北京CBD規劃變更 砍掉200萬平米 發展商何去何從

　　3月9日，記者獲悉，CBD的規劃的確在做大幅調整，且被砍掉的面積至少有200萬平方米。這不僅使很多發展商的希望落了空，還將對部分已經獲準進入CBD的發展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場“突圍CBD”的大戲即將上演…… 剛剛在去年做完的CBD整體規劃，如今將面臨重大調整。3月9日，記者獲悉，CBD的規劃的確在做大幅調整，且被砍掉的面積至少有200萬平方米。而日益擁堵的交通及商務與住宅比例的嚴重失衡則是CBD此次被砍的兩大禍根。 　　CBD的良好發展前景，令不知多少發展商垂涎三尺，趨之若鶩。而今，200萬平方米的總量被砍，不僅使很多發展商的希望落了空，還將對部分已經獲準進入CBD的發展商造成不小的影響。種種跡象表明，一場“突圍CBD”的大戲即將上演…… 　　調整醞釀已久 　　“CBD的規劃面積總量將要壓縮”，這在北京房地產圈已經流傳了許久。近日，記者從CBD商業房地產開發公司的股東方獲悉，CBD的規劃的確在做調整。對具體壓縮的數量，該負責人拒絕透露，但據業內可靠人士稱，被砍掉的面積至少有200萬平方米。 　　據一位開發商透露，早在去年秋天，CBD規劃調整的信號就已經通過一個內部座談會透露出來了。會上就有北京市領導對CBD的現有規劃表示嚴重不滿，認為CBD的規劃建筑面積太多，嚴重影響了地面交通，“開發商賺了錢一拍屁股走人了，擁堵嚴重，老百姓罵的是政府”。 　　CBD某項目的管理人員也做出了佐證。據他透露：“大概在去年年底，CBD管委會在內部會議上決定將規劃的建筑總面積由1000萬平方米調整為700多萬平方米。 　　今年，北京市兩會期間，王岐山再次表示，城市規劃不合理，是導致交通擁堵問題的重要原因，并流露出要壓縮CBD規劃的意思。而市政協委員，北京華遠集團總裁任志強在市政協會議上，對市政府突然決定變更規劃的行為進行了質疑，再次引發業界對CBD規劃更改的關注。 　　三招壓縮總量 　　目前CBD已經批準的項目和現有的項目，總面積相加已經超過了900萬平方米，且不說還有待批的項目了，那么要把規劃壓縮到800萬平方米以內，怎么處理這些矛盾？ 　　據可靠消息稱，市政府對此的初步意見是分三種情況處理：第一種情況，已經拿到項目規劃建設許可證的項目，不做調整；第二種情況，已經拿到立項，規劃待批的項目，做小調；第三種情況，已經拿到立項，規劃尚未遞交的項目，要做大調。這樣，把面積降低到800萬平方米以內。至于待批的項目，目前的可靠消息則是：“一切審批暫停，等待規劃調整。” 　　對此，記者詢問CBD管委會發展處的有關官員時被告知，目前尚未得知任何規劃變更的消息，但是，的確在做對CBD區域內的交通規劃調整。據其反映，雖然CBD內的交通規劃一直在調整，但是，最近政府對CBD內的交通問題非常重視，所以調整力度也比較大。 　　這種調整，一方面意味著CBD內的交通條件的確將有大的改善，很多專家和業內外人士擔心的CBD帶來的交通問題，將得到一定改善，但另一方面，就意味著部分獲準進入CBD的開發商和原來就把很大精力投注在CBD的開發商們，不得不進行企業戰略的調整，重新考慮手中的資金投向和企業的下一步走向。 　　交通不堪重負 　　在CBD的總體規劃方案確定之前，國內外11名規劃專家組成的專家組前前后后討論了很多次，對交通的承載量、建筑面積的容納量等多方面，進行了反復論證。針對交通問題，有一個詳細的交通可行性分析，認為交通規劃足以承載1000萬平方米建筑面積帶來的人流和車流。 　　但此分析遭到王岐山的質疑，王岐山認為該分析缺乏整體觀念，只考慮了CBD內部建筑帶來的交通流量，卻忽略了東二環等周邊建筑帶來的交通流量。CBD的規劃要解決交通問題，必須考慮到周邊建筑才行。 　　據透露，根據重新制作的交通分析，CBD區域能夠承載的最大容量是800萬平方米的建筑面積。而該區域已經審批的項目和現有的項目總和已經超過了900萬平方米。有開發商說，如果加上待批的項目，總和已經達到1300萬平方米！ 　　如此龐大的建筑面積，將帶來的交通壓力不言而喻，因此，CBD的規劃不得不加以壓縮。 　　商務讓位住宅 　　導致此次CBD重新調整規劃的重要原因，除了交通問題，還與CBD目前的發展嚴重偏離規劃方向有關。 　　按照2001年確定的CBD總體規劃方案的設計，CBD區域1000萬平方米的總量中，50%左右是寫字樓，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娛樂等設施，但是在實際開發中，住宅遠遠超過了其他類型的建筑。 　　CBD核心區規劃建筑面積為1000萬平方米，按25%的公寓建設比例，核心區內的公寓項目應在250萬平方米左右。據偉業顧問的調查顯示，早在2001年9月，CBD區域已經存在的公寓和住宅的面積已經達到219萬平方米，這已經非常接近規劃的住宅面積。 　　加上這兩年審批的新項目，CBD區域內，住宅面積已嚴重超標。以至于有人戲稱：“中央商務區正在迅速滑向中央公寓區”。 　　