外灘地王擺脫易主風(fēng)波 證大耗資1億買設(shè)計(jì)

　　外灘國際金融服務(wù)中心8-1地塊自2010年2月被上海證大置業(yè)有限公司以92.2億元人民幣收入囊中。其在谷歌搜索詞條中高達(dá)千萬，遠(yuǎn)超早已建成的地標(biāo)項(xiàng)目國金中心和環(huán)球金融中心，足以顯示出“地王”備受矚目的程度，但與此同時(shí)，爭議也接連不斷，時(shí)有退地、易主等消息瘋傳。

　　6月20日，上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司總裁、上海證大董事吳洋接受時(shí)代周報(bào)專訪時(shí)表示，這塊地將于今年底動(dòng)工，2015年完工，定位為體驗(yàn)式的“國際會客廳”。而為了能夠趕在今年11月的最后動(dòng)工期限前施工，證大不惜花費(fèi)1億元請倫敦福斯特建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)。

　　項(xiàng)目必須11月份開工

　　東至中山東二路，南至東門路，西至人民路，北至龍?zhí)堵返耐鉃?-1地塊，目前是個(gè)大型停車場，尚未開始動(dòng)工。

　　按照當(dāng)初證大集團(tuán)董事長戴志康的設(shè)想，希望將中國古典山水畫“高山流水”的意境融入設(shè)計(jì)方案，將外灘金融中心打造成一個(gè)現(xiàn)代立體的江南水鄉(xiāng)城市綜合體，磯崎新、庫哈斯、MVRDV、KPF等數(shù)十家建筑事務(wù)所均參與了設(shè)計(jì)。

　　戴志康認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目中辦公樓的空間利用率最低，他給建筑師們提出的要求是，“我要把它做成時(shí)尚、生活、可居、可游、可辦公的地方，雖說地上、地下總開發(fā)面積近40萬平方米，但還是不夠，建筑師要盡可能地創(chuàng)造無限可利用的額外室外空間，這才是發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值。10萬平方米的商業(yè)，相當(dāng)于老外灘整條街的體量，相當(dāng)于整個(gè)豫園商城[10.56 -0.19% 股吧]，只有這樣才能達(dá)到類似恒隆、浦東八佰伴的體量?？紤]了這些之后，才去考慮創(chuàng)造建筑美學(xué)，做到里外都漂亮。所有創(chuàng)意、人文價(jià)值追求都要引導(dǎo)到商業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造上。”

　　或許盡量要增加室外空間，特立獨(dú)行的意境方案使得外灘8-1項(xiàng)目從拿地至今，經(jīng)過多輪調(diào)整和上報(bào)，原本預(yù)計(jì)去年12月可能最終敲定的設(shè)計(jì)方案始終沒有定案，今年6月動(dòng)工的計(jì)劃也隨之推遲。

　　“8-1地塊在土地出讓之前已經(jīng)做過詳細(xì)的規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，并被政府審核通過。在中國，建筑師接受項(xiàng)目的時(shí)候，規(guī)劃和規(guī)范已經(jīng)替建筑師完成了一部分設(shè)計(jì)。8-1地塊雖然重要，但還只是一個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，不是具有公共效益的國家重點(diǎn)工程，規(guī)劃局不會因?yàn)榻ㄖ煹乃^創(chuàng)意和發(fā)展商的商業(yè)訴求而貿(mào)然改變規(guī)劃，因?yàn)榇死婚_，規(guī)劃局就無法管理其他不同區(qū)域中的各類項(xiàng)目，每個(gè)發(fā)展商都會援引此例要求修規(guī)。”參與外灘8-1項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一位建筑師表示。

　　上海市規(guī)劃和國土資源管理局建管處一位副處長也曾向時(shí)代周報(bào)表示，外灘8-1的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案值得商榷。

　　比如，在天際輪廓線和空間機(jī)制上不能足以確保豫園地區(qū)的景觀和視覺效果；要實(shí)現(xiàn)無限多的室外空間，如何在設(shè)計(jì)上保持合理性。

　　去年7月，上海市規(guī)劃和國土資源管理局、上海市浦江辦及黃浦區(qū)政府公布了《外灘金融集聚帶建設(shè)規(guī)劃(簡本)》，對今后10年外灘金融集聚帶的建設(shè)也作出了全面的規(guī)劃。外灘金融集聚帶規(guī)劃總用地面積約262公頃，總建筑面積約627萬平方米。

　　按照規(guī)劃，外灘8-1地塊將會出現(xiàn)兩幢矗立的標(biāo)志性建筑—雙子塔樓，它們會成為繼上海大廈、中國銀行[3.09 -0.32% 股吧]、海關(guān)大樓之后，外灘沿線的第二組天際線高潮。除了主樓采用雙塔布局之外，8-1地塊在外灘沿線將會形成連續(xù)的街墻，裙房的高度也會由東向西逐層跌落，保持濱江地區(qū)通往豫園方向的通行及景觀視廊的暢通。

　　對此，吳洋坦言；“從項(xiàng)目立意，我們有自己的想法，肯定要策劃能夠反映我們思想的作品，希望給城市帶來變化。但從城市控規(guī)來說，政府對某個(gè)區(qū)域有綜合規(guī)劃設(shè)置，不是根據(jù)某個(gè)項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)置的，否則每個(gè)人都有一個(gè)想法，城市變成不協(xié)調(diào)一致的的東西。

　　從外灘延續(xù)下來的整體控規(guī)出發(fā)，設(shè)計(jì)肯定要跟整體風(fēng)貌對接，考慮整個(gè)景觀帶的平衡，我們前期 的想法和創(chuàng)意的升華，最后還是要跟城市控規(guī)結(jié)合?！?

