北京菊兒胡同:以舊城改造試點(diǎn)身份引起世界重視

　　
　　菊花，北京的市花。凌霜盛開，西風(fēng)不落，香透京城。

　　南鑼鼓巷中段往東一拐，是一條名叫“菊兒”的胡同。那里與繁華、喧鬧隔離，與市井煙火相連，歷經(jīng)幾百年的延續(xù)、發(fā)展，成了嵌在北京城的一道肌理。

　　在“大胡同三千九、小胡同賽牛毛”的北京，菊兒胡同獨(dú)具一格。

　　二十年前，這里實(shí)施了一項(xiàng)頗具轟動(dòng)效應(yīng)的舊城改造工程，北京首例新四合院脫穎而出。新四合院建筑面積不過兩千多平方米，設(shè)計(jì)者卻是兩院院士、著名建筑學(xué)與城市規(guī)劃專家吳良鏞。這組建筑群的設(shè)計(jì)，得到過“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”等數(shù)不清的獎(jiǎng)項(xiàng)和贊譽(yù)。

　　二十年后，滄海桑田。這片已成“絕版”的新四合院盛滿歷史故事，依舊韻味十足。

　　菊兒胡同

　　從胡同口向里望去，菊兒胡同像每個(gè)北京舊城中的老胡同一樣，有些凌亂、破舊，卻安靜、祥和，溫情脈脈。

　　菊兒胡同不算窄，胡同兩側(cè)的墻根下，散亂地停著幾輛汽車和自行車，中間還能容得下汽車通行。初冬的暖陽(yáng)下，幾位老人在墻角下閑坐，下棋、聊天，或者含飴弄孫。胡同兩側(cè)的灰色、黑色的墻頭屋頂，幾株荒草已經(jīng)枯黃，院落里的大樹把枝蔓伸展出來，不時(shí)撒下幾片落葉。爬山虎覆蓋著向陽(yáng)的墻面，紫紅的葉子正絢爛著。

　　目之所見，與北京舊城中阡陌交織的那些胡同并無二致。真正讓菊兒胡同聞名于世的，還要往里走到胡同中部才能得見。那里隱藏著一片北京舊城中少見的新四合院——菊兒小區(qū)。上世紀(jì)90年代初，它曾以舊城改造試點(diǎn)的身份引起過全北京，乃至全世界的重視。

　　“那時(shí)候南鑼鼓巷還沒有火起來，菊兒胡同的名氣可比現(xiàn)在的南鑼鼓巷還要大呢。”菊兒胡同社區(qū)黨委書記李媛說，“以前提到菊兒胡同，特指的就是胡同中部的菊兒小區(qū)。”

　　菊兒小區(qū)在菊兒胡同北側(cè)，17號(hào)至49號(hào)幾處院落。從外面看去，二至三層的小樓，青瓦白墻，看上去有些徽派建筑風(fēng)格，恍如到了江南。但那青色小瓦砌成的房脊屋檐，又與兩旁的老房子連成了一體，恰到好處地勾勒出北京胡同的“天際線”，以至于從遠(yuǎn)處眺望時(shí)，絲毫覺察不出這片建筑比周邊明顯高出一截。

　　信步走進(jìn)菊兒小區(qū)，一進(jìn)套一進(jìn)的小院，給人以北京傳統(tǒng)四合院的層層進(jìn)深之感。這座兩進(jìn)的院子，格局上就是“長(zhǎng)高了的四合院”，三層高的建筑四面圍攏著一個(gè)小院子。樓不高，院子雖小卻不壓抑，像極了老北京的四合院，那么嚴(yán)整密實(shí)。

　　按照北京四合院的格局說，西廂房一層的窗臺(tái)上，整整齊齊擺著一溜大白菜；幾盆菊花在初冬的暖陽(yáng)中綻放著最后的美麗；二層窗戶開著，一根架桿掛著鳥籠探出來，籠里的畫眉蹦蹦跳跳，“唧唧啾啾”……

　　平房院里的北京生活圖景，就這樣立體呈現(xiàn)在這座新四合院中。

　　在北京，新四合院卻僅此一例。即便是在長(zhǎng)不過400多米的菊兒胡同中，菊兒小區(qū)也是“另類”。

　　“天棚魚缸石榴樹，先生肥狗胖丫頭”，典型的北京胡同、四合院生活，無數(shù)次地被人感懷。當(dāng)胡同殘破、四合院變成了大雜院時(shí)，這里的生活卻遠(yuǎn)沒有文人、名士筆下那樣的詩(shī)情畫意。

　　因?qū)懗觥冻怯洝范胍粫r(shí)的新華社記者王軍，也曾是菊兒胡同的居民。說起來，王軍對(duì)北京胡同魅力的認(rèn)知，是從菊兒胡同的一個(gè)精美的漢白玉石墩開始的。胡同里的老人告訴他，這兒以前是榮祿府，整個(gè)榮府占了菊兒胡同的一半，中間有花園，西邊立著洋樓，東邊則是四合院。

　　這些來歷典故讓他第一次對(duì)北京的胡同有了概念，感受到了這個(gè)城市的魅力，由此才有了歷時(shí)十余年潛心寫就的《城記》。
　　但1991年，王軍提著行李搬進(jìn)菊兒胡同中的宿舍時(shí)，他的第一感覺頗有些失落：“這個(gè)破地方……”

　　和當(dāng)時(shí)的大多數(shù)人一樣，王軍對(duì)胡同和四合院的認(rèn)識(shí)尚處于不以為然的階段。他看到的是殘破斑駁的院墻、混亂擁擠的大雜院和胡同口火柴盒一樣的老式居民樓，毫無美感可言。

　　那時(shí)候，隱藏在胡同中部的菊兒小區(qū)剛剛建好，頗有些鶴立雞群。王軍也并不知道，這片獨(dú)具韻味的新四合院，卻曾經(jīng)是菊兒胡同中“最破的地方”。

