泉州城東居住區規劃浮出水面 孰優孰劣如何定奪

　　備受矚目的城東居住區未來定位如何，規劃概念性設計方案孰優孰劣，近日，專家對此進行了評審。在這片泉州未來開發的熱土上，政府、市民、專家都投以關注的目光。今天，我們及時刊發相關報道，以饗讀者。 [center][img]/upload/news/200436112443114.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向圖之一 [/center] 　　[B]概念性設計通過評審[/B] 　　專家認為：目前尚不能進入設計階段 　　記者昨天從有關部門了解到，城東居住區規劃概念性設計及一期地塊總體規劃近日通過專家評審，專家們認為，城東片區應高起點進行一次性規劃，然后具體實施，目前還不具備進入設計階段的條件。 　　在聽取了法國歐亞印象設計中心、市規劃設計院、東南大學建筑系對城東居住區規劃概念性及一期地塊總體規劃三個方案的闡述后，專家結合泉州人文地理和經濟發展現狀對方案進行了分析，并提出了意見和建議。 　　專家一致認為，目前是泉州城市發展戰略的關鍵時期，整體規劃采用跳躍式的方式，將大大加快城市化進程，是一種可喜的設想。同時，方案接近多中心、組團式、緊湊型、多功能、綜合性的開發設計模式，符合世界城市架構設計的潮流，有利于可持續發展戰略，泉州城東、東海的規劃可在此基礎上發揮。城東擁有山、水、候鳥保護區等良好的自然資源，是塊寶地，很有開發潛力。在居住區建設定位上，應該是高質量、上檔次，應盡量改進舊城規劃中的不足之處，提供便捷的交通組織和營造出繁榮、健康、休閑的氛圍，才能提高吸引力。 　　專家們認為，目前將泉州行政金融中心和居住中心設置為兩個比較單一功能、分塊過于清晰的區位設想不太合理，這將給交通、工作、生活帶來巨大的壓力。組團建設可有側重，但其他功能如醫院、學校、文化、商業、娛樂、體育設施等必須配備，每個組團應是多功能、綜合性的城市新區。城東組團作為居住區的定位不錯，但應盡量增加該區的就業機會及其他功能模塊協調發展。在城市規劃中，應結合中國人多地少的現狀，借鑒國外經驗，大力發展高層、小高層建筑，適當提高容積率，為可持續發展預留空間。 [center][img]/upload/news/200436112553872.jpg[/img] 方案中改造后的建筑意向圖之二 [img]/upload/news/20043611261616.jpg[/img] 方案中的總體鳥瞰圖。（本版圖片均為王朝暉攝）[/center] 　　[B]未來啥模樣[/B] 　　●居住新城●旅游新區●第三產業新區 　　在目前提交的三個方案中，都只是對今后城東居住區的建設發展提出一個概念性的規劃思路，專家們認為，城東片區目前還不具備進入設計階段的條件。 這三個方案通過對泉州城市的發展狀況進行分析后認為，城東組團擁有良好的開發條件和自然資源，正在隨著安吉大道的建設，逐漸成為城市居住區域拓展的新方向，大片土地為房地產開發商探索新的開發模式提供了可能性，必將成為開發商炙手可熱的“香餑餑”。 　　脫離古城、向城市東面拓展才是房地產的最佳開發方向，但應考慮交通易達性、城東組團的公共配套設施建設速度、開發條件、區域成熟度以及“城外”觀念對居住人群的影響。 在方案中，城東組團的區域職能被定位為：居住新城、旅游新區、第三產業新區。方案認為，區域開發的主導策略應是： 　　一、居住產業、旅游產業、服務產業三軸并行發展的策略，保證規劃區域的多向帶動，全面繁榮。 　　二、彈性控制的開發策略，基于房地產開發過程中的不可預見性，對于三軸的交通區域采用政府控制的彈性開發策略，給予規劃區域可變的容納性。 　　在開發建設中，應遵循分期開發的三個原則，即采取先易后難，滾動開發的原則；充分利用文化設施及旅游景點的建設提升房地產附加價值的原則；考慮土地在分期建設中增值可能性的原則。 在空間及景觀上，結合沿海大通道開口設置開放節點空間，豐富江濱大道的景觀。主要節點處采用收斂式的空間設計，與開放式的空間形成對比，創造山海新空間景觀關系。 　　[B]建設全攻略[/B] 　　在制定城東組團啟動建設的策略時，三個方案分別提出了一些措施和建議： ———制定靈活多變的地價政策。適應市場的變化和需求制定靈活多變的地價政策，對于政府控制的彈性開發地段，應尋求可持續發展的方向，適應市場的需求調整地價。 ———積極建設市政工程和公共建筑。