廣東組團式城市群建設CBD風日盛

近兩年來，隨著中國城市經濟增長形態的改變，組團式城市群成為新一輪財富聚集的戰略平臺。許多大中城市，特別是一些經濟發展迅猛的城市都在加大城市商業建設規劃。與此同時，國際國內商業資本為擴大市場份額競爭的加劇，商業地產高額利潤的拉動，使商業地產開發如日中天，一路火熱。 　　東莞中心商務區火爆 　　最近，處于穗港經濟走廊的廣東東莞市，依照其提出的從“三來一補”制造業基地升級為以“國際制造業名城”為特色現代化中心城市的發展目標，在東莞新城市中心區推出了建筑面積達70萬平方米的東莞市商業中心———第一國際。這個被當地譽為“產業CBD”的商業地產項目在尚無樣板間的情況下，兩天便售出商務公寓、寫字樓800余套，如此大規模的開發量和如此火爆的行情令人們大跌眼鏡。 　　目前，長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地區等高成長型城市的發展模式備受關注。東莞新城位居廣州、深圳、香港、澳門幾大城市之間，作為一個城市組群，東莞的商業地產定位與規模是否能與周邊城市和自身發展相協調，現代制造業城市是否也要打造CBD等一些具有普遍意義的問題更加受到人們的關注。為此，在中國商業地產聯盟的組織下，近日，國家商務部、國務院發展研究中心、中國社科院以及清華大學等多方資深專家學者與著名地產開發商、跨國商業企業的老總共百余人前往東莞，就“商業·地產與城市科學發展”問題進行了實地考察和深入探討。 　　較高的經濟發展水平、產業資源的高度聚集和城市的對外輻射能力是發展城市中心商業區的基礎。在東莞專家們看到，由“三來一補”制造業起家的東莞20年來經濟發展迅猛，不但占據了全球性制造業基地的位置，而且，東莞政府已經投資500個億，加速東莞向珠江三角洲東部中心城市的轉變，一座強調城市服務功能、擁有大型會展設施及大型國際性企業研發機構、大流通格局的現代化新城已經崛起。東莞市委袁副書記介紹，東莞的經濟在20年中始終以平均每年22％的增長率蓬勃發展，在全國最具競爭力的100個城市中排名第七，外貿總量連續7年名列全國大中城市第三，居全國地級市之首，成為中國經濟發展最快的地區之一。從消費角度看，東莞市平均每天電訊費用高達6500萬，所轄32個鎮區去年的民間存款已經超過溫州1700億的數額，高達2000億人民幣。東莞在經歷了對簡單手工制作、嚴重污染制造業和IT產業的三次大調整后，確實走到了需要主動發展的階段。 　　東莞建設大型城市商業中心區是東莞從“三來一補”制造業基地升級為以“國際制造業名城”為特色的現代化中心城市的又一次戰略考慮。與其他城市商業中心區不同的是，東莞商業中心區突顯的是產業CBD特性，基于高度聚集的國際制造業和電子資訊產業，以及在穗港經濟走廊中占據的水陸輻射優勢，商務中心區將圍繞產業CBD六大功能中的商務功能、國際采購功能，以及商務信息平臺、飲食娛樂、酒店等輔助功能進行規劃建設。在產品規劃設計上，將根據制造業城市特點建設具有產品展示功能的甲級寫字樓等商用物業。 　　各方專家認為，東莞是一座極富特色的新城。該城市根據自身特色和區域經濟發展定位的產業型商務中心區是值得肯定的。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長任興洲認為，發展現代商貿流通業是中心城市的重要內容，東莞已經形成了全國重要的制造業基地，作為制造業城市，發展商貿流通業更有利于優化資源配置結構，提高產業競爭力。北京CBD總顧問、中國建設部規劃設計顧問柯煥章對東莞商務中心區70萬平米大型綜合項目的功能定位給予了充分肯定，認為其規劃符合東莞的實際，尤其是該商務區沒有像其他城市一味建設超高層的群體，而是在規劃和物業產品上比較關注城市的個性和產業發展特色。中國商業地產聯盟主席荀培路根據考察評價，第一國際項目與地方經濟和城市規劃相結合，與東莞市的宏觀經濟發展戰略相適應，其商業布局符合城市規劃和商務部提出的要求。