國土部：政府不得直接插手土地拆遷 角色有待明確定義

　　16日，記者從國土資源部了解到，在9月10日召開的相關(guān)會議上，國土部明確提出，2011年3月底前，土地儲備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，國土資源部提出的從明年4月開始，土地儲備機(jī)構(gòu)將不再直接從事土地一級開發(fā)工作的規(guī)定，可以有效避免土地拆遷過程中的尋租現(xiàn)象。但是，一級開發(fā)中的拆遷部分到底由誰來操作至關(guān)重要，還有待國土部公布細(xì)則。

　　政府搞一級開發(fā)易尋租

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松在看過該通知后表示，我國不少地方確實(shí)存在土地一級開發(fā)完全由地方政府（土地儲備機(jī)構(gòu)）壟斷的情況，在土地收購、儲備、開發(fā)的環(huán)節(jié)中，很容易滋生腐敗。

　　她舉例說，常見的情況是一二級聯(lián)動，就是政府與某開發(fā)企業(yè)達(dá)成協(xié)議，將土地一級開發(fā)交由其進(jìn)行，在該塊土地上市出讓后，無論地價多高，從事一級開發(fā)的企業(yè)都會購地，購地后政府再給予一定比例的返還。在這個過程中，不僅破壞了市場公平競爭，更容易滋事腐敗。

　　據(jù)了解，按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用。但一些土地儲備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”，進(jìn)行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運(yùn)作”。

　　企業(yè)主導(dǎo)拆遷易生矛盾

　　“一級開發(fā)中很重要的環(huán)節(jié)就是拆遷。”趙松說，土地的一級開發(fā)包括地上物的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套等內(nèi)容。國土部此次的通知中，并沒有明確說明土地儲備機(jī)構(gòu)不得從事哪些內(nèi)容。她個人認(rèn)為，如果將拆遷部分也交由開發(fā)企業(yè)來操作，可能會帶來更大的問題。

　　趙松說，在此前的土地一級開發(fā)中，不少拆遷是由開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的。其中部分企業(yè)為了能夠盡快完成拆遷，采取了暴力拆遷的手段。而由政府組織拆遷，就會在相當(dāng)程度上杜絕這樣的問題，對于被拆遷的人來說，更加公平。

　　中國房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長陳云峰則表示，在一級開發(fā)過程中，政府機(jī)構(gòu)的作用十分“微妙”。如果政府完全退出，企業(yè)將面臨開發(fā)成本和開發(fā)進(jìn)度的風(fēng)險；但如果政府直接操作，則不利于市場公平競爭。

　　政府角色有待明確定義

　　上月，國土部公布了閑置土地名單，六成為政府原因?qū)е麻e置。據(jù)記者了解，其中不少土地就是因?yàn)橐患夐_發(fā)難以順利推進(jìn)所致。按照現(xiàn)行的規(guī)定，土地必須完成一級開發(fā)才能上市交易出讓。 

　　記者注意到，在國土部的表述中，強(qiáng)調(diào)國土部門“不得直接從事”土地一級市場開發(fā)，而非完全退出。但如何理解“不得直接從事”，一級開發(fā)中的拆遷部分到底該由誰來操作，國土部的相關(guān)通知并未給出明確答案，配套細(xì)則仍有待公布。 

　　趙松說，她理解的國土部此次通知的含義應(yīng)該是，土地一級開發(fā)由政府主導(dǎo)或組織，其余部分由企業(yè)完成。雖然配套設(shè)施只是一級開發(fā)中很少的一部分，但利潤固定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該不會放棄這樣的機(jī)會。也有其他業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府機(jī)構(gòu)并不會完全退出一級開發(fā)市場，而是采取北京國土局的操作方式，進(jìn)行“主導(dǎo)開發(fā)”。 

　　去年底，北京市國土局宣布，土地一級開發(fā)將由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實(shí)施。北京市國土局局長魏成林曾表示，由政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)，成本將比企業(yè)操作降低1/3。

　　北京市尚未接到相關(guān)通知

　　按照北京市的規(guī)定，政府主導(dǎo)的土地一級開發(fā)模式為：政府向銀行爭取授信，獲得的貸款用作拆遷補(bǔ)償款，此后，受到委托的企業(yè)進(jìn)行土地整理，并根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展確定土地用途，通過市場公開出讓。 

　　16日，市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們尚未接到國土部的通知。但他們也從網(wǎng)上看到消息，如何實(shí)施還有待國土部進(jìn)一步明確。

　　公共利益拆遷政府可以主導(dǎo)

　　國土部發(fā)出的通知指出，政府部門不得直接參與拆遷。這與新拆遷條例是否有關(guān)聯(lián)？昨天，北大法學(xué)院教授、曾參與上書廢止舊拆遷條例的姜明安說，二者應(yīng)有一定的關(guān)系。“在上書國務(wù)院時，我們就提出，在商業(yè)性開發(fā)的拆遷中，政府就不要參與。政府一參與，無形中給老百姓很大的壓力，讓他覺得不管補(bǔ)償是否合適就應(yīng)該搬遷。”姜明安認(rèn)為，商業(yè)開發(fā)是市場行為，就應(yīng)該讓開發(fā)拆遷企業(yè)跟住戶去談，雙方談妥了就行。 

　　姜明安表示，政府退出商業(yè)拆遷，對老百姓爭取、維護(hù)自身利益是有好處的。他認(rèn)為，涉及公眾利益的拆遷，政府還是要主導(dǎo)，以保證效率。姜明安同時介紹，因涉及諸多矛盾，新拆遷條例何時出臺仍不確定。他和其余幾位學(xué)者在參加國務(wù)院法制辦和全國人大法工委的座談后，未再接到有關(guān)部門關(guān)于新拆遷條例討論的邀請。