北京低碳城“破殼”亮相 未來8年將呈現(xiàn)全貌

　　哥本哈根峰會余音猶在，房地產(chǎn)業(yè)在北京的呼應(yīng)便已顯現(xiàn)。記者獲悉，一個規(guī)劃面積超過4平方公里的低碳生態(tài)城已通過控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，而這背后，已經(jīng)經(jīng)歷了4年的籌劃，在生態(tài)城依然存身與紙上時，前期的設(shè)計、規(guī)劃、顧問投入便已經(jīng)超過了4000萬元。
　　而對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，這座低碳生態(tài)城有著特殊的意義，因為它可以算得上第一個由企業(yè)而非政府部門規(guī)劃發(fā)起的，又身處一線城市的此類項目，由下而上的軌跡和其中的艱辛耐人尋味。
事實上，在生態(tài)、低碳概念大行其道的當(dāng)下，全國早已先后出現(xiàn)了多個以生態(tài)城概念推廣的項目，然而，由于占地面積巨大，一級開發(fā)與二級開發(fā)難以順暢連接、參與部門和企業(yè)關(guān)系難于理順以及新能源技術(shù)運用受阻等問題，有的如上海東灘生態(tài)城般已然擱淺，有的則進(jìn)展不順，或是變了味兒，成為變相的純房地產(chǎn)開發(fā)。
　　歷經(jīng)周折，位于北京豐臺的這一低碳生態(tài)城項目終將破殼，但一級開發(fā)的美好愿景能否在二級開發(fā)中完全實現(xiàn)？由于在國內(nèi)并無成功先例可借鑒，它的意義在于，能否探討并實踐出適合于中國國情的“生態(tài)城范本”，為未來的推廣與復(fù)制提供試水的借鑒。