雖然在產品規劃設計上有超前意識，但政府對土地使用、售價均有調控，體現了可持續發展的思想和科學發展觀，對其他城市具有借鑒作用。 CBD不是誰都能建 　　目前，歐洲的商業地產交易量占房地產交易量的一半左右，而在我國商業地產比較發達的上海還不到20％。專家們認為，目前，我國商業地產的基礎還比較薄弱，但有很好的發展勢頭。尤其是新城區的改造，為商業地產留下了非常大的開發空間。但由于當前國內很多大、中城市爭先建設商務中心區，商業地產開發出現追風、建筑形式不科學、業態單一，商業、地產“兩張皮”等一系列問題。特別是開發商和經營商缺少前期策劃經驗，對項目的預期及對風險的有效控制很有限，因開發、經營、管理脫節而出現大量空置。不少專家認為，隨著商業地產項目的開發，商業地產的投訴將會大量增加。專家提醒，商業地產開發應該注意概念的使用，強調規劃，注重規避后期的經營風險。 　　零點調查集團董事長袁岳先生認為，我國目前能建立CBD的城市只有上海和北京，商業地產項目不宜過度使用CBD概念。他提出了兩種理念，一種是CBD，一種是SBD，即次級商務區。在一個經濟區里有核心城市、核心商務區，在次級的城市里，尤其是以制造業特別發達的城市里，因為有次級商務的需要，應發展SBD。袁岳認為，CBD取決于該城市在周邊地區的領袖地位，國際金融、高端咨詢機構的大量聚集，使CBD與該城市的白領數量是相對應的，如果在以藍領為主導文化的制造業城市做CBD，將會形成奇怪的城市文化。柯煥章說，國家建設部調查顯示，目前全國至少有30多個城市明確提出要建設CBD，但這些要求建設CBD的城市的規模、實際功能以及城市經濟實力、發展水平差異很大，其中，有些很小的縣級市也提出要建設CBD。這些城市規劃CBD用地普遍偏大，片面強調塑造城市形象，存在過度炒作。他認為，應該實事求是根據城市的區位、規模、經濟實力、經濟的輻射力和影響力，來確定商務區的功能、規模、形態，應力避盲目跟風。 　　商業地產開發回歸理性 　　專家一致強調，商業地產的開發必須重視規劃。現在我國商業地產的開發單位大部分是商業行業之外的。我國加入W TO以來，中國巨大的市場和快速發展的經濟，吸引了國內外的商業投資集團，但商業網點投資主體往往出于自身利益的考慮，盲目開發，造成結構性、地域性網點布局的不合理，老城市多，新城市少。在業態結構上，大型百貨店過剩，重復建設現象普遍，特別是令人擔憂的是大批量的SH OPPING－M ALL在全國蜂擁而起，造成社會資源的浪費。專家們認為，商業地產很容易改變城市面貌，但也極易出現房地產泡沫形成的黑洞。有“市”無“場”是“大排檔”，而有“場”無“市”則會導致資金斷裂，不但影響商業地產發展，還會影響社會的發展。 　　中國商業地產聯盟主席荀培路強調，商業地產的開發必須符合當地的商業網點規劃，同時，應建立符合中國國情的商業地產開發聽證制度，采取定單式開發，這是國際通行的做法。普爾斯馬特中國區發展總監鐘鐵濱提醒開發企業應注意大賣場、大型綜合超市選址規劃的基本訴求，即交通便利，買家的行程在10分鐘內；確認便利，建筑的體量要足夠，應該規劃出一個長展示面；來往便利，沒有綠化帶、快速路的隔離；買家、貨源進出便利；選購便利，設計中要注意不同商業模式的人流、物流動線，充分考慮建筑內的垂直交通，以避免因經驗缺乏造成大商城的建筑最終只能用來做小商品銷售。 　　專家們指出，銷售的火爆并不能說明商業地產項目已經成功，商業地產的成功主要要看后期運營管理的水平。開發企業在前期規劃中，應該對現代商業的業態、管理模式有充分的了解，并認真加以選擇。使商業與地產軟件、硬件真正結合起來，為日后統一經營管理提供好軟件、硬件基礎。 　　專家們預計，隨著已開發項目投入使用，商業地產的各類問題會對后期的項目形成借鑒，商業地產在今年將從盲目追風的狀態逐漸走向理性。