　　“張大民們”的聯(lián)名信

　　菊兒胡同中“最破的地方”，是原來的41號(hào)院。這個(gè)門牌號(hào)碼現(xiàn)在依然保留在原處，是菊兒小區(qū)西側(cè)的一個(gè)院落的第一進(jìn)院子。菊兒小區(qū)建成之前，那里是一座寺廟衍生出來的大雜院。

　　菊兒小區(qū)建成至今已有20年。當(dāng)年41號(hào)院的居民現(xiàn)在已經(jīng)很難找到。他們有的在1989年改建時(shí)就遷出，后來入住菊兒小區(qū)的住戶，這些年中或是已經(jīng)將房子出售，或是在別處另購(gòu)了新房、把菊兒小區(qū)內(nèi)的房子出租，都已經(jīng)搬離了此處。

　　不過，在菊兒胡同老人們的回憶中，都會(huì)提到41號(hào)院一個(gè)叫李福增的老人。李福增幾年前去世，但老住戶們說，當(dāng)年菊兒胡同能改造，是李福增發(fā)起的聯(lián)名信立了功。

　　今年86歲的馬玉琴就出生在菊兒胡同，1990年作為第一批回遷居民搬進(jìn)了菊兒小區(qū)。采訪時(shí)，老人笑著說，除了院子里那棵老榆樹，這條胡同就數(shù)她資格最老。

　　老人介紹，41號(hào)院在明朝時(shí)是一個(gè)朝廷大員的家廟，叫弘德禪林。據(jù)說到清朝時(shí)還有香火延續(xù)，由毗鄰菊兒胡同的前圓恩寺代管。清末民初，這座寺廟逐漸衰敗。日本占領(lǐng)北京期間曾在此駐軍。日本投降后，不斷有人搬進(jìn)去居住，李福增家就是1945年住進(jìn)41號(hào)院的第一批。大殿、佛堂、廂房都被改成了住宅。后來，這里總共住進(jìn)了24戶，80多口人。

　　地方只有那么大，人卻越來越多，住戶們只好在院子里不斷加蓋著房子，小廚房、小房間、小棚子，逐漸把一座院子擠占得轉(zhuǎn)不開身。

　　馬玉琴清楚地記得幾十年的老街坊，李福增“是個(gè)說相聲的，愛開玩笑愛張羅，街里街坊有事都愛找他拿主意。”

　　“前幾年有個(gè)電視劇叫《貧嘴張大民的幸福生活》，張大民把大雜院的樹都蓋到了自建的小房子里。那個(gè)張大民簡(jiǎn)直就是照著李福增寫的。”馬玉琴說，李福增家搭建的房子，房檐都頂在了院里的那棵老榆樹上。

　　即便是這樣，房子也還是不夠住。根據(jù)菊兒小區(qū)施工前的調(diào)查資料，當(dāng)時(shí)需要改建的7個(gè)院子，共有44戶居民，人均住宅面積只有5平方米多一點(diǎn)兒，其中最困難的人均面積僅僅2.5平方米。

　　馬玉琴原來住在45號(hào)院，也在改建范圍內(nèi)。那座院子正房加廂房共12間，但一共住進(jìn)了4戶近20口人。馬玉琴一家住著其中四間。老人育有五個(gè)子女，“幸虧兒女們還算有出息，成年后都有自己的住處。我們的四間房就是老兩口和二兒子、兒媳四口人住，在這一片算是住得寬敞的。”

　　除了居住條件擁擠，其它大雜院生活的諸多不便，這里“一應(yīng)俱全”。比如用水，菊兒胡同內(nèi)甚至不能實(shí)現(xiàn)每個(gè)院子一個(gè)公用水龍頭；比如上廁所，要走上幾百米到胡同口才有。

　　而這些“不便”，在當(dāng)時(shí)的北京卻可以說是“普遍現(xiàn)象”，大雜院是那個(gè)時(shí)代大多數(shù)北京人的共同生活。真正讓菊兒胡同41號(hào)院居民不堪忍受的是“危積漏”。

　　所謂“危積漏”，是那時(shí)候規(guī)劃、房管部門的一個(gè)通用縮略語(yǔ)，全稱應(yīng)該是“危房、積水、漏雨”。

　　原東城區(qū)房管局副局長(zhǎng)王守元，對(duì)菊兒胡同最熟悉不過。那是一片典型的“危積漏”地區(qū)，尤以41號(hào)院為甚。

　　據(jù)1987年的統(tǒng)計(jì)資料，當(dāng)時(shí)全市破舊危房的總量超過1500萬平方米，菊兒胡同中大部分住房都被列入其中。漏雨的現(xiàn)象更不必多說，王守元回憶，上世紀(jì)80年代，一到汛期，房管部門“救水”比救火隊(duì)還忙。

　　41號(hào)院最突出的問題是積水。菊兒胡同本就是這片區(qū)域的低洼地，41號(hào)院比胡同街道還要低了夠1米，一到雨天，這個(gè)院子就成了整個(gè)區(qū)域的“蓄水池”。

　　為了堵水，41號(hào)院每家每戶都?jí)酒鹆舜箝T檻，但還是攔不住雨水進(jìn)屋。大雨過后，41號(hào)院各戶“嘩嘩”地從屋里往外淘水成了“一景”。

　　1987年汛期的一場(chǎng)大雨過后，被“擠兌”急了的李福增提筆給市政府寫了封信，訴說困境，請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)“危積漏”進(jìn)行整修。

　　很快，有關(guān)部門到李福增家里了解情況，但是此后一段時(shí)間又沒了下文。李福增覺得是自己一家人的力量太小，又寫了封同樣內(nèi)容的信，招呼41號(hào)院都簽了名。

　　聯(lián)名信寄出去了，卻很長(zhǎng)時(shí)間沒有政府部門回應(yīng)。倒是一位清華大學(xué)建筑系的女研究生在不久后敲開了院門，挨家挨戶做起了調(diào)查。

