淹沒于塵埃的“明珠” 從外灘源看浦江開發

1月10日，上海“外灘源保護與開發”工程正式啟動，此舉意味著廣受關注的黃浦江兩岸綜合開發進入全面實施階段—— 　　前天上午，一個國際研討會在上海開幕，吸引了包括洛克菲勒集團在內的數十家國內外知名企業參與。在這座城市，如此規格的會議本身不是新聞，引人關注的是它討論的對象——“外灘源”。以此次會議召開為標志，談論多時的上海“外灘源保護與開發”工程正式啟動。 　　其實，與上海眾多的城建工程相比，“外灘源”開發實在算不上大工程。而中外企業財團多少有點“醉翁之意不在酒”，因為“外灘源”的啟動，意味著投資上千億元的黃浦江兩岸綜合開發進入全面實施階段。 　　淹沒于塵埃的“明珠”在很多專家看來，現在的“外灘源”是顆淹沒于塵埃的“明珠”。這是一片黃浦江與蘇州河的交匯區域，占地面積22.9萬平方米，是外灘輪廓線的源頭，具有深厚的歷史底蘊。區域內現存14幢上海市近代優秀保護建筑。然而，由于歷史原因，有的大樓加了層，有的則改為工業倉儲用房，造成使用功能失當，地段經濟價值難以提升。 　　一年前，被稱作上海“新世紀工程”的黃浦江兩岸綜合開發正式啟動。去年，沿江老港區土地開發開始運作，一批房地產項目也開工建設。但相對于“新世紀工程”的磅礴氣勢，這些項目顯得有點瑣碎。 　　不少專家指出，這項耗資千億元的工程必須找到一個突破口，而地位特殊的“外灘源”無疑是合適之選。因為這里是外灘“萬國建筑博覽群”源頭，各種保護建筑風格多樣、流派紛呈。同時，這里也是上海現代城市的源頭，如果讓黃浦江與蘇州河完美融合，具有很強的象征意義。 　　去年6月，“外灘源”保護與開發概念性規劃在市政府專題會議上獲得通過。此后，規劃部門向全球征集“外灘源地區城市設計方案”。經過評選，意大利格里高蒂設計公司的規劃方案勝出，象征著上海黃浦江兩岸綜合開發由初步啟動轉入全面實施。 　　保護比開發更重要研討會上，有幾個數字特別引人注目：“外灘源”建筑高度將嚴格控制在40米左右，凈容積率2.5，綠化率將超過60％。這意味著，在這個項目建成后，這一地段建筑總“容積”將不增反減。在寸土寸金的市中心黃金地段，這種作“減法”的開發思路尚不多見。 　　因此，在專家眼中，“外灘源”不僅僅是浦江開發突破口，更是今后上海中央商務區開發建設的“定調之作”。 　　在上海，關于中央商務區的設計理念一直頗有爭議。用老眼光看，高樓林立是高檔辦公區域的主要特征。現在，這一傳統思想正在被突破，更為強調環境和配套。在“重現風貌，重塑功能”的總體框架下，“外灘源”將實施保護性開發，建成一個以酒店、辦公為主，兼有休閑娛樂功能的特色街區。在總體設計思路上，它將延伸外灘的風貌。 　　由于中國成功獲得2010年上海世博會舉辦權，黃浦江兩岸開發被賦予新的內涵。兩岸開發將為世博會服務，努力體現其“城市，讓生活更美好”的主題。沿江一線將全部建成公共綠地和公共活動空間。 　　把一個百年老城區建成世界一流的中央商務區，是極具挑戰性的歷史重任。面對初步建成的小陸家嘴金融貿易區，越來越多的人感覺到，外灘地區只有在功能定位、產業選擇、形態規劃和實施舉措上有重大創新，明確金融旅游為主體的服務貿易區定位，突出環境和配套優勢，才能在上海新一輪經濟社會發展中有更大作為。 　　平抑地價，避免房地產泡沫許多目光都被熱鬧的研討會吸引，一個更深層次的變化似乎未受關注。此次“外灘源”開發，將運用一套全新機制。按照“規劃先行，成片開發”的原則，由上海新黃浦集團負責土地前期工作、基礎設施以及環境的一級開發，然后再由政府將土地批租給開發商，面向全球公開招標。其背后蘊藏的新聞是：政府部門正有意調控浦江兩岸土地價格，避免地價脫離實際，一味走高。 　　與一年前相比，眼下浦江兩岸地塊更熱，眾多海內外開發商趨之若鶩。其關鍵因素是申博成功。有消息說，申博成功后，上海房地產價格立刻上漲，特別是與世博會直接相關的浦江兩岸，房產價格上漲30％甚至更多。這種價格的快速上漲，更多的是概念炒作，脫離了經濟發展和人們收入水平所適應的程度。 　　政府主管部門保持了足夠的冷靜。如何做好土地文章，平抑浦江兩岸土地價格，避免過大的房地產泡沫，已成為兩岸開發工作思路的基點。有關方面表示，黃浦江土地供應控制將得到進一步加強，將會同規劃、房地等部門，加強兩岸開發紅線范圍內的土地控制，將土地價格控制在符合經濟發展要求的合理水平上。土地出讓將按規定公開招標，使沿江開發項目個個成為精品。 　　同時，不可偏廢的是，也要借助被各方看好的黃浦江兩岸土地升值潛力，進一步增強融資能力，解決開發建設的資金問題。