國家三部委叫停主題公園 華僑城圈地遭重擊

　　房地產調控和信貸收縮寒氣逼人，一直以旅游加地產為顯著特色的華僑城模式遭遇空前陣痛，一度高調推出的青島華僑城項目中途撤資。

　　地產業務增長前景不明，旅游綜合收入不溫不火，華僑城被迫重新考慮新的發展模式，宣布轉型“現代服務業綜合運營商”。

　　11月16日，華僑城向媒體發布了公司最新戰略定位，從“旅游+地產”模式向“現代服務業綜合運營”轉變。根據最新定位，旅游與文化在公司未來發展中的戰略地位將進一步凸顯，著力打造一個以文化為核心、旅游為主導的“大服務”產業格局。

　　但多位業內人士認為，華僑城新的戰略定位依然面臨諸多不確定因素，尤其是文化產業的盈利模式尚不清晰，華僑城模式在新的政策形勢下懸念陡增。

　　青島華僑城撤資

　　青島華僑城項目撤資出乎太多人的意料。《第一財經日報》從青島和華僑城多個方面獨家獲悉，原本作為2014年青島世界園藝博覽會重點建設項目的青島華僑城已經夭折，華僑城在青島的項目團隊已經撤離。

　　2010年12月，華僑城A（000069.SZ）公告稱，為了推進青島華僑城大型旅游綜合項目進程，公司擬成立青島華僑城實業有限公司，注冊資本擬定為10億元。

　　青島華僑城項目為華僑城集團獨資開發的，其中華僑城A占比60%，華僑城A的全資控股子公司深圳華僑城地產公司占比40%，雙方注冊資本同比例到位。

　　根據當初的項目規劃，青島華僑城大型旅游綜合項目總占地面積約7平方公里，總建筑面積130萬平方米，包含體育公園、五星級酒店、會議中心、主題游樂、配套商業、山地小鎮、生態社區等部分。從這些組合要素來看，青島華僑城項目基本是深圳東部華僑城的模式完全復制。

　　在華僑城2010年12月13日召開的工作會議上，華僑城股份公司副總裁吳斯遠稱，青島華僑城項目的產品業態組合有很強的綜合性和創新性，也是一個生態旅游的綜合項目，是未來華僑城業務發展的重要方向之一。

　　但青島華僑城項目卻在一年內意外夭折。本報從青島市多個部門了解到，青島華僑城項目已經進行了前期投資，包括青島旅游市場調研、項目前期定位研究和策劃、項目發展規劃和設計布局，并拍攝了頗具氣勢的宣傳片。

　　青島市多位官員向本報表示，該項目曾受到青島市乃至山東省的高度重視，地方政府一直大力支持，該項目中途撤資并非是遭遇到青島方面的用地和政策支持等方面的原因，青島方面對華僑城方面中途撤資也頗感無奈。

　　記者在位于青島李滄區的百果山森林公園一帶看到，依山傍水的2014年青島世界園藝博覽會園區建設已經大幕拉開，多項工程同時展開，但青島華僑城項目已經從園區規劃中消失。一度在青島和李滄區官方文件中被重點提及的華僑城項目，目前已經只字不提。

　　本報從華僑城集團內部人士處獲悉，青島華僑城項目撤資主要是因為國家房地產調控政策和信貸規模收縮，一方面是項目貸款難度加大，另一方面是該項目前景不明，華僑城集團考慮適當收縮擴張規模。

　　在此背景下，上半年華僑城旗下的旅游綜合業務收入出現負增長，房地產業務受制于政策調控增速放緩，一直在旅游和地產兩個板塊同時作戰的華僑城出現營業收入和凈利潤雙降。這也在一定程度上證明華僑城集團對未來發展前景的研判。

　　曾參與青島華僑城項目規劃的有關人士向本報表示：“該項目的團隊都是來自深圳華僑城總部，但目前已經全部撤離，非常低調，走的時候都沒跟我們打個招呼。”

　　華僑城方面對青島華僑城項目撤資一事尚未披露。記者在華僑城集團官方網站看到，關于青島華僑城的部分資料仍未撤掉。
　　本報記者11月7日致電華僑城董秘倪征和華僑城集團新聞發言人關山，但聯系未果。