　　這項(xiàng)調(diào)查透露出的信息，超出了41號(hào)院住戶原本的期許：菊兒胡同要改建了。

　　　“殺雞用牛刀”

　　踏入菊兒胡同41號(hào)院開始調(diào)查的女研究生叫劉燕。那時(shí)，她正攻讀碩士學(xué)位，導(dǎo)師是清華大學(xué)建筑系主任、著名建筑學(xué)與城市規(guī)劃專家吳良鏞。這次調(diào)查也是受吳良鏞所派。

　　劉燕回憶，吳良鏞院士給她委派這個(gè)調(diào)查任務(wù)時(shí)，已經(jīng)明確是為開展舊城改造試驗(yàn)。這個(gè)調(diào)查目的一說給41號(hào)院的住戶，她馬上成了院子里最受歡迎的人。她還清楚地記得當(dāng)時(shí)調(diào)查內(nèi)容中有一項(xiàng)：“對(duì)居住狀況總體評(píng)價(jià)”，24戶住戶中，認(rèn)為“滿意”的是“0”，認(rèn)為“難以容忍”的，有10戶，超過60%。

　　不過，當(dāng)時(shí)劉燕也并不確定，這項(xiàng)試驗(yàn)是不是就會(huì)在菊兒胡同開展，居民們滿懷希望的愿景是不是能就此實(shí)現(xiàn)。從考上了吳良鏞的碩士研究生開始，她研究的一個(gè)主要命題就是北京舊城居住區(qū)的整治途徑。不過，研究在當(dāng)時(shí)止于理論層面。她本人此前也在國(guó)子監(jiān)地區(qū)做過類似的調(diào)查，甚至設(shè)計(jì)出了詳細(xì)的保護(hù)整治方案，但并沒有付諸實(shí)施。 
 

　　劉燕開始調(diào)查后不久，清華大學(xué)的另一位博士研究生何紅雨也參與了進(jìn)來。后來何紅雨博士畢業(yè)，分配到北京市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡(jiǎn)稱房改辦）工作。她告訴記者，菊兒胡同41號(hào)院的住戶們把改造歸功于聯(lián)名信，多少有些誤解。他們并不知道，在他們給市政府寫聯(lián)名信之前，這里的居住環(huán)境已經(jīng)被政府部門注意到，并下決心加以整改。1986年，北京還曾劃定了21片危舊房改造區(qū)，東城區(qū)有3片，其中就包括了菊兒胡同。

　　但針對(duì)這些危改區(qū)進(jìn)行的設(shè)計(jì)方案，卻屢屢被規(guī)劃部門否定。上世紀(jì)80年代，是北京危舊房改造開始實(shí)質(zhì)性展開的階段，也是古都風(fēng)貌保護(hù)意識(shí)開始覺醒的時(shí)期。這兩項(xiàng)工作的矛盾沖突在那時(shí)就已初見端倪。

　　規(guī)劃部門幾次否定菊兒胡同等危改區(qū)的改造方案，很大程度上是這些方案與舊城風(fēng)貌保護(hù)的沖突。一來二去，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)這樣的危舊房改造項(xiàng)目也失去了興趣。實(shí)際上，多數(shù)設(shè)計(jì)單位本就視其為“雞肋”——項(xiàng)目不大，費(fèi)用不高，牽涉面卻不少。

　　菊兒胡同改造在規(guī)劃層面幾乎停滯的時(shí)候，北京市房改辦找到了吳良鏞院士。吳良鏞當(dāng)即表示了極大的熱忱。后來的結(jié)果出乎很多人預(yù)料，菊兒胡同改造試驗(yàn)項(xiàng)目，建筑面積不過2700多平方米、設(shè)計(jì)費(fèi)僅僅1萬元，卻請(qǐng)來了執(zhí)中國(guó)建筑規(guī)劃行業(yè)牛耳的吳良鏞親自出手。

　　業(yè)內(nèi)人都說，菊兒胡同的規(guī)劃設(shè)計(jì)是“殺雞用牛刀”。實(shí)際上，“牛刀”也一直渴盼著一試鋒芒的機(jī)會(huì)。菊兒胡同改造試驗(yàn)的理論準(zhǔn)備，吳良鏞已經(jīng)準(zhǔn)備了三十多年。

　　何紅雨回憶，當(dāng)時(shí)房改辦提出的試驗(yàn)備選地塊一共有三處，菊兒胡同是吳良鏞委派劉燕和何紅雨進(jìn)行調(diào)查的第一片區(qū)域，結(jié)果卻是處處符合設(shè)想：這里屬于典型的“危、積、漏”地區(qū)，居住質(zhì)量亟待改進(jìn)；地理位置位于鑼鼓巷平房保護(hù)區(qū)的北側(cè)，可試行低層高密度的“新四合院”住宅方案；居民改善居住條件和生活環(huán)境的愿望迫切，能積極配合危改項(xiàng)目實(shí)施。

　　這樣一塊能將自己多年研究成果付諸實(shí)踐的試驗(yàn)田，吳良鏞終于找到了。

　　有機(jī)更新

　　積淀著四千年?yáng)|方文化的北京舊城，可以說是世界城市史上的“無比杰作”，是中國(guó)古代都城建設(shè)的“最后結(jié)晶”。吳良鏞說，北京舊城的改造，最迫切的任務(wù)是如何創(chuàng)造一種社會(huì)住宅，不僅滿足現(xiàn)代生活舒適的要求，還要使之與原有的歷史環(huán)境密切結(jié)合。這項(xiàng)研究早已開始。

　　1950年，吳良鏞對(duì)保存完好的崇文門外花市地區(qū)胡同與四合院進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。從1978年開始，吳良鏞參與北京市總體規(guī)劃，同時(shí)展開北京市舊城整治研究。在1979年對(duì)什剎海規(guī)劃方案的研究中，已經(jīng)基本上形成了居住區(qū)整治的“有機(jī)更新”和“新四合院”住宅設(shè)計(jì)方案的思路。