　　四年綢繆

　　面對近在咫尺的天津中新生態(tài)城，北京顯得多少有些尷尬。在政府層面，也只是在上個月，門頭溝區(qū)宣布將規(guī)劃建設(shè)北京首個定位于低碳城市的生態(tài)城，而其總體規(guī)劃有望在今年出臺。而在同處京西卻離城更近的豐臺，距西五環(huán)一公里的古鎮(zhèn)長辛店，已經(jīng)通過了總體規(guī)劃的長興生態(tài)城無疑是目前的惟一。
　　為何著眼點都放在京西？這理應(yīng)是源自北京兩軸兩帶多中心規(guī)劃中對于西部的定位——生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。長興低碳生態(tài)城規(guī)劃總面積約4.24平方公里，東至啞巴河，南至大灰廠，西至京九線東側(cè)，北至東河沿村村界。這個規(guī)劃總建筑面積420萬平方米、可容納7萬人居住的生態(tài)城，計劃開發(fā)周期為8年。位于永定河流域的這一地塊有著先天的生態(tài)基礎(chǔ)，項目中只有兩個自然村落，原有土地以白地和廠房為主的先天特征，加之臨近永定河、鷹山嘴森林公園等獨特的生態(tài)資源，都為長辛店打造成生態(tài)城形成了良好的鋪墊。記者從北京城市規(guī)劃設(shè)計院了解到，該項目目前已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃方案，并且將進(jìn)入成果編制階段。而且《北京長辛店低碳社區(qū)概念規(guī)劃》獲得了國際城市與區(qū)域規(guī)劃師學(xué)會優(yōu)秀設(shè)計項目獎。
　　事實上，長興生態(tài)城并不是國內(nèi)首個生態(tài)城，此前，國內(nèi)出現(xiàn)比較早的生態(tài)城包括天津中新生態(tài)城、上海崇明島東灘生態(tài)城等，但相異于其他生態(tài)城項目雄厚的政府背景，長辛店生態(tài)城的開發(fā)模式走的是一條自下而上的道路，推動者是一家民營企業(yè)——北京萬年基業(yè)建設(shè)投資有限公司（以下簡稱萬年基業(yè)）。
　　這條路已經(jīng)走過了4年，知情人士告訴記者，早在2005年，萬年基業(yè)即與豐臺區(qū)政府商談開發(fā)長辛店事宜，并于2006年初拿下長辛店項目的土地一級開發(fā)權(quán)。是時，萬年基業(yè)與長辛店鎮(zhèn)政府合作成立了一家新公司，長辛店農(nóng)工商聯(lián)合總公司和萬年基業(yè)各占其中50%的股份。隨后，面對著如此巨大的土地，躊躇滿志的萬年基業(yè)便發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控來了。
　　“2006、2007年正好趕上國家宏觀調(diào)控，我們覺得走傳統(tǒng)的開發(fā)路子已經(jīng)不行了，于是在2007年專門去考察了東灘生態(tài)城，感覺很震撼。也考慮到建設(shè)生態(tài)社區(qū)是國家需求、形勢要求，而且企業(yè)要可持續(xù)發(fā)展也需要轉(zhuǎn)型，因此決定把長辛店項目建設(shè)成低碳社區(qū)?！?009年12月29日，北京萬年基業(yè)投資公司總經(jīng)理黃璽慶接受記者采訪時如是慨嘆，從2006年年初拿地之后，萬年基業(yè)即著手進(jìn)行區(qū)域整體規(guī)劃。前后共請了8個專業(yè)顧問團(tuán)隊，包括請國際知名的生態(tài)城規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)奧雅納公司做概念性規(guī)劃，以及其他知名機構(gòu)做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、文化規(guī)劃、成本規(guī)劃等。其中在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，包括了商業(yè)（包括給農(nóng)民配比商業(yè)解決就業(yè)問題）、酒店、休閑度假村等。僅在前期規(guī)劃階段就投入超過4000萬元。為了找到更多志同道合的伙伴，黃璽慶甚至還牽頭成立了一個民間組織——中國生態(tài)城建設(shè)與區(qū)域發(fā)展聯(lián)盟。
　　然而，事情進(jìn)展絕非一帆風(fēng)順，“我們一廂情愿地幫著生態(tài)城相鄰的中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園西區(qū)也做了規(guī)劃，想讓我們的生態(tài)居住和商業(yè)區(qū)與相鄰的產(chǎn)業(yè)區(qū)形成完美互動，但并沒有得到采納。”黃璽慶透露，然而，這還只是小的挫折，由于長興生態(tài)城的規(guī)劃要納入北京市城市設(shè)計院對于長辛店北部居住區(qū)的整體規(guī)劃，需要反復(fù)磋商融合，讓這一區(qū)域的總體規(guī)劃出臺延遲了一年多。
　　不過，在低碳生態(tài)城這一理念上，萬年基業(yè)的想法與政府不謀而合。2007年以來，北京市城市規(guī)劃設(shè)計院牽頭對該用地進(jìn)行生態(tài)規(guī)劃研究工作，編制完成了《豐臺區(qū)長辛店北區(qū)生態(tài)規(guī)劃——Ⅱ/Ⅲ號街區(qū)控規(guī)》。北京城市規(guī)劃設(shè)計院總體所副所長鞠鵬艷表示，長辛店的低碳生態(tài)城中，有1平方公里是經(jīng)過生態(tài)化治理形成的人工濕地公園，其余部分由中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園西區(qū)、規(guī)劃居住社區(qū)和地區(qū)公共服務(wù)中心組成，這些區(qū)域的綠化以中和二氧化碳能力較高的喬木為主，依照生態(tài)城的理念，基本采用本地植物。
　　據(jù)其介紹，做生態(tài)城概念規(guī)劃之時，目標(biāo)是區(qū)域碳排放量減少到常規(guī)方案的50%以上。按照《北京市“十一五”時期能源發(fā)展及節(jié)能規(guī)劃》的要求，新能源和可再生能源達(dá)到4%，而生態(tài)城里將用太陽能、地能滿足部分生活熱水、供暖、制冷、發(fā)電等需求，使可再生能源占能源需求的比例可以達(dá)到20%。
　　在生態(tài)城開發(fā)上，萬年基業(yè)已經(jīng)有過實踐。在其后發(fā)先至的唐山曹妃甸國際生態(tài)城項目中，在唐山市政府的極力推動下，已經(jīng)用年中開發(fā)、年末交房的速度實現(xiàn)了一期的樣板工程。而在長興生態(tài)城的建設(shè)背景中，國資的權(quán)重也已經(jīng)增加，隨著北京市收緊土地一級開發(fā)權(quán)，豐臺區(qū)政府直屬一級開發(fā)企業(yè)已經(jīng)參與其中。就在去年底，從事生態(tài)城一級開發(fā)的新公司完成了股權(quán)結(jié)構(gòu)的置換，“重新置換股權(quán)后，萬年基業(yè)和豐臺區(qū)綜合投資公司各擁有45%的股份，長辛店鎮(zhèn)則占10%的股權(quán)?！秉S璽慶透露。

