奧運漸成北京地產最強動力 3萬億大蛋糕眾分享

　　除直接投資、基礎建設投資外，7年里新城開發將催生一億平方米住宅需求 　　5月9日，即五一長假剛過完的第一個工作日，北京中原房地產經紀有限公司市場部總監殷則環與同事們做的第一件事情就是奔赴位于北辰東路的北京奧運場館土地一級開發指揮部，鄭重地遞交了他們代表中原(中國)公司對北京奧林匹克公園中心區商業、文化地塊的策劃方案總體思路和投標意向。和中原(中國)一樣對這個項目策劃投標興趣濃厚的還有外資房地產咨詢機構戴德梁行等一大批房地產中介經紀機構。目前奧林匹克公園商業文化地塊正處于接受策劃方案投標的階段，盡管奧林匹克公園中心區商業文化配套土地出讓工作尚未開始，但各大房地產公司和中介策劃機構之間的角逐早已拉開序幕。 　　220億：場館投資讓開發商直接受益 　　雖然殷則環稱，中原的目標絕非從奧運項目中獲利，他甚至表示，愿意無償或者收取象征性的費用為奧林匹克公園商業文化區地塊的策劃服務。但正所謂在商言利，即便不是為眼前利益吸引，負責和參與代表國家形象的工程，對于房地產開發商和房地產業鏈上的各級機構而言，所收獲的社會效益和由此帶來的長遠經濟利益也足以構成強大的吸引力。而一些主要場館的建設，通過與配套的商業、住宅和公建地塊捆綁招標、配套開發，更是可以扎扎實實地給開發商帶來真金白銀。 　　根據來自北京市計劃發展改革委員會(發改委)的預算，奧運場館及附屬設施的建設運營投資需求就將達到220億元。據奧組委有關負責人介紹，這220億元投資主要由承建的開發商自掏腰包，由于投資額巨大，為了吸引開發商，每個新建場館的規劃中都具有一定數量的商業配套和公建面積，與奧運場館捆綁進行項目招標。奧運會結束之后，奧運場館將轉為民用對外開放，發展商獲得三十年的特許經營權，而配套的商業或公寓項目也將由開發商對外銷售或經營。比如由北京城建投資發展股份有限公司承攬的奧運村項目將提供總面積達36萬平方米的運動員公寓。奧運結束后，奧運村公寓將可由城建向社會出售。一些奧運場館，如乒乓球、擊劍比賽場館和新聞中心等，在奧運結束后都可能成為會展中心和文化設施，如首都青少年宮、城市規劃展覽館等。顯然，這將是奧運大蛋糕中最直接和最明確的一塊。 　　2800億：基礎建設投資筑巢引鳳 　　奧運經濟的含義遠遠不局限于此。為了迎接奧運會的到來，北京市政府以前所未有的力度進行的市政建設和基礎設施的投入將是奧運經濟中的最大亮點。 　　根據房地產市場的發展規律，政府對市政建設和基礎設施的巨額投資將帶來區域土地的升值，附著在土地上的房產項目也將從中受益，并且影響長遠。這部分的價值之大，甚至難以輕易估算和衡量。 　　據北京市發改委主任丁向陽介紹，為了迎接奧運到來，北京市市政建設和基礎設施方面的投資需求將達到2800億元左右。其中軌道交通將從目前的114公里提高到300公里以上，投資需求約660億元；高速路新增近400公里，投資需求約310億元；城市道路和公共交通設施建設，投資需求近550億元。此外在能源結構調整和設施建設、環境治理和生態建設與保護、水資源保護、利用及節約等方面也都將有巨額投資。 　　3萬億：大蛋糕令北京房地產市場全面受益 　　拋出2800億元的市政建設和基礎設施投資“筑巢”，北京市要迎來的奧運將是一只會下金蛋的金鳳凰。北京市發改委主任丁向陽告訴記者，北京奧運經濟發展正在形成一個巨大的市場，在奧運經濟發展的主要階段，即前奧運、奧運舉辦期間以及后奧運時期的未來7年間，北京投資和消費市場的總需求將超過3萬億元人民幣。 　　