政府搬遷促動(dòng)深圳新中心之“多米諾”效應(yīng)

　　近年來，政府辦公地點(diǎn)遷出鬧市已成為一種社會(huì)現(xiàn)象與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，并產(chǎn)生了一系列的影響。比如，盤活了土地資產(chǎn)、提升了土地價(jià)值、改善了政府辦公環(huán)境，同時(shí)也帶動(dòng)了政府新址周邊土地的升值。 　　不知從何時(shí)起，全中國(guó)的城市似乎一夜之間都開始探討城市中心區(qū)的問題，都要建設(shè)ＣＢＤ。 　　５月份，深圳市政府開始搬到福田區(qū)的市民中心，福田區(qū)將成為深圳新的行政、文化中心。新中心區(qū)的建立將帶動(dòng)新區(qū)域的發(fā)展，不同區(qū)域在政策引導(dǎo)下形成各具特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而吸引不同層次的人群，對(duì)周邊物業(yè)產(chǎn)生不同的影響，在這個(gè)過程中，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下了相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。新中心區(qū)面臨著新的機(jī)遇，舊中心區(qū)在行政中心撤離后不可避免地面臨新的挑戰(zhàn)。 　　[B]定位之一——城市核心[/B] 　　各大城市都在大力建設(shè)和開發(fā)ＣＢＤ，但各城市的差別是顯而易見的，城市規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及輻射能力的不同，大中小城市的“中心區(qū)”其職能也不同。ＣＢＤ一詞的特定含義應(yīng)該為商務(wù)中心區(qū)或中央商務(wù)區(qū)（而不是商業(yè)中心區(qū)），這已為國(guó)內(nèi)外城市規(guī)劃專家學(xué)者所共識(shí)。如巴黎的ＣＢＤ是拉德方斯而不是香榭麗舍大街，東京的ＣＢＤ指新宿而非銀座。同樣，上海的ＣＢＤ則是浦東陸家嘴商務(wù)中心區(qū)而不是南京路商業(yè)中心區(qū)。大的中心區(qū)如深圳中心區(qū)是政務(wù)中心與商務(wù)中心的集合體，包含了市政、商務(wù)、商業(yè)和居住等功能。 　　深圳的目標(biāo)定位之一是珠三角城市群以及整個(gè)華南區(qū)域的核心城市。根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，這個(gè)“城市核心”便是中心區(qū)。正在建設(shè)中的深圳中心，占地面積６．０７平方公里，由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，規(guī)劃總建筑面積７５０萬平方米，包括南片區(qū)、北片區(qū)和蓮花山公園。其中南片區(qū)是城市商務(wù)中心，深圳國(guó)際會(huì)展中心和一大批高檔辦公樓宇坐落其中；北片區(qū)是行政、文化中心（市民中心、電視中心、少年宮等）。建設(shè)中的兩條地鐵線縱橫全區(qū)，地鐵一號(hào)線橫穿深圳ＣＢＤ，地鐵中心樞紐站便位于深圳中心區(qū)。隨著深圳國(guó)際化城市建設(shè)進(jìn)程的加快，地鐵的開通，為ＣＢＤ孕育了空前的發(fā)展機(jī)遇。中心區(qū)是深圳建設(shè)國(guó)際性城市的“示范基地”，作為引領(lǐng)深圳面向２１世紀(jì)發(fā)展的中樞，中心區(qū)正在蓬勃興起的產(chǎn)業(yè)，共同吸引著國(guó)內(nèi)外關(guān)注的目光。是未來深圳惟一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政、文化中心。建成投入使用后，中心將為世界性跨國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境。 　　隨著中心各個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，港資、國(guó)有資本、民營(yíng)資本匯聚，中心區(qū)住宅項(xiàng)目資源的稀缺性，使房地產(chǎn)商對(duì)中心的項(xiàng)目充滿了信心。