北京城市多中心規劃引發分區居住時代

據最新2004北京典型住宅指數系統4月報，“兩軸-兩帶-多中心”的城市規劃在3月份得到確立，一個全新的城市規劃方案已經啟動。業內人士和普通購房者都投入了巨大的熱情，無論是一級政府主管部門，還是大小房企，都在重新估量自己的定位。 ●“多中心”即發展居住工作兼備的新城 有資料顯示，現在北京市每平方公里人口已經達到2.74萬，其中中心市區如東城、西城、崇文、宣武等已經接近6萬，連中關村地區都已超過3萬。而一般國際大都市人口的密度不超過2萬。緩解人口壓力是改善交通、環境等諸多問題的根本，也是“多中心”城市規劃的出發點和根本意義。“多中心”意味著發展新城，這種新城必須是一個居住、工作功能齊備的體系，即現有的亦莊和回龍觀的結合體。對北京來說，這是一個長期的、龐大的工程。在此過程中，“分區”居住體現出多層次的含義，從行政管轄、地理區域的天然層面，到生活習慣、集體心理狀態等社會學層面。最終也形成不同定位、不同檔次、不同人群居住的“族群”居住狀態。這種帶有“階層”色彩的“分區”居住格局，一方面是政策引導的作用，另一方面也離不開市場自發的形成。 ●“分區”居住帶來區域分塊明顯 不同區域在政策引導下形成各具特色的產業結構，從而吸引不同層次的人群；不同層次人群的到來，也給房地產開發商以不同的暗示，從而賦予產品不同的定位，并進而吸引更多同類人群的到來。兩相互動，便實現了“多中心、多風格”的居住格局。在這個過程中，給房地產開發企業留下了相當巨大的利益空間。而京城房地產開發商正在有意無意中有了契合這種趨勢的市場行為。如以麗園文化社區為代表的南城大興樓盤，以低密度標榜產品亮點，此地將可能形成以中產階層為代表的以寬松居住氛圍為特質的板塊；以富貴園、水上公園.華城為代表的東南二環項目，將得到中上階層的共同認可，并形成以居住為主的高尚社區；以東方瑞景、北京財富中心、鉑宮為代表的CBD核心項目，無疑是財富階層的聚居地。這種趨勢目前并不明顯，但隨著“多中心”藍圖逐漸變成現實，這種區域分塊必將更加明顯。 ●“多中心”格局利好更多樓盤 “多中心”的概念，不僅適用于一個城市，小到一個局部區域，大到一個國家，這種多中心的混合網絡狀都堪稱是最好的發展形態之一。房地產開發領域同樣得跟著這個特點走。在北京樓市，表現為CBD的多中心延伸態勢。1996年，有關部門關于CBD的規劃是“商務、辦公面積580萬平方米，用地150公頃”，這個條件在北京還有其他幾個地方也可以滿足，如中關村、亞北、金融街、王府井等。北京城市功能分布的現狀，以及“多中心”城市規劃對北京未來城市格局的規劃，都預示著北京也應當形成多中心網絡式的CBD布局。對北京的房地產開發商來說，這樣的網絡狀多中心CBD格局，是尋求利益空間的一個利好。上文所述的可能成為新的“局部中央商務區”的地塊，以及這些地塊上的項目，都蘊涵著巨大的增值空間。