中國地產(chǎn)商潘石屹即將買下紐約索尼大樓

　　麥迪遜大街上的索尼大樓可能要更名了，新名字大概叫作“潘石屹-張欣”大樓。

　　這是個(gè)玩笑。但潘石屹和張欣夫婦的確正有意成為索尼大樓的擁有者。在8月，潘石屹告訴記者，這棟大樓將以他和張欣控股的Capevale Limited公司名義買下。雖然還在等待對(duì)方董事會(huì)的批準(zhǔn)，但“通過可能性很大”。

　　這棟紐約曼哈頓的37層大樓因其擁有者是索尼，而被冠以此名十年。而在1992年之前，其擁有者是AT&T，曾被稱為AT&T大樓。它的兩次更名背后各自透露了一段輝煌。而現(xiàn)在，中國人來了。

　　潘石屹在微博上透露了一些蛛絲馬跡。他和張欣于7月底8月初在紐約逗留數(shù)日，由地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著去看了索尼大樓。

　　即使這座大樓在高樓林立的紐約不算地標(biāo)，那也絕對(duì)值得游客在曼哈頓游蕩時(shí)駐足。著名建筑設(shè)計(jì)師Philip Johnson和他的合伙人John Brugee在1980年代建造它時(shí)賦予了它“齊本德爾式”（Chippendale）的屋頂—這也被稱為“床頭板式的屋頂”，因?yàn)镃hippendale是18世紀(jì)中晚期的家具樣式—它挑戰(zhàn)了一下當(dāng)時(shí)建筑千篇一律實(shí)用而乏味的外觀，引起了不小的爭議。

　　它的位置不錯(cuò)，在麥迪遜大街550號(hào)，靠近中央公園，一個(gè)街區(qū)之外就是阿瑪尼和Gucci，以及滿是亮晶晶櫥窗的第五大道。

　　當(dāng)然，這棟樓還被估值到7億至10億美元之間。如果這筆交易最后達(dá)成，那這會(huì)是中國商人在美國地產(chǎn)市場上最大的一筆交易。也是最近幾年美國最大的地產(chǎn)交易之一。

　　但也有可能Capevale Limited只是作為股東之一參與到這個(gè)交易中去。在交易沒有結(jié)束并披露之前，更多細(xì)節(jié)并不為人所知。“很多上億美元的交易因?yàn)榻痤~太大，會(huì)有更多的股東參與到購買中來，每人持有不同的股份。”紐約Corcoran Group公司的高級(jí)副總裁Janet Wang說。

　　這不是潘石屹張欣夫婦第一次在紐約進(jìn)行地產(chǎn)投資。2011年，有媒體報(bào)道出Capevale Limited和猶太背景的Vornado Realty Trust公司投資了紐約曼哈頓時(shí)報(bào)廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓項(xiàng)目（Port Authority Bus Terminal），共投資5億到7億美元。潘石屹在接受《第一財(cái)經(jīng)周刊》采訪時(shí)承認(rèn)這一交易已經(jīng)完成。他說自己在這個(gè)項(xiàng)目擁有一半的股權(quán)，并且準(zhǔn)備將這個(gè)項(xiàng)目蓋成47層的寫字樓。

　　2008年經(jīng)濟(jì)衰退的影響未盡，紐約房地產(chǎn)看來在慢慢升溫，這讓此時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場成為好時(shí)機(jī)。港務(wù)局長途巴士辦公大樓項(xiàng)目在2000年就開始啟動(dòng)，準(zhǔn)備建成一個(gè)有著121萬平方米的大廈，就在紐約時(shí)報(bào)大樓對(duì)面。但這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而一再拖延，甚至有一次差點(diǎn)被取消。

　　其他中國公司也正在投資紐約地產(chǎn)。

　　2012年2月，海南海航控股（HNA Property Holdings）花費(fèi)1.3億美元買下了位于第六大道旁離時(shí)報(bào)廣場和百老匯不遠(yuǎn)的酒店Cassa Hotel and Residences。這一四星級(jí)酒店在一棟45層的高樓中，高樓的24層以上的酒店式服務(wù)公寓依然待售。

