奧運商業地塊方案競標結果公布 思源獲高分(圖)

[center][img]/upload/news/20041015213848374.jpg[/img]圖為奧運場館總體效果圖 [img]/upload/news/200410152139719.jpg[/img]圖為思源方案中奧運地塊上商業總體效果圖[/center] 　　10月7日，記者從有關方面獲悉，歷時四個月的“奧運商業地塊策劃競標結果”已經正式揭曉，經過兩輪競標，此前不被業界熟知的“思源顧問”憑借“標識經濟商圈”概念獲得84分的最高分數。 　　[B]思源獲得高分[/B] 　　10月7日，記者從有關方面獲悉，經過專家反復討論，思源顧問和中原地產的方案分別以84分和79分，均獲優秀方案二等獎。 　　一位專家評委成員表示，此次評標首次采用了專家主導打分制，在滿分100分當中，專家負責其中90分，分別從房地產市場研究、核心競爭力研究、主題概念定位、目標市場和目標客戶研究、規劃調整建議、營銷策劃六個部分對策劃方案進行打分，而招標方僅就策劃工作成果提交情況評出剩余的10分；最后，各位專家評分的平均分加上新奧公司的評分就是策劃公司的最終得分。 　　該位專家認為，此次思源顧問之所以獲得高分，主要得益于其在深入研究奧運經濟和北京地產格局的基礎上，借力“注意力經濟”提出“標識經濟”的全新概念，進而將策劃區域定位于“標識經濟商圈”的大膽創新。 　　值得注意的是，盡管此次思源顧問總分高于中原地產，但這并不意味著新奧集團將會惟一采用思源單方面的方案。據新奧方面有關人士介紹，思源顧問和中原地產能進入第二輪競標，本身已經證明了各自的專業實力，目前雙方所做方案也是各有優勢，因此他們將會根據專家意見各取所長，兼收并蓄。 　　[B]招標意義重大[/B] 　　奧林匹克公園作為2008年奧運盛會的舉辦地，其蘊含的商業價值不言而喻，這種區位優勢和奧運主題概念對于奧運的商業地塊同樣重要。 　　由北京市土地整理儲備中心和北京奧運場館土地一級開發指揮部作為聯合招標方，從今年4月份起，對奧林匹克公園中心區的33公頃商業用地策劃面向全球公開招標，以期借助全球范圍內的優秀顧問機構，策劃出具有長期持續經營和豐富商業價值的全新主題概念，再與奧運主題概念相“嫁接”，最終創造出具有中國特色和國際化標準的“奧運經濟商圈”，以保證中心區商業地塊建設的順利進行，提升奧運商業地塊的土地價值，確保奧林匹克公園中心區商業、文化區域的可持續發展。 　　北京奧林匹克公園中心區總占地約3平方公里，地上總建筑面積約313萬平方米。項目東鄰北辰東路，西鄰北辰西路，南鄰北四環路，北鄰奧林匹克森林公園。規劃包括國家體育場、國家體育館、國家游泳中心、奧運村、會議中心(新聞中心)、信息大廈以及中國科技館、工藝美術博物館、中國資料館等文化設施，以及商業開發設施和地下商業設施等項目。 　　本次進行國際性招標的“北京奧林匹克公園中心區商業、文化兼容商業地塊”策劃共計15個項目，總占地約33公頃，初步規劃地上建筑面積約137萬平方米，規劃用地性質為商業或文化兼容商業，擬建商業、寫字樓、賓館、酒店、公寓等。 　　[B]專家齊聚評標[/B] 　　此次方案競標一共分為兩個階段。2004年4月28日，北京市土地整理儲備中心和北京奧運場館土地一級開發指揮部通過官方網站正式發布“北京奧林匹克公園中心區商業、文化兼容商業地塊策劃機構招標公告”，面向全球招標；正式啟動北京奧林匹克公園中心區商業地塊策劃項目的招標工作。先后共有20多家意向投標單位參與了第一輪競標。 　　