　　只是，這些思路一直限于研究層面，未得施展。1987年，吳良鏞參加在倫敦舉行的“城市規(guī)劃與文物保護(hù)”國(guó)際學(xué)術(shù)會(huì)議，在會(huì)議上展示的就是北京舊城整治及新四合院的專題研究。

　　吳良鏞的研究是系統(tǒng)而完備的，甚至在出席倫敦會(huì)議時(shí)，還制作出了“新四合院”的圖版及模型。那些模型現(xiàn)在只剩圖片，但仍然可以看出，后來的菊兒小區(qū)幾乎就是這些“新四合院”模型的現(xiàn)實(shí)呈現(xiàn)。

　　“有機(jī)更新”則是吳良鏞開創(chuàng)的舊城改造理論。這個(gè)理論的主要思想與國(guó)外舊城保護(hù)與更新的種種理論方法，如“整體保護(hù)”、“循序漸進(jìn)”等匯成一體。

　　“有機(jī)更新，就好像一個(gè)人衣服破了打塊補(bǔ)丁。其實(shí)，只要精心縫補(bǔ)，即使陳了，是百衲衣，也不失其美麗。”吳良鏞說，“當(dāng)時(shí)菊兒胡同的住宅，有些破壞了，完全不能用了，還有的是可以修繕的。”

　　人們習(xí)慣于對(duì)“更新”津津樂道，其實(shí)有機(jī)更新的精髓，是城市的自然生長(zhǎng)和延續(xù)，而不是大拆大建地“改天換地”。就菊兒胡同來說，是保留下來的建筑和改建出的菊兒小區(qū)，共同詮釋了有機(jī)更新的理念。

　　清華大學(xué)人居環(huán)境研究中心副主任左川教授，當(dāng)時(shí)協(xié)助吳良鏞進(jìn)行了菊兒胡同改造課題的規(guī)劃和研究。她對(duì)記者說：“這項(xiàng)研究性的設(shè)計(jì)就不是完全按照常規(guī)辦事，而是有意識(shí)地根據(jù)在調(diào)查研究基礎(chǔ)上的認(rèn)識(shí)，為舊城更新和危舊房改造探索一條新路子。”

　　清華大學(xué)建筑系為菊兒胡同改造成立了課題組，吳良鏞帶隊(duì)，前后有幾十位師生參與其中。即便是現(xiàn)在，把這個(gè)團(tuán)隊(duì)用在某個(gè)城市的規(guī)劃上，也堪稱“豪華”。

　　在確定菊兒胡同改造試驗(yàn)項(xiàng)目之后，課題組隨后對(duì)菊兒胡同8.2公頃范圍內(nèi)的所有建筑情況進(jìn)行了調(diào)查。吳良鏞把胡同的房屋按照質(zhì)量分為三類，質(zhì)量較好的上世紀(jì)70年代以后建的房屋予以保留，現(xiàn)存較好的四合院經(jīng)修繕加以利用，破舊危房予以拆除重建。

　　拆除重建的一期工程確定了以41號(hào)院為核心的周邊7處院落。

　　住宅合作社

　　在菊兒胡同危舊房改造進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段的同時(shí)，另一項(xiàng)對(duì)中國(guó)人生活影響深遠(yuǎn)的改革也開始萌動(dòng)，這就是住房體制改革。

　　1988年，第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議召開，首次明確了住房體制改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房商品化。持續(xù)了30年的福利住房制度終于有了一個(gè)突破口。

　　這項(xiàng)涉及幾億人生活中最大財(cái)產(chǎn)項(xiàng)目的改革卻“生不逢時(shí)”。隨著中國(guó)改革開放政策逐漸觸及“深水”，1988年出現(xiàn)了前所未有的通貨膨脹，物價(jià)飛漲、搶購(gòu)風(fēng)潮蔓延全國(guó)。當(dāng)年的通貨膨脹率高達(dá)18.5%。

　　1989年，通貨膨脹依然持續(xù)惡化。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整，銀根緊縮、開支節(jié)流，剛剛上馬的許多房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告終。房改隨即陷入了相對(duì)的沉寂。

　　一直到1998年，福利分房制度才在名義上被終止。這是后話。

　　1988年時(shí)的菊兒胡同項(xiàng)目，卻寄托著為住房制度改革探路的意味。

　　實(shí)際上，作為政府部門一直推動(dòng)著菊兒胡同危改項(xiàng)目的，不但有東城區(qū)政府，更起主導(dǎo)作用的是當(dāng)時(shí)的北京市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

　　在政府部門的籌劃中，菊兒胡同項(xiàng)目確立之初，就承載著危改和房改相結(jié)合的雙重試驗(yàn)?zāi)康摹＿@也讓菊兒胡同改造產(chǎn)生了一個(gè)特殊的組織——住宅合作社。

　　住宅合作社有些類似于數(shù)年前的“集資建房”，參與危改的住戶組成合作社，共同出資改建房子。當(dāng)然，住戶出資只是一部分，國(guó)家和集體承擔(dān)大部分，這種方法在當(dāng)時(shí)被概括為“群眾集資、單位資助、國(guó)家扶植”，其意義被總結(jié)為“明確房改的主體是廣大人民群眾，變一個(gè)積極性為三個(gè)積極性。”

　　這個(gè)組織的首倡者現(xiàn)在已經(jīng)不可考證。不過，原東城區(qū)規(guī)劃局工作人員徐東介紹，“住宅合作社”在當(dāng)時(shí)可是“不得了的改革”，“房子向來都是國(guó)家或單位分配的，誰想過要自己花錢啊？”

　　東城區(qū)政府的工作人員挨家挨戶地上門發(fā)動(dòng)入社。當(dāng)時(shí)的政策是，居民以新建住房每平方米350元集資，住戶所在單位按每平方米250元補(bǔ)助，政府減免稅費(fèi)。

　　馬玉琴老人還清楚地記得一位房改辦工作人員給她算的賬：“這里改造后房子市價(jià)至少每平方米3500元，咱們?nèi)肷绲淖簦挥锰褪种弧！?