北京市發改委副主任劉志對此分析道，“3萬億元指的是1.5萬億元的社會需求和1.5萬億元的投資需求，這兩種需求構成了奧運經濟的‘蛋糕’，3萬億資金代表的是一個趨勢，切割奧運經濟大‘蛋糕’，是通過具體項目進行的，我們有充足的項目在后面做儲備。” 　　劉志所指的項目包括投資和消費兩方面，而北京的房地產業則既是投資需求的重要驅動者，也是消費市場的主要需求之一。據劉志分析，在投資方面，與房地產業直接相關的，除了奧運場館和市政基礎投資之外，新城開發和小城鎮建設方面的房地產開發投資需求約有7000億-8000億元。消費需求方面，北京市這一階段產生的住房總需求預計約1億平方米。 　　此外，北京正處于新一輪產業結構調整過程中，奧運經濟發展將促使優勢資源開發轉化，在現代制造業和高新技術產業、旅游產業、知識型服務業和現代流通業方面創造出大量的產業機會。而這些產業的發展和良好的宏觀經濟形勢，也勢必將給房地產業帶來巨大的利好。 　　-解讀 　　奧運地塊開發呈現“1+3”格局 　　解讀人：北京奧運場館土地一級開發指揮部前期開發部負責人李文忠 　　北京的32個場館將相對集中于北京的4個區域：奧林匹克公園中心區、西部社區、大學區和北部風景旅游區。總體布局呈“一個主中心加三個區域”的格局。 　　a、主中心： 　　配套房地產開發：目前奧林匹克公園商業文化地塊正處于接受策劃方案投標的階段。市國土房管局在不久前舉辦的奧運經濟推介會上介紹了即將上市交易的奧林匹克公園商業文化地7塊地塊。這將是奧林匹克公園商業文化配套地塊中最早開發的土地，目標是在2008年之前開發完成，以便形成成熟的功能區，為奧運會服務。由于是經濟型用地，這七塊土地將全部通過公開、透明的市場化手段進行配置，但具體方式和開發時段目前未定。奧林匹克公園內的主要場館開發商已經進場建設場館。 　　市政配套：東西方向上，奧林匹克公園南臨北四環，北五環將穿過森林公園，將森林公園分為南北兩部分，三條城市次干道辛店村路、大屯路、成府路也將貫穿奧林匹克公園。南北方向上，地鐵十號線支線將穿過奧林匹克公園，與公園南北中軸線平行。道路交通則有北辰東路、北辰西路、安立路等幾條干道，周邊還有京昌高速路。 　　(奧林匹克公園是舉辦奧運會的“主中心區”，地處城市中軸線北端，面積1135公頃，包括680公頃的森林公園，405公頃奧運中心區，內有13個場館，是奧運會比賽項目最集中的地區，奧運會60%的金牌將在這里產生。) 　　b、“西奧運中心” 　　配套房地產開發：五棵松奧運場館規劃總用地約54公頃，總建筑規模約22萬平方米，包括京西最大的體育中心及區域標志性建筑群五棵松奧運場館。為了地區的長遠發展計劃，“西奧運中心”僅設有一個五六萬平方米的永久性場館，其余均為體育、文化配套商業設施和近30萬平方米的超大規模城市公園綠地，并將通過賽后商業開發利用來帶動五棵松地區發展。 　　市政配套：五棵松體育中心靠近地鐵1號線，西至西四環中路，南臨長安街延長線，北臨阜成路。 　　(西奧運中心有9個場館，其中新建場館為五棵松體育中心，籃球、棒球等賽事將在此舉行。) 　　c、“北部風景旅游區” 　　北部區總用地約84公頃，由區政府提供補償用地與場館項目進行捆綁招標和開發，配套有15萬平方米的低密度住宅項目，由北京天鴻集團進行開發。 　　(“北部風景旅游區”位于順義，將安排北京鄉村賽馬場等2個場館，賽后將發展郊區旅游業。) 　　d、“大學區” 　　“大學區”安排首都體育館等4個場館，賽后將成為大學及社區文化體育活動的場所。