例如建設地方戲劇藝術中心，豐富該區域的文化生活，提升本區域的生活檔次，并且對于進入該區域的重點項目、標志性項目、形象工程及中外大機構、大財團、大企業實施緩收土地出讓金，土地入股或地價優惠等政策。 　　開發初期，政府面臨較大的市場資金壓力，在有限的投入面前，首先要解決的是將“生地”變為“熟地”。市政項目、公建項目的建設也應選擇重點項目為開發的重點和突破口。 ———及時修建生活設施。廣州珠江新城的開發經驗表明，在市政建設及生活配套設施沒有及時到位的情況下，將延緩房地產開發商的投入開發速度，由此影響到土地資金的回收情況。 　　因此，學校、醫院、商店、郵局、餐飲、賓館、酒店、市場等設施的建設應隨著各個生活組團的投入使用及時跟進建設。由政府統一組織社區服務中心和生活配套建設，這也可以避免房地產開發商建設規模不大，管理難度大的問題。 ———制定合理的開發強度，提高土地利用率。在充分分析地塊特點的基礎上，針對不同組團的定位，制定合理的開發強度，例如安吉大道沿線的地塊，由于靠近城市主要交通干道，景觀受到一定限制，但交通問題較容易解決，若在開發強度及戶數限制上比其他地塊限制較低，將成為規劃區域中最快啟動的地塊，也將吸引房地產開發商盡快開發，啟動區域的發展。 ———制定合理的開發計劃，控制每年土地供應量。政府應根據市場發展情況制定合理的開發計劃，有效控制每年的土地供應量，保持每年土地的供需平衡，以政府土地資金回收策略支持城東片區的開發建設，還能增強房地產開發商的投入信心和力度。 　　政府應嚴格執行用地計劃，大力推行土地招標拍賣制度，增強供地政策的公開性和透明性，切實推行建設項目的用地預測制度，制定科學的土地招標、拍賣計劃，為招標、拍賣工作提供市場依據，從而使土地供應進入良性循環階段，促使房地產開發市場健康發展。 ———城中村的開發建議。城中村是城市化發展的癥結。拆遷所需要的大量資金也是啟動區域發展時政府所必須面臨的問題。而村莊用地和村留經濟發展用地如果不能由政府來控制，造成的結果很可能就是在區域高速發展的同時，村里尋找合作方進行開發村留地，政府獲益少。政府在必須負擔市政配套建設的同時，還必須承擔城中村管理混亂，與新區發展目標極不協調、嚴重影響區域整體定位的風險。 ———制定優惠的開發措施，引導有資金實力及品牌號召力的開發商進入本區域開發。擁有雄厚資金實力的開發商的進入，不但可以啟動規劃區域房地產的速度，還可以借助自身的品牌號召力和先進的開發經驗帶動該區域的發展，吸引更多開發商進入該區域。 ———引進名學校、名醫院進入，提高區域的配套檔次。教育與醫療是高尚社區必備的設施，引進名學校、名醫院必將提升規劃區域的居住檔次。 　　[B]方案孰優孰劣 專家各抒己見[/B] 　　參加評審的專家對城東居住區規劃概念性設計及一期地塊總體規劃提出了各自的見解。 　　專家認為：方案一（法國歐亞印象設計中心）設計的理念不錯，但方案還應加以修改，在一些細節上予以充分考慮；其他兩個方案稍遜。可以綜合三個方案的優點加以優化。 　　對三個方案的成功之處及存在的問題，專家認為： 　　一、在建筑布局方面。各方案均提到采用高層、中高層、小高層、多層和別墅區相結合，比較合理。但要考慮高低結合，控制好與江景的協調。方案二（泉州市城市規劃設計院）對區塊劃分提出多格化設計，這是很多樓盤采用的形式，但由于分區塊千篇一律、面積太小，不利于住宅的開發和特色環境的開發，對賣點不利；建筑布局應是該密的密，該疏的疏，進行合理布置，可留出大面積的綠化用地。 　　二、方案規劃的理念不錯，但方案一有出現自相矛盾的地方。方案應充分考慮交通組織設計，特別是原來的東西走向道路結構不能破壞，否則將嚴重影響規劃區域與沿海大通道的交通往來，不利于沿江的開發與利用，可適當提高道路的等級。 　　三、配套問題。方案中在強調居住區功能的同時，應考慮商業、文化、學校、醫院等的配套建設，即要符合多功能、綜合性的要求。而在配套建設的組織上，方案采取了內聚的方式，不利于形成規模，大大降低了設施本身的經營潛力，給活動的組織帶來困擾。 　　四、在均好性方面。方案考慮到了江水是公用型的，屬所有居民所有的性質，符合實際。在規劃中，可以考慮在沿江布置公益性設施，提供娛樂、休閑場所，同時做好交通組織設計，讓整個城市的居民都能便捷地到達江濱大道。 　　五、在建筑立面的設計方面。應突出現代化、多樣性；建筑套型應根據市場需求進行設計。 　　六、在各方案中，沒有對生活區作出比較細化的設想。商業設施、娛樂設施的設置過于粗化，整個用地的規劃設想沒有真正成為一個系統。因此，專家們認為，城東片區應高起點進行一次性規劃，然后具體實施。目前還不具備進入設計階段的條件。