中心區(qū)獨(dú)一無二的地緣優(yōu)勢(shì)和完善的社區(qū)功能，使其成為深圳對(duì)外商務(wù)交流的國(guó)際平臺(tái)，成為眾多跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)的首選和必爭(zhēng)之地。中心區(qū)以獨(dú)特的ＣＢＤ方式為契機(jī)，引領(lǐng)著具有特色的總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 　　深圳市政府的搬遷起到了兩個(gè)聚合功能：一是把寫字樓集中到了中心區(qū)，二是將部分寫字樓客戶聚集到了中心區(qū)。目前，全球５５０強(qiáng)企業(yè)有３０多家在中心區(qū)設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)。 　　[B]“商務(wù)地產(chǎn)”成中心區(qū)“名片”[/B] 　　今年中心區(qū)將不再批建新的住宅項(xiàng)目，這對(duì)于住宅比重過大的中心區(qū)來說，無疑是一個(gè)利好消息，這標(biāo)志著中心區(qū)住宅將成為稀缺資源，彌足珍貴，必將刺激住宅銷售加速，促進(jìn)中心樓盤升值。 　　一個(gè)新區(qū)域的發(fā)展有其模式。從地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，深圳有著它的各種樞紐和軸線，談商業(yè)有華強(qiáng)北商圈、人民南商圈、國(guó)貿(mào)商圈。談寫字樓有國(guó)貿(mào)商務(wù)圈、地王商務(wù)圈、中心區(qū)、中心西區(qū)等。我們?cè)谡務(wù)撋虅?wù)與商業(yè)的時(shí)候，都是在用“圈”和“區(qū)”說話，圈子或區(qū)域之外的商業(yè)大多淪為鄰里性或社區(qū)性的商業(yè)；與圈子內(nèi)的價(jià)值差別很大，圈子之外的寫字樓也是如此。 　　中心區(qū)走著從市政到居住到商務(wù)到商業(yè)的發(fā)展之路，隨著中心區(qū)開發(fā)的深度推進(jìn)，“居住地產(chǎn)”已漸次退出了市場(chǎng)舞臺(tái)，代之以后來居上的“商務(wù)地產(chǎn)”。從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。 　　中心區(qū)的商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)走了一條“住宅先行”的模式。即在可以進(jìn)入市場(chǎng)銷售的地產(chǎn)物業(yè)中，中心區(qū)最先開發(fā)的是“居住地產(chǎn)”，然后才是“商務(wù)地產(chǎn)”。中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”自２００３年以來，表現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。僅辦公樓的推出量，２００４年便將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的１３個(gè)，總建筑面積達(dá)１２０萬平方米。 　　根據(jù)規(guī)劃，中心區(qū)的居住及其配套設(shè)施用地，僅占全部用地面積（６４７公頃）的８％左右，建筑面積也只占全部建筑面積（７５０萬平方米）的２０％左右。因此從規(guī)劃上看，住宅只是中心區(qū)的一種補(bǔ)充性和配套性物業(yè)，而不是功能主體。 　　另一方面，中心區(qū)住宅雖然整體上開發(fā)水平較高，但由于受各種因素制約，代表深圳開發(fā)水平的“樣板房”并沒有誕生在中心區(qū)。而“商務(wù)地產(chǎn)”則有可能后來居上，在品質(zhì)上超過住宅，成為深圳“商務(wù)地產(chǎn)”的代表和全國(guó)“商務(wù)地產(chǎn)”的樣板區(qū)域。 　　中心區(qū)在開發(fā)前期，商務(wù)氛圍非常淡薄，因而投資者（開發(fā)商）不愿貿(mào)然啟動(dòng)項(xiàng)目。