七部委規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 變更規(guī)劃需聽證

    建設(shè)部有關(guān)人士表示，近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策推動(dòng)下，居民住宅消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)起了重要作用。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)中違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積缺斤短兩、物業(yè)管理不規(guī)范、中介市場(chǎng)混亂等問題比較突出，已引起中央的重視，今年，朱總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    在這樣的背景下，建設(shè)部與其他六部委經(jīng)國務(wù)院同意，決定加大打擊和管理力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

    此次“通知”中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理、商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法，商品房買賣合同管理、竣工驗(yàn)收制度、物管服務(wù)與收費(fèi)、房地產(chǎn)廣告管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)等七個(gè)方面著重做了強(qiáng)調(diào)，同時(shí)，提出要建立企業(yè)信用檔案，推行網(wǎng)上公示制度，并決定轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政務(wù)公開。

    “通知”中所涉及的大多數(shù)規(guī)定，在目前已出臺(tái)的法規(guī)中已有所體現(xiàn)，包括對(duì)土地出讓、商品房面積的分?jǐn)傆?jì)算、商品房合同、竣工驗(yàn)收制度、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)、房地產(chǎn)廣告及中介服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)定都與現(xiàn)行法規(guī)相一致，只是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃審批程序上增加了新的限制性規(guī)定，即“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報(bào)批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證”。

    建設(shè)部有關(guān)人士表示，此“通知”主要是把不同時(shí)間發(fā)布的作用于規(guī)范市場(chǎng)的法規(guī)條文集中起來，加以重申，并對(duì)市場(chǎng)管理存在的薄弱環(huán)節(jié)加以完善，以保證房地產(chǎn)整頓、規(guī)范工作的順利進(jìn)行。做出變更規(guī)劃進(jìn)行聽證的規(guī)定，目的是從建設(shè)初期避免因虛假廣告產(chǎn)生買賣糾紛。目前許多房地產(chǎn)的糾紛都是因?yàn)榘l(fā)展商變更規(guī)劃而引發(fā)的，由于目前市場(chǎng)上銷售的商品房仍以期房為主，消費(fèi)者的利益往往在規(guī)劃變更中受到侵害，如綠地、公共活動(dòng)場(chǎng)所被侵占，單體建筑在交樓時(shí)被加高等。建設(shè)部有關(guān)人士說，今后，所有項(xiàng)目的修建性詳規(guī)一經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，便不得擅自變更，如確需更改，則必須經(jīng)過政府部門、具有公信力的主管部門及業(yè)主代表聽證后，決定是否能夠變更，這樣做杜絕了批后改的任意性。

    變更規(guī)劃的限制性規(guī)定對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)是無可置疑的。而目前很多開發(fā)企業(yè)關(guān)心該規(guī)定的操作性。據(jù)了解，目前各地對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求很迫切，對(duì)涉及規(guī)劃變更的問題，各地也在起草相應(yīng)的規(guī)定。北京市規(guī)劃局的有關(guān)人士表示，“通知”中的限制性規(guī)定，有利于維護(hù)原有規(guī)劃的嚴(yán)肅性和購房者的利益，但近幾年大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目多起來，一個(gè)項(xiàng)目做幾年或十幾年的情況普遍，隨著市場(chǎng)的變化，在整體方案確定后的調(diào)整在所難免，組織聽證工作量比較大，操作起來有難度，為此，規(guī)劃局正在擬定修改相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，總的原則是嚴(yán)格審批方案，要求開發(fā)企業(yè)減少變化。

    建設(shè)部有關(guān)人士表示，規(guī)劃變更實(shí)行聽證制的規(guī)定是政府為維護(hù)公共利益給開發(fā)企業(yè)提出的要求，其操作實(shí)施上會(huì)有一定難度，包括對(duì)商品房面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，通知中只是建議積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房，最終各地如何具體落實(shí)七部委的“通知”，對(duì)各種違規(guī)行為的具體處罰辦法，還有待于當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定的出臺(tái)。 

   文/陸昀