　　1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在這樣的基數(shù)上算房?jī)r(jià)收入比，可比現(xiàn)在高多了。但是，即便是回憶起1988年“物價(jià)闖關(guān)”時(shí)的物價(jià)飛漲，也沒有人會(huì)想起“房?jī)r(jià)高”——那時(shí)的人們，根本就沒有買房的概念。

　　菊兒胡同改造前，這里的住戶和大多數(shù)北京人一樣，住的是公房和單位宿舍。雖然擁擠，卻近乎免費(fèi)分配和居住，每平方米每個(gè)月的租金僅1角錢左右。第一期改造工程涉及的44戶居民，只有馬玉琴家一戶的房子屬于私產(chǎn)。

　　即便是給住宅合作社社員極為優(yōu)惠的每平方米350元售價(jià)，也足以讓列入第一批危改對(duì)象的44戶炸開了鍋。

　　馬玉琴說：“那時(shí)候危改也是分房，我們這里卻要自己花錢買，有幾戶當(dāng)時(shí)就跟房改辦的人吵了起來。”

　　最早的房貸

　　好在住宅合作社的原則是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的辦法安置，菊兒胡同改造一期工程涉及的44戶，都非常順利地完成了動(dòng)遷。

　　住宅合作社最終成立時(shí)，44戶中有13戶入社，其余31戶選擇了換房或搬遷。

　　參與菊兒胡同危舊房改造試點(diǎn)的徐東介紹，選擇搬遷的住戶有14戶，由市房改辦協(xié)調(diào)安排了其它區(qū)域的公房或單位產(chǎn)住宅，總共用了30間平房，每戶平均能在30平方米左右，都有了不小改善。  
 
　　換房則是為不愿入社的住戶制定的特殊政策。徐東說，雖然菊兒胡同有不少住戶不能接受買房的價(jià)格，或者干脆就不能接受買房這件事，但還是有不少“外人”看出這是個(gè)機(jī)會(huì)。他們?cè)敢庥米约簵l件更好的房子與具備購(gòu)房資格的住戶交換，甚至還愿意再添上數(shù)千元的“補(bǔ)償”。

　　如今住在菊兒小區(qū)的李瑾一家當(dāng)年就是和原住戶換房搬來的，“我們是用雍和宮附近的一個(gè)小院子，和41號(hào)院的一個(gè)住戶換了房。買房的錢和給他的補(bǔ)償一共7萬元左右。”

　　通過換房入住菊兒小區(qū)的住戶有17戶，他們購(gòu)房的房?jī)r(jià)也有極大優(yōu)惠，僅是每平方米600元的成本價(jià)。徐東說，因?yàn)槭窃囼?yàn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)工作比較倉(cāng)促。如果深入宣傳一下，政府部門再出面組織一下，換入購(gòu)房的住戶還會(huì)更多一些。

　　即便如此，在當(dāng)時(shí)的居民收入條件下，無論是住宅合作社社員還是換入購(gòu)房戶，一次拿出數(shù)萬元房款也不是家家都能做到。基于這種現(xiàn)實(shí)情況，市房改辦制定了一項(xiàng)頗有開創(chuàng)意義的政策——凡是參加建房的居民，一次付款不低于房?jī)r(jià)的30%，其余部分可申請(qǐng)低息貸款。

　　這可能算得上北京商品房買賣中最早的“首付”和“房貸”了。

　　當(dāng)時(shí)購(gòu)買菊兒小區(qū)的住戶，多多少少都貸了款。馬玉琴當(dāng)年就貸了3萬多元的款，如今看來，這位86歲的老人稱得上貸款買房的“鼻祖”。提起這件事，老人也不禁莞爾：“現(xiàn)在貸款買房是件再正常不過的事了，那時(shí)候可真要點(diǎn)勇氣呢。”

　　由于是一期工程中惟一的私房戶，馬玉琴家得到了一筆9000元的拆遷補(bǔ)償。他們夫婦和兒子兒媳算作兩戶，分別購(gòu)買了一套三居、一套兩居，總共貸款6萬多元。馬玉琴剛剛離休，每個(gè)月100多元的離休金剛好夠還貸款。

　　“給我們辦的貸款是優(yōu)惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率還低。按現(xiàn)在的想法，有錢也不多交首付，存款吃利息差都合適。”馬玉琴回憶，“可是那時(shí)候想法簡(jiǎn)單，貸款叫‘背饑荒’，心里不踏實(shí)啊。再說手里也確實(shí)沒錢，能把首付湊出來就不錯(cuò)。”

　　作為菊兒胡同危舊房改造試點(diǎn)的設(shè)計(jì)方，吳良鏞領(lǐng)銜的課題組卻做了大量設(shè)計(jì)之外的工作，包括此前詳盡的住戶調(diào)查和住宅合作社的推動(dòng)。

　　菊兒小區(qū)完工后，吳良鏞還帶領(lǐng)師生對(duì)改造戶進(jìn)行了回訪。左川教授當(dāng)時(shí)就負(fù)責(zé)對(duì)搬出戶的回訪，回訪的結(jié)果有些出乎預(yù)料：“換作是我，當(dāng)時(shí)無論怎樣想辦法也要買一套菊兒小區(qū)的房子。可是從搬出戶的調(diào)查結(jié)果看，他們基本上沒有因?yàn)楫?dāng)初沒有買房而后悔。”

　　左川分析，這首先是因?yàn)榘岢鰬舻木幼l件都得到了不同程度的改善，相對(duì)比較滿意。另外，他們當(dāng)時(shí)還是習(xí)慣于低房租的公房，并不認(rèn)可自己花錢買房。“現(xiàn)在再去做這樣的調(diào)查，結(jié)果可能會(huì)不一樣。不過這么多年過去了，世事變遷，不能再和當(dāng)時(shí)做類比了。”