　　這家公司在2011年7月已經(jīng)斥資2.65億美元買下了第六大道1180號(hào)辦公樓90%的股權(quán)。這棟大樓有23層，之前的共同擁有者M(jìn)urray Hill Properties和 Carlyle Group在2007年用3億美元獲得了這棟辦公樓的所有權(quán)，卻因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而遭遇了財(cái)務(wù)危機(jī)—房價(jià)下跌而使得抵押率從65%變成了85%，如果不追加0.6億美元，這棟辦公樓的命運(yùn)就是被銀行沒收拍賣。

　　另外一家中國公司搜房控股在2011年花費(fèi)6000萬美元買下了之前屬于美國國際集團(tuán)（AIG，American International Group）位于華爾街72號(hào)的一個(gè)16層的訓(xùn)練中心。2011年7月，搜房控股花費(fèi)4600萬美元買下了其中將近2.23萬平方米，在10月又再次花費(fèi)1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米。這使得搜房控股成為了在華爾街上第一個(gè)擁有整棟建筑的中國公司。他們計(jì)劃將這棟大樓作為公司的全球訓(xùn)練中心。

　　根據(jù)調(diào)研公司Real Capital Analytics在2011年年底的數(shù)據(jù)，來自中國內(nèi)地的商人在2011年對(duì)美國商業(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到了11億美元，比2008年全年的0.16億美元多出了6倍。

　　這會(huì)讓人想起十多年前日本人買下紐約的氣勢。1989年，東京三菱地產(chǎn)公司（Mitsubishi Estate Company of Tokyo）花13.73億美元高價(jià)收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為洛克菲勒中心80%股權(quán)的控股股東；1991年，日本人橫井英樹從普魯敦斯保險(xiǎn)公司手中買下了帝國大廈。

　　這一切源自1985年《廣場協(xié)議》后的日元升值。從1986年開始，美元對(duì)日元的兌換率從1美元兌換260日元下跌到兌換150日元。日本財(cái)政廳采取降低利率的辦法來維持經(jīng)濟(jì)增長，大量廉價(jià)外來資金涌入日本的工商業(yè)，也涌入日本股票市場和房地產(chǎn)市場。

　　之后的數(shù)年，幾件事同時(shí)在發(fā)生：日本工商業(yè)飛速增長，使得日本成長出世界級(jí)的企業(yè)，例如索尼、三洋、松下和東芝；日本整體也開始成長為世界第二大經(jīng)濟(jì)體；在日本國內(nèi)，房價(jià)迅速提升，這讓日本人覺得世界其他地區(qū)的房價(jià)廉價(jià)得讓人怦然心動(dòng)。1988年10月，美國股市下跌，引起了此后一段時(shí)間內(nèi)美國市場的蕭條，讓這個(gè)時(shí)間點(diǎn)看上去是投資的好時(shí)機(jī)。

　　普通日本人開始涌入美國瘋狂購買奢侈品。奢侈品精品店會(huì)配上會(huì)說日語的售貨小姐；旅行社和奢侈品牌一起為這些消費(fèi)者設(shè)計(jì)出國游路線，確保他們能足夠高效地“血拼”。富有的日本人開始購買美國的豪宅，長島、貝弗利山都是他們的目標(biāo)。

　　而商業(yè)公司開始大舉收購，《紐約時(shí)報(bào)》在1988年的一個(gè)報(bào)道中說，不論是日本還是美國的投資銀行都在抱怨說他們現(xiàn)在的收購請(qǐng)求簡直泛濫成災(zāi)。

　　索尼也是這波浪潮中的一員。1986年，索尼開始了對(duì)CBS唱片的收購，花費(fèi)了20億美元。收購結(jié)束之后，它需要在紐約有一個(gè)地方能放下新公司的2000多名員工，同時(shí)高調(diào)宣揚(yáng)一番自己品牌。讓AT&T感覺負(fù)擔(dān)沉重的這棟奢華大樓正合索尼心意。1992年，索尼和AT&T簽訂了一個(gè)20年帶有優(yōu)先購買權(quán)的租約，以每年每平方米1.85美元的價(jià)格獲得了AT&T大樓6.22萬平方米的使用權(quán)。

