居住、商業、娛樂的統一，適應多極的城市和多元文化的要求。主要功能和商業價值就是提供更好的居住環境，以規模化、多種形式的產品，在更經濟的同時實現更好的居住水平。 

    　郊區和城市化最本質的區別在于，項目離城越來越遠，土地擴張，供應量大，平均成本降低。小發展商只要在衛星城或者邊緣組團地區發展，可以完全依托當地的配套設施。 

    　Townhouse是可以適合低密度住宅發展的最好形式，但是它絕對不是唯一的形式。因為在新市鎮里邊，不同的房屋的組合和多樣性的需求，同樣會創造小鎮的生命力。 

    　聯院住宅，是聯排住宅的一個形式，都是Townhouse，但是在Townhouse里邊還可以做很多的細分，產品的技巧不是重要的，只要是市場需要你可以用什么樣的產品，類似獨立式的住宅，但是比一般的獨立式的住宅要更密一點，它有街坊和鄰里的感覺，獨立出口等概念，會看到街的感覺。它也是并排放在一起的，但是其實并不相聯。 

    　在相當遠的郊區做一個很高的容積率根本就沒有市場，看起來攤薄樓面地價會便宜一點，但是并沒有市場。低密度不是揀錢，今天的時代不是有容積率就有錢的時代了。 

    　設計頂級別墅化劉力(五合國際建筑設計集團中國區總經理) 

    　有人說去年是Townhouse年，今年是別墅年。 

    　最近一兩年來，別墅設計有一個非常大的轉變，檔次、設計、規模要求方面出現了以前從來沒有過的潮流。 

    　別墅首先考慮的是環境，真山真水的自然景觀是決定項目檔次非常重要的一個因素。普通住宅最大的優點就是合理，經濟、節儉，別墅則剛好相反，必須體現它的檔次，形成一些特殊的空間效果。普通住宅的土建和設備標準一般都以磚混結構為主，別墅全部是鋼結構，一層建筑全部用鋼結構，頂部結構采用膜結構等。 

    　頂級別墅設計特點和趨勢：重視環境資源，考慮自己有沒有把握做別墅；重視整合性，原來的別墅把戶型做好就完了，景觀可做可不做的，現在景觀必做，要和建筑一塊做，甚至室內設計也要一塊做；重視私密性，這一點在原來別墅設計里邊是沒有強調的；重視高檔設施、高檔設備配置；重視藝術性，原來房子就是房子，能住就行，現在不光要求功能上更合理、更周全，還要有藝術表現力；重視個性，這個檔次的房子買主作為金字塔來講，他是高端人群里邊的高端人群，是金字塔上面的尖，人數非常少，所以做頂級別墅不如量身定做，讓具體的客戶提出什么樣的要求來；重視時代感；重視國情。很多發展商傾向從國外抄別墅，把國外的房子搬過來，從長遠來講是走不通的，因為中國人的消費觀念和國外是完全不一樣的。 

    　頂級別墅設計是高度綜合化與整體化的系統工程。僅做好一兩項是不夠的，必須綜合考慮。頂級的藝術與展示功能要求不亞于居住要求，住宅公建化，室外裝修室內化。傳統的設計手法只把面積功能做合理，上不了這個檔次。 

    　頂級別墅容積率的設定，一般沒有下限，只有上限。Townhouse超過0.6就很難做了，別墅超過0.3很難做了，往下做得越稀疏容積率越低，環境越高。從發展商來講土地的成本和售價取得平衡，這是挺難的一件事，房子沒到某個程度就賣不動了。 

    　低密度住宅容積率1.1左右時，應該是多層，也可能是小高層，做到0.7算是Town house的限。 

    　Townhouse與聯排別墅，像低別墅化一樣考慮中國化的風格。一要考慮創新，具有獨特性。第二強調時代感、現代感，做出21世紀的東西。第三具有地方特色，顏色做得亮麗。第四精細，指所有的細部考慮得非常細。 

    　配套大型社區化張民耕(北京銀信投資有限公司董事長) 

    　關于郊區大型社區可持續發展問題，即整體社區規劃，整體配套上的問題。 

    　核心問題是開發商辦社會。可持續開發、可持續發展是郊區大型社區特有的問題。對于市政配套、交通配套等方面的成本估算不足，然后再追加預算。市政配套問題現在需要的是擴容，費用需要由開發商承擔。因為在郊區，文化生活配套問題，尤其是文化休閑生活配套問題，要把它做得特別有特色，因為項目離市區可以利用的文化生活設施距離都比較遠。 

