廣州保障房小區可住城市1/200人口 首提人才公寓

香港專家幫穗規劃保障房小區 可容納5萬人年底開工

　　廣州白云區龍歸將建一個能容納5萬人的大型保障房社區。記者7日獲悉，該項目將在今年年底前開工。初步確定經適房、公共租賃房、人才公寓和限價房四種類型，是首個不設廉租房，且增設人才公寓的保障房社區。

　　7日，廣州市國土房管局、市住房保障辦邀請了香港房屋署專家、國內規劃、建筑設計、社會學等相關領域數十位專家以及12個政府相關職能部門代表，還有保障對象等近60人參加會議，聽取多方意見。與會專家對三個規劃方案進行討論，其中方案一比較受好評。

　　首次提出人才公寓房源

　　廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，龍歸城不單有低收入人群居住，初步還定了經適房、公共租賃房、人才公寓和限價房四種類型。是低收入、中低偏下和中等收入混合居住的模式，其中的人才公寓是首次提出的想法。此次未將廉租房納入其中，主要是考慮到從開發儲備情況來看，不適合廉租戶去到那么遠的地方居住。

　　基本生活配套都齊全

　　根據規劃，龍歸城將結合軌道交通和道路交通統籌規劃公交線路和站點，站點的服務半徑不超過400米。同時，將公交站點引入社區，首末站設置于區內商業裙樓下，站點設置與步行系統、過街隧道、過街天橋相結合，社區與站點的步行距離不超過5分鐘。公交站場采用三面敞開設計，解決空氣質量問題。

　　龍歸城規劃設計了齊全的配套設施，并在沿城市干道設置商業中心和商業小廣場，把所有商業和服務設施集于一體，不僅滿足了居民的日常生活與娛樂購物需求，更實現了用地的節約、集約利用。將百貨超市與沿街商鋪結合，中檔與經濟型并存，并融入大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專賣店等多種形式，此外還設置特色書店、風情茶館、畫廊、人文景觀走廊。

　　市住房保障辦表示，完善的配套設施除了滿足社區居民需求外，還可輻射至社區外周邊住宅區。同時，商業運營的利潤可用于補貼保障房小區物業管理支出等，從而減輕政府的負擔。

　　龍歸城項目

　　●總體情況：

　　龍歸項目位于白云區中部，總用地面積345675平方米，可建政府保障性住房約117.52萬平方米，已納入廣州市2010年新社區住宅建設計劃。項目目前現狀為農田和水塘等。項目建成后可容納5萬人口，相當于廣州人口的1/200。

　　●規劃戶型：

　　三房套型：最小48.99平方米

　　兩房套型：38.65平方米

　　一房套型：26.95平方米

　　人才公寓一室套型：37.7平方米，一房一廳約41.7平方米

　　方案1最受寵

　　該方案容積率3.4，居住人數49300人，總建筑面積104.6萬平方米，可住10720戶。

　　方案借鑒了香港和新加坡的建設經驗，總體規劃上采取了以大型綜合商業體為中心，住宅組團圍繞其展開的布局。綜合商業體中肉菜市場、超市、百貨公司、餐飲、散鋪、電影院等一應俱全。

　　步行系統：風雨連廊鏈接經濟適用房及各公共配套設施，居民可方便的通過連貫整個小區的風雨連廊到達社區公共廣場、運動場地及各種配套設施。綜合商業體與社區通過垂直交通核心和空中連廊進行聯系，實現了商業與住區的無縫對接。

　　車行系統設計：距規劃中的地鐵三號線2公里，考慮通過公交系統進行轉換，或提請地鐵規劃部門增設地鐵延長線與地塊直接進行對接。

　　景觀系統設計：考慮到項目用地內原有大量水塘以及河涌，景觀設計上把河涌作為景觀軸。河涌是活水，不需專門的人工維護。布置了大量的健身廣場和運動場地，盡量采用底層架空和風雨連廊的方式，營造開放性的綠化空間。