　　20多年后，涌入美國的變成了中國人。

　　“從去年下半年開始，涌來紐約買房的人迅速增多。很多來紐約旅游的人也會(huì)順便來看房，買房就像在第五大道買個(gè)包一樣容易。”Prudential Douglas Elliman地產(chǎn)公司高級(jí)副總裁羅懿慧對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

　　在這個(gè)夏天，在紐約的每個(gè)景點(diǎn)都能看到成群結(jié)隊(duì)的說中文的游客。第五大道的商店里也開始配上會(huì)說中文的服務(wù)人員。

　　“紐約是個(gè)國際市場，全世界的人都在這里買房。一旦哪個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)或者政策發(fā)生變化，紐約房地產(chǎn)市場就會(huì)感覺到?！盝anet Wang說。她舉例在2012年7月，法國開始對(duì)資產(chǎn)超過400萬歐元的富翁加倍征收財(cái)產(chǎn)稅，她的客戶中來自法國的買房者就多了起來。

　　她將中國買家的增多歸因?yàn)檫^去數(shù)年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民幣兌美元匯率的提升。2008年，美元兌人民幣的匯率還是1:7.24，而現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字在1:6.3左右。

　　《紐約時(shí)報(bào)》在當(dāng)年評(píng)論AT&T大樓易主時(shí)說：“這會(huì)讓索尼美國公司在紐約更有存在感?！痹谀遣ɡ顺敝校毡救速I下建筑就像集郵一樣，名聲不菲的地標(biāo)更讓他們興奮。

　　即使中國人涌入紐約才是剛剛開始，但這句話看起來也將能用來評(píng)論正在涌入紐約市場的中國投資者。

　　“地段、是否有名，這些都是中國人考慮買不買的因素。”羅懿慧說。

　　北京萬通在數(shù)年間一直在爭取世貿(mào)中心的使用權(quán)。在2006年世貿(mào)7號(hào)樓的租約未能執(zhí)行之后，北京萬通在2007年又與紐約新港務(wù)局簽署了關(guān)于世貿(mào)1號(hào)樓的租約商業(yè)條款，成為世貿(mào)1號(hào)樓的商用租戶。

　　“索尼大樓在美國比紐約時(shí)報(bào)大樓更出名。”潘石屹在談到究竟買什么樓的時(shí)候這樣說。

　　索尼大樓的確是一棟有傳奇色彩的樓。1978年，在美國市場處于壟斷地位并且如日中天的AT&T希望建立一棟大樓作為自己的總部。曾擔(dān)任時(shí)代華納公司顧問的John Howkins在其《創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)》一書中提到，AT&T董事長John Debutts在當(dāng)時(shí)要這棟大樓成為“商業(yè)圣殿”，成為“AT&T的門面”，要“讓這個(gè)建筑大聲清晰地說，‘我們愛紐約’”。

　　著名建筑設(shè)計(jì)師Philip Johson和其伙伴John Burgee承擔(dān)了這棟大樓的設(shè)計(jì)。為傳達(dá)出Debutts所要求的這些特質(zhì)，他們一反當(dāng)時(shí)摩天大樓簡單和實(shí)用主義的風(fēng)格，試圖將傳統(tǒng)家具的奢華裝飾性設(shè)計(jì)融入到現(xiàn)代辦公樓的設(shè)計(jì)中去—這使得這棟大樓的樓頂有著18世紀(jì)齊本德爾式家具的樣貌。

　　除此之外，這棟37層的大樓167米高，外表覆蓋著玫瑰色的花崗巖，有著一個(gè)4層高的大堂。

　　但在這棟樓完成沒多久，AT&T就被美國聯(lián)邦法院判定為壟斷，并被拆分成為7個(gè)區(qū)域性電話公司。被拆分之后的AT&T規(guī)模和盈利能力大不如前，再也無法負(fù)擔(dān)這棟摩天大樓。