經(jīng)過近５年的開發(fā)建設(shè)，尤其是市民中心、電視中心、文化中心及地鐵一、四號(hào)線工程等一大批公共設(shè)施項(xiàng)目的按時(shí)啟動(dòng)，開發(fā)區(qū)的商務(wù)環(huán)境和核心功能已初步成型。在“區(qū)域投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)”降低之后，開發(fā)“商務(wù)地產(chǎn)”已成為水到渠成之事。 　　在商務(wù)地產(chǎn)階段，中心區(qū)的發(fā)展有其獨(dú)特的意義存在。市內(nèi)土地供應(yīng)量的快速縮減，中心區(qū)商務(wù)功能和商業(yè)功能的快速提升，輻射區(qū)域的潛力逐漸呈現(xiàn)，形成一個(gè)足夠數(shù)量的上下游產(chǎn)業(yè)集合，將大大提高該區(qū)域企業(yè)的時(shí)間成本價(jià)值。 　　[B]新老中心區(qū)各領(lǐng)風(fēng)騷[/B] 　　與新中心區(qū)的快速發(fā)展不同的是，老中心區(qū)也在行政中心撤離后發(fā)生了一定的變化。不可否認(rèn)，羅湖在中心區(qū)的西移、福田絕對(duì)中心地位的建立、南山成為深圳樓市新寵、大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)向關(guān)外轉(zhuǎn)移、控制關(guān)內(nèi)土地出讓的現(xiàn)實(shí)面前，顯得有些頹廢和消極。羅湖區(qū)２００３年全年商品房預(yù)售面積７１．２８萬平方米，位居全市第四，銷售均價(jià)７７４６元／平方米，福田銷售均價(jià)達(dá)到８２１１元／平方米，羅湖不得已屈居第二。大規(guī)模舊城改造的啟動(dòng)，福田住宅土地的稀缺，羅湖在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位有著明顯的變化。同時(shí)，老中心區(qū)所固有的成熟城市功能仍在影響著新中心區(qū)的形成。在深圳，城市的金融圈是羅湖的，各大銀行擁有自有物業(yè)；地王的形象與意義仍然充滿號(hào)召力，維持著其深圳租金最高的寫字樓之一的地位；筍崗正在從城市中最重要的物流圈向商圈傾斜；鹽田交通配套的投資使“到東部去”仍然是城市的強(qiáng)音之一。國(guó)際級(jí)公司仍然在選擇羅湖的成熟區(qū)域，而目前實(shí)際上對(duì)新中心區(qū)最感興趣的公司，是國(guó)內(nèi)跨區(qū)域類的企業(yè)，主要是保險(xiǎn)業(yè)、物流業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)和市級(jí)企業(yè)的總部性需求，包括一些工作室、多個(gè)目前在中心西區(qū)等位置購(gòu)買或租賃的中小公司等，對(duì)新中心區(qū)有著濃厚的興趣。 　　老中心區(qū)住宅供應(yīng)量的集中，更多是個(gè)盤的壓力、樓盤同質(zhì)化的壓力。隨著市政工程相繼投入使用，行政中心最后的進(jìn)駐，地鐵的開通和市級(jí)商業(yè)的進(jìn)入，新中心區(qū)將帶來更多的機(jī)遇。其中最重要的機(jī)遇莫過于會(huì)展經(jīng)濟(jì)與ＣＥＰＡ，老中心區(qū)對(duì)新中心區(qū)的挑戰(zhàn)仍然只是短期內(nèi)的風(fēng)景，仍然只能無奈地看著新中心區(qū)毫不留情地奪去自己的中心地位。 　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新中心區(qū)的形成不僅是一個(gè)城市文化的策源地、經(jīng)濟(jì)的圓心，對(duì)于樓市格局的重組、樓市潮流掀起均將起到主導(dǎo)作用。任何一個(gè)城市的中心區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，都會(huì)吸引投資者及國(guó)際商務(wù)組織的高度關(guān)注。大量事實(shí)證明，中心區(qū)項(xiàng)目尤其寫字樓項(xiàng)目是風(fēng)險(xiǎn)最低、回報(bào)最高的投資物業(yè)品種。