東擴規劃方案落定 CBD迎來第二次飛躍發展

　　10月16日，備受矚目的CBD東擴區規劃方案正式對外公布，而CBD區域至此也迎來了自1993年成立以來的第二輪開發建設熱潮。在10月28日萬科舉辦的“CBD2.0新規劃價值論壇”上，業內外諸多學者專家關于CBD的價值進行了共同的探討和研究，業內專家分析認為，CBD東擴的利好將會逐步釋放，尤其是在市政、交通、商業等諸多方面都會有長期深遠的影響，而這一系列東擴效應亦將迅速觸及并拉升區域樓市。日前，萬科在CBD區域推出的高端新盤萬科藍山，借東擴“東風”其升值潛力尤被一致看好。據悉，該項目的樣板間也將于月底正式對外開放。 

　　CBD迎來第二次飛躍 

　　10月16日，CBD東擴的最終方案敲定時，美國SOM建筑師事務所設計提供的一號方案最終奪得桂冠。而CBD東擴的具體執行也已被提上日程。 

　　根據已公開的資料，CBD核心區將東擴約3平方公里，南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環，按照規劃,北京市區兩級財政將投入資金150億元用于東擴區的基礎設施建設，預計6到8年建成。與此同時,由朝陽北路向北到農展南路增加了占地面積為3.97平方公里的規劃控制區，作為未來CBD的產業功能補充并預留發展空間。 

　　而這也可以算作是CBD的第二次高速發展的開始。早在1993年，國務院批復的《北京城市總體規劃》中就提出了北京要建設商務中心區（CBD）的設想。當時CBD的規劃面積約為4平方公里，目前在這片區域已經矗立起了銀泰、京廣中心、國貿中心、財富中心、央視新址等地標性建筑，多家跨國公司的總部也已經進駐。 

　　但CBD的發展一直保持在高速的狀態，尤其在2004年之后傳媒產業及金融產業的大規模進駐使得CBD區域幾近飽和。 

　　面對CBD區域產業聚集度不斷飆高的現象，2006年后，北京朝陽區政府就委托了專業的地產調研公司對CBD功能性做了專題研究。兩年調研后得出結論是，CBD應該擇機東擴。2008年上半年，朝陽區政府正式向北京市政府提交了東擴的構想，而這一構想也在今年五月得到北京市政府批準，并在近日最終公布了其規劃方案。 

　　CBD新一輪的開發熱潮也就此拉開序幕。對于此輪CBD東擴，在日前萬科舉辦的“CBD2.0新規劃價值論壇”上，城市規劃專業博士彭劍波表示，站在世界的高度看CBD，將來CBD將打造成為世界功能城市，會具備“全球商務中心”、全球銀行和金融業中心以及全球精英人士聚集地等功能，CBD東擴后，大CBD的商務辦公面積有望超過1000萬平米。而北京CBD也有可能逐步與巴黎、紐約等CBD區看齊。 

　　東擴后 環保理念將成樓市主打 

　　而事實上，CBD東擴的規劃理念不僅在產業和經濟集中上有著很高遠的目標，也將進一步使節能環保等先進理念貫徹執行下去。 

　　在此前CBD東擴規劃方案評審的活動現場，對于美國SOM建筑師事務所中標的一號方案，盡管北京市朝陽區區長程連元表示其還僅只是最初的概念，并非最終執行方案，而下一步的規劃綜合階段將集各類方案的所長而確定規劃實施，但一號方案注重低碳以及交通環境的理念則無疑將一直延續到CBD東擴區的建設過程當中。 

　　事實上，對于CBD未來的建設與發展，朝陽區很早便喊出“要建設全球首個低碳商務區”的口號，而朝陽副區長吳桂英也介紹，早在第十屆CBD商務節開幕之前，該區就已經跟世界零碳建筑組織及西門子集團簽約進行低碳方面的戰略合作。 

　　根據記者了解，目前國際上對低碳經濟的認識，主要還是圍繞著低能耗、低污染、低排放這些方面，并在朝交通、建筑、能源供給、工作方式和生活方式等方面擴展，其核心依舊是節能環保。 

　　事實上，目前CBD周邊的一些開發商已經將類似的概念融入到其開發理念當中。以位于東擴區西大望路上的萬科藍山項目為例，該項目便秉承以人為本的設計理念，將項目所在地從原先“生產物品”的工廠場地轉換為如今遍布森林的生活區，此外在具體的建筑環節，也運用了多項環境技術的手法，全力打造一個擁有城市特色的自然及綠色環保項目。 

　　而在日前萬科舉辦的“CBD2.0新規劃價值論壇”上，萬科集團副總裁毛大慶也表示，目前的CBD缺乏人與自然的本真交流，所以，萬科藍山的建筑設計理念將從人本關懷出發，打造出綠色的、生態宜居的建筑，而這也是國際上城市發展的趨勢，如日本東京的六本木，目前就已經成為最繁華的、最綠色的城市，因此，借這次東擴機會，萬科將集25年建筑開發的經驗，借鑒六本木的開發理念，將萬科藍山打造成CBD區域的典范。這也與東擴后重點強調的低碳經濟區的理念不謀而合。 

　　區域樓市面臨新一輪升值 或逼近四萬 

　　事實上，CBD東擴方案的確定，首先惠及的便是東部樓市并將為其帶來新的發展機遇。從目前東四環的樓市表現來看，各品牌開發商都已經開始蠢蠢欲動。記者了解到，遠洋、萬科、合生、招商等旗下項目均有意在近期加緊推盤速度，星河灣等老盤也表示將盡快清盤。另一方面，區域在售項目都不約而同地對現行價格進行了上調。公園1872目前銷售價格達到了2.8萬元/平米，較8月份開盤時上漲了2500元/平方米；而潤豐嘉尚較此前價格上漲了3000元/平米，達到2.4萬元/平米。 

　　“從未來五到八年做一個判斷，我認為全國70多個大中城市，新房的均價將在現有的基礎上翻一番，所以在北京四環之內，未來五到八年找不到新開盤每平米四萬以下的房子是極有可能的，”在“CBD2.0新規劃價值論壇”上，一向對房地產業持謹慎及批評態度的北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授卻對未來樓市表現出樂觀，同時他還表示，在CBD核心區域將來不會有可以用來出售的物業。 

　　根據新的規劃，CBD東擴區內將新增300萬平方米寫字樓，但這些建筑的開發將不再延用原有的“開發商拿地—建樓—出租(出售)”模式，而是轉向為部分企業客戶“量身定制”高品質的專業商務樓宇，不再采用“散售”方式，轉而力求整棟出售。這意味著此前CBD區域里類似SOHO現代城、建外SOHO、萬達廣場之類的開發模式將淡出。 

　　初步估計，東擴預計可拉動社會投資700多億元，每年約拉動投資70億-90億，吸納就業約14萬人，平均每年新增1.5萬人左右。中國不動產研究中心認為，CBD東擴規劃的落實，中小企業、文化傳媒公司會進一步集中，更多的年輕上班族會進入東四環及周邊區域，隨著購房者東部置業行動的加速，未來這里將成為北京東部中心生活區。 

　　因此，在CBD東擴之后，周邊樓市將新增一定的消費需求，由此刺激交易價格上漲；另外，近70億的資金投入將用于區域基礎設施和配套生活改善，必然會進一步提升房地產的附加值，價格提升不可避免。