　　“群英”為龍歸城配套獻策：學位醫院少了點，地鐵遠了點

　　7日，受邀的10位專家及12個政府相關職能部門代表，還有保障對象等近60人對現有的規劃方案暢所欲言，提出了不少專業的建議。

　　會后，廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，僅他個人記錄的意見建議多達十幾頁。下一步，將綜合這些意見考慮對方案進行深化，隨后再征求與會人士的意見建議。

　　社區公建配套：學位缺口大 無綜合醫院

　　廣州市教育局代表提出，按照居住人口接近5萬人來計算，規劃的小學學位可能不夠。如果按舊標準10∶1配置學位，龍歸城至少需要5000個學位；按新標準8∶1進行配置，需要6000多個學位。但現在規劃的小學學位只有3600個左右，小學學校只能建6～8層，所以要調整班級或者是面積來增加學位。示范性高中占地面積有一定標準，目前的占地面積肯定不夠。此外，該代表建議學校運動設施和社區共享。

　　廣州大學建筑與城市規劃學院院長董黎認為，在規劃位置上，目前的方案在十字交叉路口建學校不太好，尤其是小學?！靶W盡量能設在小區最中央，周圍的人可步行到達?！彼ㄗh，將公交車站和商場所在的高層，與中小學位置替換，這樣還可以用作封閉式。低矮的中小學放在中央，也可有保護作用。

　　此外，廣州市規劃局代表提出，建議優化幼兒園選址?，F在規劃很多幼兒園都是貼著高層建筑邊緣建設的，而且活動場所很多就在高層建筑的窗戶下，萬一有高空雜物或是有花盆等東西掉下，小朋友在該處玩耍很危險。

　　醫療設施宜單獨配置

　　廣州市衛生局代表就龍歸城規劃提出，一般區域居住近5萬人，按照標準要有不小于2000平方米的醫療配套。醫療配套最好能單獨設置。他建議對目前放置在裙樓綜合樓的醫療點位置進行調整。

　　董黎提出，目前龍歸城差一個接近300人床位的綜合醫院，低收入人群聚居如果配套不足，容易造成不好的印象。中山大學副校長、副書記李萍表示，作為大社區，要有較好的醫療，低收入家庭生活節儉，基本疾病要有全科醫生和較好的社區醫療。

　　建議增設城市消防站

　　廣州市公安消防局代表提出了城市消防站建設問題。該代表指出，在目前的規劃中沒有看到消防站布點。按照規定，在居住區域5～7平方公里內要建消防站，到達最遠地點的時間為5分鐘。龍歸城現有的附近，也沒有消防站布點。這么大的一個居住區，今后一旦發生火災影響會很大，希望在后續規劃中要考慮這個問題。

　　地鐵距離小區太遠

　　中山大學地理科學與規劃學院教授魏清泉表示，龍歸城高容積率、高密度和高層建筑“三高”與高交通可達性要相結合，在交通可達允許范圍才考慮“三高”。近5萬人口相當于廣州城人口的1/200，而這個小區距離地鐵2公里，交通壓力非常大。一般距離地鐵口500米范圍高強度開發效果好，超過500米“三高”交通可達性達不到條件，居民要購買小車、機動車通勤。

　　也有專家提出，可考慮在地鐵站點設公交總站，以便更好接駁。市交通規劃研究所所長、高級工程師景國勝提出，要關注地鐵站口與公交站場的銜接，地鐵換乘接駁公交可考慮優惠甚至是免費。

　　社區規劃細節：避免東西向戶型 水景不必要

　　與會的專家都認為，龍歸城采用風雨廊道的設想很好，但廊道建設稍顯過多。

　　風雨廊不必太多

　　中山大學地理科學與規劃學院教授魏清泉認為，風雨走廊解決了步行交通，還可作老人活動場所。華南理工大學建筑學院教授高級建筑師陸琦提出，有廊道將南北兩邊連通比較好，但過多廊道對2層以上住戶造成干擾?？梢岳眉芸諏樱灰獑为毴プ鎏嗟娘L雨廊道，跟大型購物商場和公交連通起來就好，最遠的一端都不用打傘就可以走到公交站場，走到商場，不要過多建廊道。