　　戰略轉型懸疑

　　華僑城集團為跨區域、跨行業經營的大型央企，目前涉及房地產及酒店開發經營、旅游及相關文化產業經營、電子及配套包裝產品制造等三項國內領先的主營業務。華僑城集團2009年整體上市以來，依托“旅游+地產”的獨特模式實現了高速發展。

　　華僑城模式擴張堪稱頗為生猛，近年來已經或正在投資建設的項目包括北京華僑城、深圳東部華僑城、上海華僑城、上海浦江華僑城、成都華僑城、江蘇泰州華僑城、深圳歡樂海岸、云南華僑城、天津華僑城、武漢華僑城、西安華僑城等多個大型綜合項目,每個項目均動輒投資數十億元。

　　在業內人士看來，以旅游綜合項目為目的對土地進行成片開發，在完善片區配套和注入文化內涵后帶動地產市場，再以地產業務銷售產生的現金和利潤反哺旅游，這是華僑城模式得以快速復制至全國各地的根本。

　　但綜合開發院深圳分院地產研究主任宋丁向本報表示，華僑城模式擴張越來越遭遇到不同方面的阻力。青島華僑城項目并非是華僑城模式擴張的首次遇阻，此前華僑城曾在山東曲阜因經營困難而中途撤離，華僑城在長沙的世界之窗項目還曾因長期經營狀況低迷而出讓股權。

　　盡管一直不承認自己是房地產企業，但華僑城上半年房地產業務收入比例已經上升至58%，首次超過旅游綜合業務收入，主營業務地產化趨勢日趨明顯。

　　華僑城半年報顯示，在上半年主營業務收入中，華僑城實現旅游綜合業務收入為20.73億元，同比下降44.2%。這也是華僑城自2009年主營業務實現整體上市以來營業收入出現的首次下降。

　　華僑城在公告中解釋稱，主要原因是收入結構較上年同期發生變化。而房地產業務上半年實現收入33.8億元，同比增長50.41%，增長速度較去年全年的116.31%明顯放緩。

　　由于房地產市場遭遇持續調控，2011年上半年華僑城位于深圳的曦城項目銷售不理想，同時深圳區域今年的重點項目是商業地產歡樂海岸，該物業華僑城打算整體持有，而同期深圳之外的區域項目大部分尚未能入市，導致公司營收減少。

　　大規模的圈地投資和長期負債經營模式下，華僑城的資產負債率持續升高，而國家三部委聯合叫停地方審批主題公園項目，再給華僑城的規模擴張平添諸多不確定因素。

　　宋丁稱，在目前經濟形勢下房地產行業面臨巨大障礙，如果華僑城不退縮一部分項目的話，戰線拉得太長會占用巨額資金，容易把自己拖死。

　　華僑城將新的發展定位鎖定“現代服務業綜合運營商”，但宋丁認為：“這一概念并不能證明該模式的盈利點在什么地方，并沒有做出一個像當年旅游地產一樣清晰的模式解釋和盈利空間的解讀。”

　　11月16日，華僑城董秘倪征向媒體表示，在新的商業模式下，旅游與文化在華僑城未來發展中的戰略地位將進一步凸顯。與此同時，公司仍會大力發展房地產業務，因為在目前的中國經濟發展中，房地產仍是支柱產業，公司的地產業務也是一直沿襲旅游+地產的概念，因此該業務完全可以整合到現代服務業綜合運營商這個大的范疇里面。

　　根據國泰君安對華僑城的調研報告，華僑城方面稱，公司發展的長遠目標是做到三個第一：主題公園第一，文化產業、文化演藝力爭第一，城市綜合運營商要盡量做到最好。其中，新興文化產業，包含了文化科技（如電影、動漫）、演藝整合等。未來在新景區內稍作調整，演藝即可實現單獨售票；公司還成立了新業務及發展部，將文化科技、演藝等都放在該部門下，這是華僑城第六個一級部門。

　　但值得關注的問題是，一系列大規模擴張和投資帶來華僑城資產負債率連年攀升。根據公告數據統計，華僑城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的資產負債率分別為61.49%、63.56%、65.83%及69.7%，2011年上半年上升至72.3%，已達到國資委對資產負債率要求的最高標準。