　　最終住宅合作社中，原住戶約占30%，這個(gè)比例多少讓吳良鏞有些遺憾，他原本期望能夠達(dá)到一半以上的回遷率。在他看來，“讓居民自覺修繕舊房，是最經(jīng)濟(jì)、最有效、最理想的解決危房問題及風(fēng)貌保護(hù)問題的辦法。當(dāng)時(shí)希望居民都參加到住宅合作社中來，發(fā)揮集體的力量，很可惜的是，沒有堅(jiān)持下來。”

　　“過關(guān)”

　　吳良鏞對(duì)菊兒小區(qū)的設(shè)計(jì)，是在危房改造基點(diǎn)之上嘗試的有機(jī)更新。最終建成的菊兒小區(qū)一期工程共有46戶住宅，僅比原有住戶多兩戶。很顯然，這樣的比例如果用作商業(yè)開發(fā)，很難產(chǎn)生利潤(rùn)。此后菊兒小區(qū)屢屢獲獎(jiǎng)，廣受贊譽(yù)，卻終成“孤本”，這是一個(gè)主因。

　　建筑師的文化情懷和社會(huì)理想，面對(duì)逐利的資本時(shí)，更多的可能會(huì)是一種無奈。

　　但是，這絲毫沒有影響到吳良鏞對(duì)菊兒胡同改造試點(diǎn)投入的熱情。

　　左川教授說：“對(duì)這個(gè)2760多平方米、僅收一萬元設(shè)計(jì)費(fèi)用的小工程，吳先生可以說是不嫌其小，又不厭其煩。”

　　在方案階段，盡管新四合院方案的研究已進(jìn)行了多年，甚至做出了完整的模型，但真將這種建筑概念落實(shí)到北京的舊城區(qū)，仍需要從所在地塊及周邊環(huán)境出發(fā)，全新勾描。

　　三層小樓的新四合院，這是一個(gè)前所未有的創(chuàng)舉。左川記得，在試驗(yàn)方案審定以前，雖然已經(jīng)與北京市有關(guān)單位就有關(guān)問題進(jìn)行了充分商討、醞釀，然而在審批時(shí)，對(duì)這個(gè)“前所未有”的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，前后仍審查了六七次之多，費(fèi)盡周折。當(dāng)時(shí)就稱得上中國(guó)規(guī)劃建筑界泰斗的吳良鏞先生，還從來沒有對(duì)哪項(xiàng)規(guī)劃費(fèi)過如此多的力氣。后來吳良鏞憶及此事，最常用的一個(gè)詞就是“過關(guān)”。

　　到了施工圖階段，光是圖紙就出了95張。就菊兒胡同一期的設(shè)計(jì)體量，出95張圖在很多建筑師看來“不可想象”，這背后，反反復(fù)復(fù)的修改更不知多少次。

　　41號(hào)院中原來有兩棵榆樹，其中一棵樹齡在百年以上，樹干要兩人合抱。為了保留這兩棵樹，設(shè)計(jì)方案就改了好幾次。新四合院的整體性極強(qiáng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。為了避開樹要改變一面墻的位置，在設(shè)計(jì)上卻幾乎是重新走一遍。

　　這兩棵樹，現(xiàn)在依然生長(zhǎng)在菊兒小區(qū)中。龐大的樹冠幾乎能蔭蔽整個(gè)院子。菊兒小區(qū)不過20多年歷史，但有了這兩棵老樹，似乎又有著百年的滄桑。

　　95張圖紙最后確定了現(xiàn)在的新四合院。一方面是從宮殿王府建筑群里汲取靈感，并列的兩座院落中形成長(zhǎng)夾道，另一方面參照了蘇州宅第中的“備弄”(又稱壁弄)串院落群，夾道和備弄就構(gòu)建起“交通干線”的作用。

　　小區(qū)以通道為骨架進(jìn)行組織，向南北發(fā)展形成若干“進(jìn)院”，向東西擴(kuò)展出不同“跨院”，由此突破了北京傳統(tǒng)四合院的全封閉結(jié)構(gòu)。

　　樓棟高兩至三層，錯(cuò)落有致，像舊四合院一樣圍合而成。在保證私密性的同時(shí)，又保留了中國(guó)傳統(tǒng)住宅合院式結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在走進(jìn)41號(hào)院，配合花架、座凳的生活情趣和閣樓變化的韻律，看著像南方水城的格局。

　　建筑用色上則基本沿襲了傳統(tǒng)，灰瓦粉墻，不時(shí)以穩(wěn)重的暗紅提示人們，這是一組皇城腳下的建筑群。同時(shí)它和頂層的陽(yáng)光屋告訴人們這是現(xiàn)代的產(chǎn)物。同樣的粉墻黛瓦，不像南方建筑那樣婉約，卻有著京城獨(dú)具的大氣嚴(yán)整。

　　馬玉琴回憶起菊兒小區(qū)完工時(shí)的情景仍難掩激動(dòng)。施工期間，他們這些需要拆遷的原住戶，都被安排到東直門附近的一棟臨時(shí)房中暫居。

　　1990年7月，菊兒小區(qū)一期工程完工。呈現(xiàn)在人們面前的這座建筑，只能用“驚艷”來形容。馬玉琴說：“那時(shí)候的樓都是‘方盒子’，誰能想到樓居然能建成這個(gè)樣子，就像畫里一樣。”

　　菊兒胡同改造之前，老住戶們最大的奢望是能“住樓房”，眼前的這個(gè)四合院式的公寓樓，幾乎讓他們喜出望外了。這種巨大的心理滿足持續(xù)了很多年。

　　李媛是在2000年前后調(diào)到菊兒胡同社區(qū)工作的。第一次看到菊兒小區(qū)，她的眼里滿是欣羨：“那時(shí)候看菊兒小區(qū)，就和現(xiàn)在看高檔別墅區(qū)一樣。這里簡(jiǎn)直就是皇城根下的別墅。”