央視應否外遷 　　此次CBD規劃變更，解決交通問題是首要問題，但是，是否減少了面積就一定能解決交通問題？對此，開發商有不同的看法。 　　今典集團董事長張寶全認為，要解決CBD區內交通問題，僅僅縮減面積是不夠的，還要考慮到區內企業的經營性質。他提出，像中央電視臺、北京電視臺這樣的單位，就不應該進入CBD。“它們進駐CBD，不僅對自身將來的發展是一種制約，而且將對CBD的交通狀況造成極大的壓力。中央電視臺和北京電視臺，除了自身工作人員進出CBD，對CBD的交通形成巨大壓力外，前往這兩個單位辦事的人流也是遠遠大于一般企業的。將如此人員流動性太強的單位放到CBD內，將對CBD的交通造成巨大的壓力。” 　　張寶全提出，應把中央電視臺和北京電視臺遷到郊區。因為他認為電視必將形成規模不小的產業，CBD區域內發展空間有限，當電視發展到一定程度需要擴張時，CBD已經無法提供空間了；如果遷到郊區，不但不用擔心發展空間的問題，還將帶動周邊區域的經濟發展，可謂一舉兩得。 　　CBD是工業文明時代的典型象征，是一個城市一個中心的表現，但現在，城市發展已經到了多中心制時代，沒必要再遵循工業文明時代的要求，重點建設CBD，從而造成空間、人口的緊張，不利于環保，也不利于城市發展。如今北京、上海等大城市已經提出了多中心制發展戰略，對北京而言，中關村、金融街等地區，都可以形成第二個、第三個商務區，由衛星城市的拓展，帶動周邊區域的發展，這樣才能避免或緩解過于集中的商務區帶來的巨大的交通壓力。 商務功能逐步外延 　　北京中原房地產經紀公司總經理李文杰認為，CBD規劃的壓縮，將帶來CBD的泛化。因為作為一個成熟的商圈，CBD區域已經形成了濃厚的商務氛圍，這使市場對該地區的需求依然比較集中。面積減少，就會使這部分無法消化的消費需求和投資需求向周邊地區轉移，從而導致CBD的泛化。 　　李文杰表示，東二環到東三環，甚至到東四環，在客戶群、地段、交通等方面，都有可類比性，因此，受CBD規劃壓縮影響的項目和資金將會選擇其周邊地區。如果把CBD看作面的話，其周圍一些原有的商務集中區可以看作點。規劃的壓縮，將使這些投資需求和消費需求向周邊的點輻射，如建國門地區、東四十條地區、東直門地區、第二使館區、第三使館區。 　　以紐約曼哈頓的發展經驗看，中央商務區的辦公和居住并非矛盾，在更大的意義上，兩者是密不可分的。在曼哈頓周邊分布著大小不一、按人群劃分的若干居住區，其中就有被人們廣為熟知的上東區，居住在這里的人們在相當大的程度上支撐著整個中央商務區的經濟發展，也就意味著良好的CBD商務區發展需要與擁有高舒適度的居住區域相結合。 　　城門失火池魚受益 　　CBD規劃的壓縮，使不少在區內開發的發展商受到了不小的影響和沖擊。但是，對于已經進入開發階段的CBD內各項目而言，無疑是一個利好消息，因為競爭激烈、“車道”擁擠的CBD項目開發如果能夠控制其入口的“車輛”，自然其市場就會順暢一些；而持幣猶疑的消費者，自然在可能看到自己物業升值的前提下，進場“買進”。同樣的，對于CBD周邊的項目而言，也是一個利好消息。受益的項目有建外SOHO、金地國際花園、財富中心、尚都國際、新城國際、康堡等項目。 　　此外，CBD周邊的項目也將受益匪淺。因為，目前CBD地區的供需是比較平穩的，如今，CBD規劃壓縮，必然導致供應量的減少，而市場的需求卻沒有因此變化，那么必然向周邊地區轉移，從而導致周邊項目的熱銷，如富力城、蘋果社區、后現代城、華貿中心等項目。值得注意的是，第三使館區周邊已經聚集了相當數量的高端樓盤，形成上游生活區的勢頭初露端倪，又擁有朝陽公園這一得天獨厚的自然環境，因此其成為CBD的主要居住配套區自在情理之中。 　　政府誠信遭到質疑 　　在記者采訪中，所有開發商都對政府調整CBD規劃非常理解，認為規劃調整勢在必行。但是，幾乎所有的開發商也對此次CBD規劃調整而“失信于民”表示了較大的不滿。 　　張寶全認為，在中國開發房地產，都面臨政策風險問題。最初做城市規劃時，政府的目光過于短淺，而城市的發展速度卻非常快，這樣，經常會面臨規劃與現實脫節的問題，從而不得不進行規劃調整。但是，規劃的調整，勢必對企業的發展、戰略造成一定影響和損失。政府在考慮到全局發展時，往往忽略了因為這種政策調整對企業造成的損失。 　　華遠集團總裁任志強認為，政府的誠信是判斷投資環境的首要因素。CBD的規則是經過政府批準并經過公示之后形成的，而眾多投資者是了解了政府公示批準的規劃方案之后才做出了投資CBD的選擇，同時也是根據方案和規劃的條件而進行投資決策預算。但是，政府在未下達正式文件公告的情況下，就做出了壓縮CBD地區容積總量的決定，這將會改變投資成本與市場預期，會給發展商帶來不同程度的損失。 　　任志強認為，政府有權力變更規劃，但是首先應該在對規劃修改前采用公示方式，并將預期變更的情況告訴所有的投資者。其次在修改已投入大量資金的項目規劃方案時，應有相應的補償措施，使政府的任何變更都建立在誠信的基礎上，并使投資者有最起碼的知情權，以維護政府曾經做出的決定的嚴肅性和權威性，增加市場對政府行為的信心。