在六月份結束的第一輪競標中，思源顧問和中原地產從全球公開招標的近二十家投標單位當中脫穎而出，進入第二輪競標。 　　第二輪競標為最終評審。招標方新奧集團為確保評標的公正性和專業性，邀請了京城地產界的眾多權威人士組成專家評審團，包括北京市國土資源局土地出讓處副處長靳薇、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強、首創置業副總裁周麒、土地整理儲備中心市場交易部負責人葉向忠、北京專項規劃設計所總工陳曉明等。 　　[B]“標識經濟”制勝[/B] 　　思源此次獲得高分的最大法寶就是“標識經濟”。何為“標識經濟”呢？ 　　思源顧問董事長陳良生告訴記者，北京是個多中心的大都市，其中商務中心區CBD、金融中心區金融街、新技術商務區中關村等各自承擔著不同的城市分中心角色，它們均有較為清晰的區域功能定位，那么亞奧區域在城市多極新格局中將扮演什么角色？ 　　思源方面在對奧林匹克中心地塊進行分析后發現，該地塊最大劣勢在于本地區目前仍然處于區域市場的性質，不具備向全市輻射的態勢。因此增加吸引力和提升價值的最直接、最有效的途徑就是將亞奧地區從一個區域市場的級別提升到城市多中心區之一的地位，打造北京城市多極格局中的“北極”，從而將亞奧地區的城市功能定位于“新北京的新地標”。 　　在此次奧運地上商業地塊策劃的投標方案當中，思源顧問詳細分析了奧林匹克公園的區位優勢和包括“鳥巢”、“水立方”在內的大量“標識性”建筑群的獨特價值，從“老北京的老地標”——天安門出發，沿北京城中軸線向北延伸，確定奧林匹克公園作為“新北京的新地標”，進而充分意識到每一個地塊的獨特性；同時結合“注意力經濟”的理論，從奧林匹克公園的長期可持續運營的角度出發，針對奧運地上商業提出“標識經濟商圈”的全新一級開發主題，強調如何塑造每一個地塊的獨特性和標識性。 　　思源強調，這就好比悉尼歌劇院代表澳洲的形象價值，其觀光價值遠遠超越它本身作為歌劇表演功能場所的價值。可以設想在奧林匹克中心擁有一棟大樓并在其大廈頂部展示公司標識的企業，在2008年及之后所獲得的、持續的注意力的經濟價值。這種價值甚至可以和奧運會贊助商所要付出的上億美金的代價進行量化比較。以此為基礎，吸引包括全球500強、中國100強、中央部委機關等在內的實力型終端客戶，這樣既可以保證形成奧林匹克公園的獨特商業環境，同時也可以保證商業地塊順利出讓、順利開發、順利運營。 　　[B]規劃有的放矢[/B] 　　基于“標識經濟商圈”的規劃理念，思源方面針對奧林匹克公園中心區商業規劃方案提出了一系列有針對性的調整意見。 　　思源方面的工作人員舉例說，在現有控規和用地性質的前提下，思源的方案適當地調整各地塊的容積率和建筑密度，做到地塊使用的合理性與實用性；充分考慮公園廣大腹地的開闊程度，適當提高建筑密度，保證裙樓建筑密度不超過40%，主體建筑密度不超過30%；在合理建筑密度的情況下，適當通過提高局部地塊的單體建筑高度(突破限高)，最高可達140米；通過各地塊單體建筑高度做到高低起伏、錯落有致，并靈活考慮建筑的位置、朝向，擴大可視視野，形成有意味的天際線，為區域帶來非同凡響的景觀價值；綜合考慮地塊分塊拍賣的土地價值分攤，建議東部地塊的建筑分兩個層次布局，由東向西布置高容積率的中高檔寫字樓和較低容積率的總部寫字樓，由此形成良好的標識經濟商圈層次；為體現項目主題的整體性，建議不予開發臨北辰東路的臨街開放式步行商業街，將辦公與商業充分融合，不規劃獨立的商業設施；力求在臨水的前排和后排建筑物之間形成良好的空間通透關系，保證建筑物與“龍形水系”等景觀的互相可視性，形成“標識經濟”的空間傳達關系。