　　標(biāo)準(zhǔn)之辯

　　從菊兒小區(qū)一期入住，到1994年二期完工，頒給菊兒胡同新四合院的各種表彰、獎(jiǎng)項(xiàng)就紛至沓來。北京市科技成果二等獎(jiǎng)、亞洲建筑師協(xié)會(huì)優(yōu)秀建筑金獎(jiǎng)、世界城市建設(shè)榮譽(yù)工程、聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)……時(shí)至今日，菊兒胡同新四合院工程也是我國(guó)獲得國(guó)內(nèi)外大獎(jiǎng)最多的建筑作品。

　　對(duì)新四合院的住戶來說，那段日子被喜悅和贊譽(yù)充滿了。

　　馬玉琴說，40多家住戶搬進(jìn)了新房，很長(zhǎng)時(shí)間里，每家每戶都是賓客盈門，每天來參觀的人絡(luò)繹不絕。這些人中，有菊兒胡同的老街坊，有各級(jí)政府組織的觀摩團(tuán)。到后來，全國(guó)乃至世界范圍的參觀者都來了。菊兒小區(qū)簡(jiǎn)直成了一個(gè)“旅游景點(diǎn)”。

　　然而，在交口稱贊的背后，還有一番不被外界所知的爭(zhēng)論。

　　后來在北京市房改辦工作的何紅雨，曾多次帶國(guó)內(nèi)外的專家、政府官員參觀菊兒小區(qū)。一次，來自新加坡的建筑師參觀后卻說“看不懂新四合院”。他隨后提出的問題在當(dāng)時(shí)很有代表性，“從菊兒胡同的地理位置上說，住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該比新四合院更高；從解決居住者的現(xiàn)實(shí)困難來說，新四合院的標(biāo)準(zhǔn)又太高了。”

　　這其實(shí)是建筑規(guī)劃領(lǐng)域“老生常談”的一道難題，歸結(jié)起來就是“當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)”的矛盾，從來就沒有絕對(duì)的正確答案。

　　即便是當(dāng)年“喜出望外”的老住戶，在20多年過去、有太多更高標(biāo)準(zhǔn)的住宅出現(xiàn)后，他們也會(huì)對(duì)新四合院的某些設(shè)計(jì)產(chǎn)生不滿。比如戶型面積小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客廳面積小，僅相當(dāng)于一個(gè)飯廳……

　　其實(shí)，如果公平地把新四合院中的幾種戶型和同時(shí)代的住宅戶型比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些現(xiàn)在被住戶們抱怨的問題，新四合院的設(shè)計(jì)反倒是“超前”的。

　　左川說，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高對(duì)建筑師來說很容易，但危改對(duì)象的經(jīng)濟(jì)能力卻不一定能承擔(dān)得起了。在營(yíng)造新四合院之初，吳良鏞確定了幾個(gè)原則，第一，采用普通材料，造價(jià)不能貴；第二，面積不能太大，讓中等收入的家庭也能買得起，住得起。

　　在三層樓高的新四合院中安排下46個(gè)住戶，已經(jīng)是“螺螄殼里做道場(chǎng)”，把這種建筑的容積率利用到了極致。“當(dāng)時(shí)南鑼鼓巷一帶已被列入舊城四合院保護(hù)區(qū)的范圍，舊城改造限高9米，蓋高了會(huì)對(duì)鼓樓的中軸線有破壞，但菊兒胡同改造恰到好處，胡同口看不出有樓，尺度感好，形成了視覺走廊。”左川說。

　　再提高容積率，只能加高房子，合院式的結(jié)構(gòu)就不可能實(shí)現(xiàn)了，又回到了行列式的住宅樓。舊城居住區(qū)風(fēng)貌保護(hù)就無從談起了。

　　對(duì)菊兒小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)辯，其實(shí)爭(zhēng)論的是“這塊區(qū)域該建什么房子”，“這塊區(qū)域的房子該讓什么人住”，經(jīng)濟(jì)效益才是其背后的真正動(dòng)因。

　　何紅雨說，當(dāng)時(shí)參觀完菊兒小區(qū)，很多人會(huì)得出這么一個(gè)結(jié)論：“新四合院好是好，但是學(xué)不起。”

　　這個(gè)“學(xué)不起”，指的就是新四合院的“投入產(chǎn)出比”太低了。

　　左川回憶，當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)菊兒小區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的是一家叫“東城區(qū)住宅開發(fā)公司”的企業(yè)，說是企業(yè)，其實(shí)屬于東城區(qū)房管局，近乎政府辦事機(jī)構(gòu)。即便是這樣的企業(yè)，后來對(duì)新四合院的興趣也不高。公司負(fù)責(zé)人曾匯報(bào)，菊兒小區(qū)一期“略有盈余”，二期則“虧了”。

　　也就是在菊兒小區(qū)二期工程前后，進(jìn)入上世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)開發(fā)開始在中國(guó)興起，城市中的危舊房改造往往也是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)著各方的積極性。因?yàn)椤安粧赍X”，菊兒胡同新四合院模式在好評(píng)如潮的同時(shí)，卻成了一個(gè)“孤本”。

　　菊兒胡同改造的三期、四期工程，原本已經(jīng)完成了方案設(shè)計(jì)，但三期工程在拆遷階段就陷入停滯，最終不了了之。

　　這個(gè)結(jié)果讓人惋惜卻無奈。吳良鏞在其著作《北京舊城與菊兒胡同》一書中表示：從國(guó)內(nèi)到國(guó)際，菊兒胡同項(xiàng)目獲得了眾多獎(jiǎng)項(xiàng)，這表明了它所具有的創(chuàng)造性、開拓性和真實(shí)的價(jià)值。但作為“試驗(yàn)”，因?yàn)樗谝恍┤搜劾锊粔蚝茫热缛莘e率不夠高，經(jīng)濟(jì)效益也不夠好，所以沒能說服有關(guān)方面采用“試驗(yàn)”成果……

