兩會聚焦“城中村”改造

兩會聚焦“城中村”改造

　　政協委員許家印：加大改造力度，降低房價穩定市場

　　房價怎么降，如何回歸民生，是歷屆兩會上的焦點。而在政策頻出的2011年，尤其受到關注。“加大力度，合理改造，終極目的是降低房價穩定市場。”今年“兩會上”，政協委員、恒大集團總裁許家印擲地有聲。 

　　城市邊緣在擴張，越來越多的城中村，將納入城市版圖。未來“城中村”數量將成倍增加。一組數據，2030年我國城鎮常住人口將達到8.8億人，在城市人口密度2080人／平方公里不變的情況下，到2030年我國城市面積將擴張到42.5萬平方公里，相當于2008年城市面積的2.39倍。在現行城市化推進機制下，城市規模的成倍擴大，意味著相當于現在城市面積1.4倍到1.6倍的城鎮郊區，在2030年將變為市區，當前地處郊區的農村將逐步被城市包圍，形成新的“城中村”，“城中村”的數量也將伴隨著城市規模的擴張而成倍增加。

　　改造中的問題

　　改造勢在必行，但漏洞不少。

　　目前，老城區城中村改造模式不盡相同，一般的總體做法是：企業先和村委會簽署意向性的城中村改造合作開發協議；然后由村民投票表決是否同意改造，80%或以上村民同意后，由村委會和企業共同上報政府審批并申領規劃要點；隨后組織形式上的招拍掛，讓前期參與的意向企業獲得土地；最后，由村委會和企業主導拆遷補償、安置和開發建設。

　　從本質上看，這種老城區城中村改造的做法缺乏公開、公平、公正的機制，存在諸多問題，嚴重影響改造的進度。

　　許家印認為，目前城中村改造上的問題，集中在4點：

　　1、村委會與企業合作啟動老城區城中村改造，這樣從一開始就沒有遵循公開、公平、公正的原則。項目運作存在先天不足，并很容易滋生部分村官的腐敗。

　　2、村委會與企業的合作，令城中村項目改造的村民投票環節變得復雜，比如經常會出現拉票、跑票、強迫投票等各種現象，使村民被動投票，民主表決淪為“空投”。

　　3、村委會和企業一起辦理各種城中村改造項目的報批手續及申領規劃要點，使該項工作復雜化，很容易產生如下三方面的問題：第一，各種報批手續繁瑣復雜、缺乏統一的區域規劃條件原則，導致審批非常緩慢；第二，同一區域不同意向企業的城中村改造項目的規劃要點，例如容積率、限高和公建配套比例等重要指標差距很大；第三，上述這種方式很容易誘發腐敗。

　　4、這種形式的城中村改造，缺乏公開、公平、公正，沒有真正地走向市場化。

　　如何解決？

　　為了加快推進城中村改造，加大老城區商品房供應，降低房價、穩定市場，許家印認為，應三管齊下：

　　1、村民只對是否同意進行城中村改造進行投票，80%或以上村民投票同意進行改造的城中村，即由政府主導推向市場，實行公開拍賣。

　　2、為了加快改造進度，建議城市的政府規劃部門分區域設定統一的區域規劃條件原則，使同一區域不同的城中村改造項目規劃要點基本相同，例如容積率、限高、公建配套比例等重要指標。這樣可以在保證公平的基礎上，大大加快各個改造項目規劃要點的確定，同時避免推諉扯皮現象的發生，為公開拍賣節省大量時間。

　　3、村民投票同意城中村改造，規劃部門很快確定規劃要點，國土部門即可將項目推向市場，實行公開拍賣；同時建議將競買保證金繳納比例提高到起拍價的60%到80%，以確保城中村改造有充足的資金，并由政府主導專款專用，由村民自主選擇貨幣補償或回遷安置。