地產大鱷圈地擴張 十大邊緣集團全部落子

    房地產大鱷圈地忙

    繼北京、上海、成都、長春、南京后，近日王石又來到武漢，進行第二個項目的談判，該項目占地1000畝以上。這個項目談下來后，萬科的土地儲備量將達到近900萬平方米，超過其計劃的800萬平方米。

    “如果保持今年的速度，一年后，萬科的土地儲備量預期可達1600萬平方米至1800萬平方米?！弊鳛槿f科的董事長，王石報出的數字令人咋舌。

    而同城的中海發展顯然不服萬科。據中海發展內部知情人士透露，該公司去年底曾有一個內部計劃，2001年土地儲備量要超過萬科。

    在土地儲備上敢叫板萬科的人不少。大連萬達自從告別足球轉型房地產開發之后，其總裁王健林一年來主要的一件事就是到各大城市去看地、買地。大連萬達目前已經將業務發展到了12個城市，年底要增至15個城市。

    王健林稱，萬達要在大城市拿地的話，沒有100萬平方米不予考慮，所以萬達在成都一圈就是2000畝。在北京，萬達剛買下一塊地，又接著談另一塊。王健林說，萬達的土地儲備量要達到2000萬平方米，不過他沒有透露達到這一目標的時間是3年還是5年或者是10年。

    種種跡象表明，以房地產大鱷為先鋒的新一輪圈地運動已經開始。

    圈地背后是一個等待整合的市場

    目前，中國的房地產企業多而雜亂，每個企業占據的最高份額極小。最大的企業占據的最大份額沒有超過5％，而這數據在香港是30％至50％以上。新鴻基等幾大房地產公司占了整個香港市場80％的份額。

    這對想在房地產界有所作為的企業是個誘惑。他們都想借此機會多搶占些份額，而圈地是擴張的第一步。近在眼前的榜樣是新鴻基。其之所以能迅速成長為香港惟一一家以房地產主營業務贏利的超大型房地產公司，原因是20年前它就儲備了大量的低價農地。

    王石曾公開說過，未來房地產市場的競爭，很大程度上取決于資源占有量的多少，其中最重要的資源是土地。故此，王石多次表示，萬科未來3年要投入30億元來買地。

    然而，北京中鴻天公司的老總潘石屹對這種大規模儲備土地的行為大為不滿。因為在他眼里，這種在香港、新加坡等地大行其道的方式，只是屈于股民的壓力。上市公司為了向股民交待，增強股民信心，土地儲備是個很好的賣點。他堅持看好一塊地，做好一個項目再換另一個項目的“打游擊”模式。

    不管老潘怎么說，手中有糧心中才能不慌。手中有地就有了扮演市場整合角色的資格，這是眾多房地產公司擠破了頭都想做的事。

    據行內的普遍說法，中國內地房地產界在最快5年、最晚也不超過10年的時間里，要產生出幾個寡頭來，眾多的房地產企業將全歸于它們旗下，像目前的香港一樣。

    中國的房地產企業圈地的另一個直接誘因，是WTO的壓力。因為據專家分析，進入WTO后，中國的房地產將進一步對外資開放。到時，國內一盤散沙似的房地產企業不可避免地要死掉一大批。要想不死掉只有做大自己，有更多的市場份額、更強的抵御能力。

    圈地擴張帶來了新一輪房地產開發熱

    建設部一位官員警告開發商說，要防止房地產開發過熱。這位官員對房地產開發的增長其實是欣喜不已的，但心里仍舊擔心“過熱”。雖然這位主管官員更像是給開發商一點兒預警式的告誡，但也未必沒有根據。

    據國家統計局最新統計，今年前4個月，我國累計完成土地開發面積1887萬平方米，同比增長61.5％，遠高于去年同期5.6％的增速。前4個月房地產開發投資累計達1057億元，同比增長22.8％。這已經是今年以來全國房地產開發投資連續幾個月的上漲了。

    顯然，這些數字與去年以來房地產商的圈地運動密不可分。

    值得注意的是，全國商品房空置面積仍在增長，雖然增速放緩。此前曾有權威人士透露說，全國商品房空置面積已近1億平方米?？罩妹娣e增長放慢固然可喜，但真正讓人放心的時候應該是呈負增長的時候。在空置面積基數居高難下的局面下，令人擔心的情況是：銷售面積增速減緩，而開發面積仍持續放大。