　　地下車位可否減少？

　　負責龍歸城設計的設計單位提出，龍歸城主要居住中低收入人群，按以往商業住宅小區標準建地下停車庫是否偏高？由于地下停車庫的建設成本和物管維護成本都比較大，水電費用也比較大，而這些都是要住戶進行分攤的。但是保障房小區住戶對停車需求相對較小，建議可以考慮根據實際情況，適當減少配置地下停車庫。

　　華南理工大學建筑學院教授高級建筑師陸琦則表示，地下車庫建議還是適用原標準。“買不起房的很多，但能買得起車的還是不少?！彼硎?，買部低檔車代步，如果沒有地方放，又占用了小區地面道路，無法實現人車分流。如果暫時沒這么多人使用，可以將地下空間先用于商業，等需要用的時候再騰出來回復停車場功能。

　　水景成本高建議取消

　　廣州大學建筑與城市規劃學院院長董黎表示，建議取消龍歸城水面景觀，水景維護保護不是經濟性小區可以享受的，成本太大。廣州市環境保護科學研究所總工程師崔俠也表示，河涌水面理念雖好，但是要考慮到水面維護的經濟成本。此外還有河涌水質問題，上游如果是四類以下的水會產生臭氣，造成住戶困擾，建議縮減水面。專家們多認為，水體運用要慎重，要考慮到維護和安全。

　　盡量避免東西朝向戶型

　　廣東工業大學建筑與城市規劃學院院長朱雪梅表示，東西朝向的要盡量避免，一梯20戶，只有兩部電梯比較擁擠，尤其是上下班高峰期。現方案內走廊相對長，沒有采光口，光線不好，要考慮到社會安全性。盡量通風采光，要進行調整，適當爭取開口。

　　有專家提出，龍歸城位于位于廣州北部，夏季主要是東南風，處于下風向。建設時要考慮多留東南風向通道。原廣東省建筑設計院總工辦主任朱文輝表示，龍歸城戶型很多，但有些戶型有待優化。比如新加坡組屋戶型設計把一室戶和兩室戶換在一起，又方便與老人住在一起照顧，又有獨立空間，三代同堂申請有優勢。廣州市是否可建設這種戶型，這對人才引進會有幫助。

　　香港房屋署談經驗：吸取天水圍教訓 配套實施務必跟上

　　香港特別行政區房屋署高級規劃師陳夏明表示，龍歸城項目發展很像香港房委會早期發展的項目，新搬入居民就像“開荒?！薄ｋm然規劃中公共配套都有，但是大項目分期建設，搬入時很多措施未必已經配套好。比如商場就算先建好了，但是商戶因為居住的人不多，不會很快進去做生意。過往，香港沙田、青衣和葵涌等在市區的屋村沒有太大的問題，但是東涌、天水圍等較遠的屋村，開發后未有醫院等設施，到市區上班時間長費用高，產生了一系列問題。這是香港的經驗教訓，廣州要盡量避免這樣的問題產生。

　　香港屋村一般不做水景

　　陳夏明還表示，在保障房小區道路規劃上，要考慮到消防道是否能讓消防車進入，能否救到火。此外，香港屋村每棟樓標準有貨車安排，可以停到樓棟門口。商業方面，他認為將商場、公交車站等在一起很要緊，工作下班后坐車回到小區，一下車就可以上樓買菜，地點適合在小區中央位置。

　　在專家意見較多的小區水景部分，他提出，現在香港屋村一般不做水景。此前曾經試了幾次后，發生過浸死人的事故，而且管理維護也很麻煩。

　　屋頂收集太陽能效果不大

　　香港特別行政區房屋署高級結構工程師馮劍明稱，小區規劃設計還要看周邊規劃情況，不僅僅是單個小區的設計。就香港經驗而言，如果周邊很多商場、學校，那么屋村本來的配套就會減少。但現在龍歸城周邊都還是空地，也就是要自給自足，所以社會設施要多點。

　　7日專家們比較多提到利用屋頂和商場屋頂收集太陽能問題。馮劍明介紹，香港已經做過了。但最終發現，收集的太陽能只夠部分走廊照明，真正效應不大。太陽能設備的投入大約要150年才能收回成本，“只有教育意義，未有實際作用”。