　　但項(xiàng)目每拖1天，證大就需支付上百萬元的利息，同時(shí)，上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目土地證有效期為2010年11月至2011年11月。這意味著該項(xiàng)目必須在11月前開工。最終，證大選擇了曾設(shè)計(jì)過倫敦市政廳、北京首都機(jī)場等項(xiàng)目的倫敦福斯特建筑事務(wù)所。吳洋表示，目前設(shè)計(jì)方案已經(jīng)上報(bào)正在審批中，“應(yīng)該問題不大?！弊C大需要支付給福斯特的設(shè)計(jì)費(fèi)高達(dá)1億多元。

　　體驗(yàn)式營銷

　　6月15日，上海環(huán)境熱線網(wǎng)站上也公布了外灘8-1項(xiàng)目的第二次環(huán)評公示，外灘國際金融中心總用地面積45471.9平方米，地上建筑面積27萬平方米，地下建筑面積為15萬平方米，為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地。項(xiàng)目分為南北兩部分，南區(qū)擬建兩棟高180 米的辦公樓，北區(qū)為酒店、商場、辦公、文化等。

　　南北兩區(qū)在地下4層-地下2層通過地下通廊連為一體。據(jù)悉，外灘8-1項(xiàng)目辦公面積為20萬平方米，打造企業(yè)領(lǐng)袖會館和企業(yè)職能總部，其中，10萬平方米是商業(yè)，10萬平方米是超星級酒店和文化設(shè)施。

　　目前，環(huán)球金融中心售價(jià)已突破8萬元/平方米，對于外灘8-1地塊來說，土地加上各種建安成本和稅費(fèi)，成本價(jià)可能就會達(dá)到5萬元/平方米以上。按照計(jì)劃，辦公將于2013年取得預(yù)售證，預(yù)計(jì)會突破10萬元/平方米。

　　除了辦公以外，商業(yè)才是證大重點(diǎn)打造的業(yè)態(tài)。以往滬上恒隆、港匯、國金中心等均是港資背景，本土公司運(yùn)營如此大體量的國際性項(xiàng)目，外灘8-1是第一家，對于如何從港資企業(yè)中突圍，吳洋提出了商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的蘋果之路。

　　近5年來滬上購物中心以恒隆廣場為標(biāo)桿，而今，新鴻基的國金中心（IFC）正以強(qiáng)大的品牌陣容與購物、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的集合，秒殺滬高端購物中心。吳洋認(rèn)為，國金中心購物休閑做得非常好，但缺乏以文化為主題的業(yè)態(tài)，未來，外灘8-1會在國金中心商業(yè)模式上把文化加強(qiáng)。

　　對于未來可能產(chǎn)生的競爭，吳洋認(rèn)為：“國金中心不具有旅游資源，而外灘8-1獨(dú)特的地段，418米的一線江景，直接對接十六鋪碼頭，延伸的百年建筑群，有豐富的旅游資源，將成為高端商務(wù)旅游目的地。”

　　“蘋果的成功不在于硬件，而是具備別人所沒有的軟件系統(tǒng)，第一個(gè)使用體驗(yàn)式營銷。滿足消費(fèi)者對‘精神文化的欲求’與‘物質(zhì)商品的體驗(yàn)欲望’兩方面的需求，才符合未來商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)發(fā)展的趨勢，我們會用文化告訴大家最新的消費(fèi)趨勢，比如項(xiàng)目中有藝術(shù)館、劇院，做了一個(gè)露天舞臺，可以容納2000人，以黃浦江沿岸為背景，將在這里打造各種秀場和表演，讓大家知道時(shí)尚前沿的東西是什么。

　　我們現(xiàn)在啟動(dòng)了預(yù)招商，很多奢侈品牌在和我們談，非常感興趣，我們希望他們在這里做品牌體驗(yàn)館，體現(xiàn)品牌發(fā)展的歷史文脈，使消費(fèi)者充分體驗(yàn)品牌商品發(fā)展的創(chuàng)建過程以及其所代表的文化特質(zhì)，進(jìn)行體驗(yàn)式消費(fèi)，而不是簡單地設(shè)立柜臺。” 吳洋說。

　　全國商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任、上海乘星行機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍向時(shí)代周報(bào)記者表示，商業(yè)部分培養(yǎng)需要8-10年時(shí)間，前期都是凈投入，資金投入與運(yùn)營管理有不小的壓力，但對這個(gè)項(xiàng)目未來發(fā)展謹(jǐn)慎看好?！皬淖C大以往項(xiàng)目規(guī)模和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，運(yùn)作如此大的項(xiàng)目對操盤能力是個(gè)考驗(yàn)。文化定位目前只是宣傳的噱頭，最終要看實(shí)際招商情況。如果招商不能達(dá)到預(yù)期，還要調(diào)整定位。”