    　在社區品質當中最關鍵的就是安全問題，郊區應特別關注。另外大型社區就有一個社區化形成的問題，如果不引導社區文化的發展，很可能會迷失方向。 

    　在發達的房地產市場當中是各就各位。一級開發商把生地做成熟地，政府做政府的市政配套，收了稅做市政配套，做必要的文化設施。二級開發商也就是真正的開發商可能還分為投資商、開發商。投資商可能就是出錢，開發商則要自己的能力，否則會給自己背上極其沉重的包袱。 

    　選擇之一就是造城造鎮運動，比較典型的理論就是新城鎮主義。造城造鎮能不能擔負起所有的生活配套問題，在規劃上的問題？三而后行。 

    　選擇之二，依托社會資源，大開放小封閉的配套思路。生活配套設施全放到社區外去，利用社會資源。 

    　封閉的社區里有一些配套必不可少，像托兒所、便利店、文化活動服務設施，其中科技會館、高爾夫球場，可以對外經營，但是必須和小區構成非常緊密的關系。這種思路也是有局限性的，僅限于有條件的地方可以辦，否則不行。 

    　開發商實現資源共享，更重要的是實現資源共建，避免重復建設。開發商在建設過程當中，盡量想辦法對文化生活、物質生活的配套設施進行共建和共享。幾個小區連在一塊的時候，在中心區域共建一些東西，避免重復建設，避免不可能持續經營。總之，開發應該在商言商，把社會和市場的職能交換給社會和市場。必須有一個意識，辦社會可能是不得不，但是一定要把自己的邊際設計好。 

    　環境自然、優美吳鋼(德國WSP建筑設計公司董事總經理) 

    　低密度的房子最大的優點并不在于房子如何，而是在于自然和環境的連接，以及大家對居住的感受和生活方式的變化。 

    　單個在城區或者在城市邊緣，修建高層或者高密度的房子實際上是很短壽的，這是由于人居的心理或者消費的心態所致。 

    　低層低密度是今后發展的大趨勢，但不會處于主導地位。因為它不是階段性的產品，隨著時間的發展而不斷發展、不斷深化，并且延展到中心城市。 

    　在中國，低層低密度并不是件新鮮的事，它是社會發展的必然趨勢。我們古人建造的低密度形態，相當于歐洲中世紀那個時代延伸到現在，很有生命力。發展低密度很能體現人性化，容易接近自然，同時也符合城市形態發展的居住形式。 

    　特別是在中小型城市，生活水平高了，才有低層低密度，這也是一個過程，它有歷史、文化和經濟的原因。 

    　上海低密度應該說在上個世紀70年代80年代就變高了，為比較有錢的階層建造的，而且是大規模的開發，奇跡式的發展。北京的前門，在明清的時候，已經是低層和低密度。我們的胡同，我們的四合院，已經具備這樣的形態了。 

    　讓大家居住在自然和風景中，低層低密度能給大家提供這種可能，實現這種理想。 

    　建筑設計是建筑風景中的一部分，地面的風景并不是說設計完建筑之后加進去，先做好院落再做好風景。可以把一棟房子建成簡單的空殼子，空殼子里邊可以讓大家自己決定，任意分割。 

    　一個低層低密度的房子不一定要帶著歐洲生活和西方生活的影子。低層低密度也是中國的傳統，不只是歐洲或者美國的傳統。如果在高層里邊追求西方化，追求百分之百的西方化有一些理由，這種形式在中國的傳統里邊是沒有的。低層低密度的房子里邊有一個非常重要的名詞叫文化，景式的庭院式的別墅，帶著很強的中國居住文化的。沒有任何一個類型的住宅比低層低密度的住宅更需要具備文化品質。 

    　趨勢相對集中林少洲(厚土機構主席) 

    　從郊區化容積率比較低的住宅這個角度來談，低密度住宅屬于中高品質的住宅，面對中等以上的消費人群。由于工作環境和密度增加，導致大家向低密度自然環境去釋放需求，這是目前低密度住宅最大的動力，郊區住宅首先應該從中產以上的階層開始發展。第一批屬于上層的非常頂級人物，這些人需要第二套住宅，所以先發展這一部分；其次就是中產階級。低密度住宅階層性特征是很鮮明的，追求歸屬感，追求標簽，追求階層，找自己對號入座的地方。 