　　菊兒胡同新房客

　　二十多年風(fēng)霜雨雪，菊兒胡同新四合院已經(jīng)略顯老舊。光環(huán)褪去，歷史和現(xiàn)實(shí)在這里演進(jìn)著北京的尋常巷陌、市井生活。

　　院落中原本設(shè)計(jì)有“戶外公共客廳”，所有院落由開放式的游廊相連，便于行走，戶與戶之間視線通透，能一眼望到。

　　但居民們似乎并不買賬。游廊不僅沒有按想象的變成藤蔓密布的綠山墻，相反，幾乎全部都被加以改造，筑起一道新的玻璃鋼墻，每個(gè)窗戶還都加上了防盜窗。問及原因，居民們很務(wù)實(shí)地回答，一是可以增加房屋使用面積，二是為了安全，“游廊管什么用啊，冬天往屋里灌風(fēng)，還一點(diǎn)都不安全，不放心”。 
 

　　看上去，新四合院中的鄰里關(guān)系，已經(jīng)和現(xiàn)在的公寓、住宅樓并沒有什么差別，不像大雜院時(shí)代的緊密親切。

　　其中的變遷，只有新四合院的住戶們能夠感知。

　　馬玉琴說，大雜院的鄰里關(guān)系雖然近，現(xiàn)在回憶起來卻不全是溫暖。相互干擾、為一些雞毛蒜皮的小事爭(zhēng)吵也常見。她覺得新四合院的鄰里關(guān)系很好，既能像過去那樣“低頭不見抬頭見”，大家都很熟識(shí)，又保持了各自的獨(dú)立空間，互不干擾。“街坊間的情誼比現(xiàn)在那些高樓親近多了。”

　　新四合院在現(xiàn)代生活方式中延續(xù)下來的四合院情趣，在更多人眼中是一種難能可貴的生活體驗(yàn)和時(shí)代記憶。

　　何紅雨以博士學(xué)位到北京市房改辦工作，按照當(dāng)時(shí)政策應(yīng)當(dāng)分配一套三居室住房。幾番周折之后，分給她的房子，竟然就在她參與設(shè)計(jì)的菊兒胡同新四合院中。

　　何紅雨的丈夫是美國(guó)人，和她一起住進(jìn)了菊兒胡同。他們的兩個(gè)混血兒子，也在菊兒胡同出生、長(zhǎng)大。何紅雨說，她的兩個(gè)孩子，比同齡的大多數(shù)北京孩子更“北京”。他們雖然有一副標(biāo)準(zhǔn)的西方人面孔，卻說著一口“京片子”，他們愛喝豆汁兒、愛吃鹵煮，他們淘氣時(shí)能爬樹上房，他們能在胡同里隨便哪個(gè)大爺大媽家里“混吃混喝”。傍晚時(shí)，何紅雨往往要在新四合院的院子里“喊他們回家吃飯”……

　　有意思的是，新四合院保留的老北京生活，對(duì)外國(guó)人更具吸引力。從新四合院建成后，這里的房客就從未斷過“洋面孔”。最多時(shí)，210戶的新四合院中，竟然租住著70戶“老外”。

　　記者采訪時(shí)，遇到了來自德國(guó)的建筑工程師伯納德。他騎著一輛老式“二八”自行車進(jìn)胡同，一路熱情地打著招呼。老人們對(duì)這樣的鄰居也習(xí)以為常，談笑自若。

　　伯納德說，他之所以選擇這里，是喜歡北京胡同的氛圍：“我認(rèn)為這里是一個(gè)非常好的地方，院落里種著花草樹木，大人們?cè)谠鹤永锍藳觯⒆觽冊(cè)谀抢锎螋[嬉戲，這樣的景色在德國(guó)已經(jīng)很少能見到了。”

　　二十年，是一代人的時(shí)間跨度。日子在每一天柴米油鹽的瑣碎中過去，菊兒胡同新四合院的居民們，有的在此終老，有的遷居他處。第一批的老住戶還只剩十幾戶了。

　　曾經(jīng)“標(biāo)新立異”的新四合院，對(duì)比后來層出不窮的現(xiàn)代化建筑，已經(jīng)有了歷史的斑駁和滄桑，但在北京舊城居住區(qū)的胡同中，它魅力依然。就像當(dāng)年聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的頒獎(jiǎng)詞所寫：“吳教授和他的同事們?cè)诰諆汉こ讨兴鶆?chuàng)造的是一個(gè)人文尺度的答案。盡管它的人口密度與高層住宅相似，但它卻創(chuàng)造了一個(gè)永恒的人與人交往的社區(qū)。最重要的是菊兒胡同捕捉住了中國(guó)的四合院的傳統(tǒng)，即北京的合院形式……”

　　“有機(jī)更新”等北京舊城區(qū)保護(hù)和改造理念，也是從菊兒胡同新四合院試點(diǎn)開始真正落地生根。

　　2000年到2004年，北京相繼修訂完成了《北京舊城25片歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃》、《北京皇城保護(hù)規(guī)劃》、《北京歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》，這些規(guī)劃構(gòu)建起文物保護(hù)單位、歷史文化保護(hù)區(qū)、歷史文化名城三個(gè)層次分明的保護(hù)格局。與“有機(jī)更新”一脈相承的“微循環(huán)”，成了北京舊城保護(hù)和改造協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有效方式。

　　二十年，時(shí)間積淀成了歷史。

　　城市日新月異地飛速發(fā)展著，古都神韻依然流動(dòng)在古老的街巷和紅墻黃瓦間。新四合院靜靜矗立在菊兒胡同中，也漸漸成了這座城市的一段歷史，卻更融入了城市的肌理。就像一朵盛開的菊花，裝點(diǎn)著古老的城市，余香裊裊，韻味悠長(zhǎng)。