    經濟學上有個庫侖定律，即量(或超期限)的儲備=積壓。也就是說，土地的價值在于能通過房屋建設實現增值，而不是無限期拋荒。

    有開發商稱，儲備土地并不等于立即開發，因為其中相當一部分是長線儲備的土地。但這又涉及一個問題：按國家有關法律規定，土地空置兩年以上，國家有權依法無償收回。顯然，這是土地儲備數量較大的開發商不得不面對的問題。 

    十大邊緣集團全部落子 

    ——京城最后一個邊緣集團--東壩啟動 

    李嘉誠將投資100億人民幣，準備開發朝陽區東壩約350公頃土地，這標志著本市最后一個邊緣集團開始啟動。城郊東南西北十大邊緣集團的居住格局即將形成，十大邊緣集團建成后共可容納總人口200萬，能大大緩解城市中心地區的居住壓力。

    東壩集團將來啥樣

    據朝陽區建委介紹，東壩邊緣地區定位為低密度的中高檔住宅區，東起金盞東路，西至五環路，南起姚家園路，北至規劃中的亮馬河北路，規劃占地面積3626公頃，其中建設用地面積約為1767公頃，現有住戶10885戶，開發后可居住人口15萬。

    十大邊緣集團落定何處

    據北京市城市規劃設計研究院詳細規劃研究所所長王引介紹，為緩解城區內的居住壓力，在1992年的《北京城市總體規劃》中就規劃了位于市區與縣城之間的10個邊緣集團。這10個邊緣集團呈分散式布局，通過正在建設中的綠化帶工程與城市中心地區相分隔。這10個邊緣集團從北往東數，分別為清河集團、北苑集團、酒仙橋集團、東壩集團、定福莊集團、垡頭集團、南苑集團、豐臺集團、石景山集團、西苑集團。

    之所以確定十大邊緣集團分散式布局原則，這主要是為了保證城市空氣流通順暢，保護城市環境以及留出防災通道，保證安全的需要，以避免“攤大餅”式的城市建設擴張。

    為建成這10個邊緣集團，市政府在交通、市政、環境等方面做了大量工作。在交通方面，為方便各集團與城區內、外以及集團之間的聯系，在這10個邊緣集團周邊有高速公路、城市快速路、城市主干道、城市鐵路、地鐵等多種交通方式。如北苑集團有立湯路及地鐵五號線，酒仙橋集團有機場高速公路及城市鐵路等。此外，還有四環路、五環路、城市輕軌等。在市政方面，修路的同時，市政管線也隨之到位。這10個邊緣集團周邊因為有這些公路、快速路、城市主干道的存在，水、電、氣等市政條件也基本到位。在環境方面，由于這10個邊緣集團都在四、五環周邊，本市以四環周邊地區為主的240平方公里的城市綠化帶又將在3年內完成，這些城市“綠肺”將使城市邊緣集團所在地區的綜合環境質量比城里好得多。

    十大邊緣集團將成新的生活區

    王引說，這10個邊緣集團由于所在區域不同，建設的進展情況也不同。如定福莊集團、南苑集團、石景山集團、西苑集團建設多年，已相對成熟，以后不會再有大規模的擴建。而清河、北苑、酒仙橋、東壩、垡頭、豐臺這幾個集團，有的剛剛開始大規模建設，如酒仙橋、北苑、東壩，因此，這幾個集團今后還將有比較大的發展。

    隨著四環路將于年內全部建成通車，以及近年內城市綠化帶的建設與五環路建成通車，這6個邊緣集團周邊的交通條件、市政條件、環境條件都還會有很大的改觀，商業設施、就業崗位、教育條件也會隨之發生變化。這樣，四、五環周邊的城市邊緣集團在各方面不比城里差，環境又好，房價又便宜，會吸引不少城區危舊房改造的搬遷居民和一些剛剛開始置業的買房人，使其成為新的樓市熱點，位于四、五環邊的城市邊緣集團將成為新的生活區。

     文/袁一泓 李海霞