    　郊區住宅開發要適應這個趨勢，市場要細分化，不能籠統蓋幾百套房子，這是不行的，一定要說清楚你是給誰用的。國外的建筑師做一套獨立式的住宅需要半年時間，量身定做，完全根據興趣愛好。收費比較高，精雕細琢，考慮到個性化的問題。 

    　產品定位差異化。產品不僅僅是建筑，包括環境景觀、設計、服務的氛圍，營銷符號，甚至它的名字等部分。這方面的定位一定走差異化的道路，整體性很鮮明，個性也很鮮明，標志性的效果已經體現出來。 

    　產品定位的差異化有很多方面這樣的需求，包括內部深層次的需求。要在相應的品質基礎上進行差異化設計，不能純粹追求形式。差異化是一系列的由內而外，從舒適度、環境的布置上，仁者見仁，智者見智。產品差異化成為下一步住宅建設很重要的策略，不要再幻想著面對全城多少人，要找準自己的定位。 

    　低密度早期項目個案很少，一個兩個，甚至全城就那么幾個。隨著低密度住宅的發展，越來越成為市場的重要組成部分，占整個市場板塊的比重會越來越大，其發展會相對集中。 

    　應注意的問題朱文俊(北京威斯頓建筑文化交流中心總經理、中國城市規劃學會居住區規劃學術委員會副秘書長) 

    　從2000年年底到現在，北京大力發展低密度住宅已經歷了一年多的時間。從北京市政府頒布的綠化隔離帶政策、十大邊緣組團及小城鎮的發展戰略，到以銀信地產為首、率先提出Townhouse的概念、扯起郊區化的大旗，到現在，許多低密度樓盤已經在郊區浮出水面。另外，從許多公司的土地儲備方向來看，在近兩年中，北京還將有若干個超過千畝的低密度大盤陸續上市，它們都決心比照現在已面世的樓盤，最大程度地實現產品的差異化和升級換代。這將對北京乃至全國的低密度住宅的發展起到積極的推動作用，同時，因為競爭的加劇，也因為購房群體的日益成熟，讓我們從現在的發展狀況中研究出一些問題，希望后來者重視并加以改進。 

    　多大的盤子適合多種產品形態并存？有些樓盤，占地面積不大，但在其中做了過多的同類產品。200～300畝的范圍內，做2種相近的產品類型、吸引相近層次的客戶群才是穩妥之舉。如果到了500～600畝、上千畝的規模，就可以游刃有余地做出3種以上類型的產品，但同時要在規劃上做好組團的分割，在營銷推廣上要注意時間的分隔和不同客戶群的儲備。 

    　規劃的密度還是偏大。在容積率和建筑密度之間做抉擇，是一件比較痛苦的事情，一定得掌握一個基本點：樓間距一定要大于衛生視距，否則陽臺就成了一種擺設，人的心理健康逐漸會受到巨大的影響。做法應該是適當地拉大間距，做好景觀，同時適當地提高售價。 

    　什么樣的建筑形式才是對的？“對”的建筑形式就是首先要有居住建筑的尺度；其次，“對”的建筑形式應該是有文化內涵的，無論是中國文化的，還是舶來文化的，關鍵是要做到位，而不要“四不象”；再其次，“對”的建筑形式要仔細研究建筑的色彩，要根據大多數目標客戶群的品位和愛好，來選擇色彩的種類和傾向。 

   要注意戶型和室內空間的推敲。大戶型的Townhouse中，連接上下空間的樓梯位置和形式應該認真推敲，它應該成為整個戶型中的視覺要素。另外，地下空間處理的要點是，要處理好與室外空間的關系，僅僅開高窗是不能解決問題的。 

   要認真研究北方地區景觀的做法。低密度住宅比拼的重點之一就是景觀環境的營造。好的景觀營造可以彌補建筑單體本身的很多不足。種樹、種草、自然邊界、水景、材質的交接、小品等，都是景觀營造中的關鍵詞。另外，要非常注重室內景觀與室外景觀的融合、室內小園林的營造。北方地區的氣候條件不如南方，但用心去研究，還是可以比其他的競爭樓盤營造出更為引人入勝的室內外景觀的。