　　八年建成

　　鞠鵬艷這樣描繪長興生態(tài)城未來的模樣：“生態(tài)城的空間布局、道路系統(tǒng)都將會與當(dāng)?shù)氐募竟?jié)風(fēng)向結(jié)合。當(dāng)?shù)氐南募撅L(fēng)向大致呈南北走向，因此生態(tài)城的主干道以南北向為主，每個地塊的建筑安排也都有相應(yīng)要求，不僅營造了地區(qū)內(nèi)舒適的微氣候環(huán)境，也減少了建筑季節(jié)性的能源消耗。”
　　同時，這個低碳社區(qū)的空間布局還特別考慮了鄰里結(jié)構(gòu)，也就是以人的步行距離設(shè)置鄰里單元的空間尺度，減少機動車使用率，居民不需要汽車就能夠滿足基本的購物、休閑要求。此外，生態(tài)城里還有自己獨立的公共交通工具，居民步行500米即可方便地乘坐。
　　如果進(jìn)展順利，未來8~10年，長興生態(tài)城有望呈現(xiàn)出全貌。黃璽慶稱，生態(tài)城的前期工作已準(zhǔn)備充分，今年初就將會進(jìn)入一級開發(fā)階段，快的話用不了一年時間，一級開發(fā)即可完工。
　　不過，雖有上海、天津建設(shè)生態(tài)城在先，但目前并未有已成型的成功案例，長興生態(tài)城能否按預(yù)期成功建設(shè)尚不得而知，政府和開發(fā)商只能在摸索中前行。對各地生態(tài)城項目有所研究的一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，受政策限制、利益糾紛等諸多因素影響，很多生態(tài)城難以完全按照規(guī)劃建設(shè)下去，例如上海東灘生態(tài)城即受制于用地指標(biāo)，農(nóng)業(yè)用地?zé)o法變性，從而不得不轉(zhuǎn)讓它用。而事實上，很多具體的生態(tài)城指標(biāo)在現(xiàn)行框架下難于實現(xiàn)，比如諸多新能源技術(shù)能否運用，關(guān)鍵在于能源提供方能否接受，而不取決于開發(fā)商，目前能夠采用的只有太陽能采暖和地源熱泵。而生態(tài)城建設(shè)對于原住民“不拆遷就地安置”的思路，也并不符合當(dāng)前的拆遷規(guī)則。
　　“生態(tài)城開發(fā)商與房地產(chǎn)開發(fā)商的區(qū)別在于出發(fā)點不同，一般的房地產(chǎn)開發(fā)商考慮的是物業(yè)、銷售、出租、盈利等，而建設(shè)生態(tài)城則要更多地考慮整個區(qū)域的發(fā)展，包括進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、促進(jìn)就業(yè)與生活的本地化、進(jìn)行新能源基礎(chǔ)設(shè)施的建造等。因此，生態(tài)城想要快速發(fā)展，還有待于在政策方面有所創(chuàng)新才行。”該人士指出。
　　但可以肯定的是政府建設(shè)生態(tài)城市的決心?！暗吞忌鷳B(tài)并不等同于造價昂貴，也不一定要使用很多的高科技，但絕不僅僅是環(huán)境綠化這么簡單。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興指出，中國生態(tài)城發(fā)展模式需具備“三可”原則，即可復(fù)制、可持續(xù)、可推廣。而中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長、城市開發(fā)專業(yè)委員會秘書長王平則表示，根據(jù)修編后的《北京城市總體規(guī)劃(2004—2020年)》，北京已將生態(tài)城市作為城市發(fā)展的重要目標(biāo)之一，并確定2010年以前為生態(tài)城市起步階段，此后10年為成型階段。當(dāng)生態(tài)城市的建設(shè)越來越成為當(dāng)今我國城市化的最強音，作為首都的北京應(yīng)當(dāng)起到的示范和導(dǎo)向作用不容小視。