　　索尼接手后試圖讓這個(gè)建筑變成張揚(yáng)自己品牌的所在。在和AT&T談判之時(shí)，將大樓改名為索尼大樓就成為了重要條款之一。

　　此后它說服紐約市政府允許它將臨近麥迪遜大街的開放給公眾的走廊地帶變成商店，以陳列所有索尼的產(chǎn)品；作為交換，它將大廈中庭改造成為公眾場所，玻璃穹頂設(shè)計(jì)巧妙，能讓陽光直射進(jìn)來。大量桌椅放在這里，白天，附近公司里工作的人、逛街逛累的人都會(huì)在這里休息，晚上這里是流浪漢的庇護(hù)所。

　　在改造完成之后，紐約人還一度爭論，索尼是不是將這個(gè)公共場所做得太“索尼”了—因?yàn)檫@個(gè)中庭有一個(gè)電梯通向索尼奇妙實(shí)驗(yàn)室（Sony Wonder Lab），中庭的墻壁上還有和索尼有關(guān)的文字和視頻，看起來像極了索尼公司的大堂。

　　現(xiàn)在，輪到索尼打算出售這棟樓了。2012年6月，《紐約郵報(bào)》曝出索尼正有意通過黑石公司和Newmark Grubb Knight Frank地產(chǎn)公司出售自己的大樓。這棟樓現(xiàn)在估值在7億美元到10億美元之間。

　　潘石屹夫婦過往速戰(zhàn)速?zèng)Q的投資風(fēng)格在此次交易中再次展現(xiàn)無疑—從他們8月1日第一次考察索尼大廈，到8月22日他在上海向《第一財(cái)經(jīng)周刊》透露交易進(jìn)入尾聲，整個(gè)過程只有21天。

　　即使這筆交易成交，潘石屹也沒打算在這棟顯赫的大樓身上獲得不菲的回報(bào)?！凹~約的租金回報(bào)率并不高，只有4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如SOHO中國項(xiàng)目在中國的回報(bào)率?！迸耸僬f。早一些時(shí)候，SOHO中國抽取了旗下四棟寫字樓作為分析樣本，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這四棟物業(yè)的租金回報(bào)率都超過了14%。

　　“在很多情況下，有些地產(chǎn)的回報(bào)率不到3%。4%到5%的水平已經(jīng)是很不錯(cuò)的回報(bào)了，但比較穩(wěn)定。并且因?yàn)榭傆匈I家在這里物色，所以不會(huì)擔(dān)心沒有下家?！盝anet Wang?說。

　　“其實(shí)大家都想更長期地持有，因?yàn)槲磥淼膬r(jià)格會(huì)更高。”Prudential Douglas Elliman 地產(chǎn)公司高級(jí)副總裁羅懿慧說。

　　根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association of Realtors）的報(bào)告，即使經(jīng)濟(jì)少許有所回升，但是美國的商業(yè)地產(chǎn)依然沒有恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前。

　　沒有下降的失業(yè)率意味著這對(duì)辦公空間的需求減少，零售物業(yè)的需求也因?yàn)橄M(fèi)需求不足而減少。但在接下來的一年，空置率可能會(huì)從2012年三季度的16.1%在2013年三季度下降到15.6%。

　　而在美國的所有城市中，紐約對(duì)寫字樓的需求看上去還比較旺盛。在美國全國辦公空間空置率數(shù)據(jù)中，紐約的空置率只有10%，是所有城市中最低的。最高的位于亞利桑那州的鳳凰城（Phoenix），高達(dá)25.4%。

　　但無論如何，在接下來的幾年，潘石屹們都要祈禱美國的經(jīng)濟(jì)能蒸蒸日上。

　　一個(gè)前車之鑒是，三菱地產(chǎn)在買下洛克菲勒中心后，低迷的美國經(jīng)濟(jì)讓曼哈頓房租一直在低位徘徊，實(shí)際租金水平只有三菱地產(chǎn)原先估計(jì)的一半。6年之后，三菱地產(chǎn)陷入資金鏈斷裂的困境，放棄了對(duì)洛克菲勒的擁有。