閑置土地交增值地價 新年開發(fā)商已面臨土地大考

　　地處杭州濱江的某公寓樓盤，剛一開年就忙著領(lǐng)施工許可證。該項(xiàng)目為協(xié)議出讓土地，當(dāng)中經(jīng)過一道轉(zhuǎn)手。由于擱置時間較久，離閑置土地的核定期限已經(jīng)不遠(yuǎn)。開發(fā)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在要抓緊申領(lǐng)施工許可證了，因?yàn)殚e置用地的處罰力度加大了。如果拖延成閑置用地，那就不是只交閑置費(fèi)的問題了，還有可能要交增值地價。 

　　杭州擬對閑置用地征收增值地價  


　　“閑置的房地產(chǎn)用地將征收增值地價。”國務(wù)院1月初發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的新規(guī)定讓許多業(yè)內(nèi)人士為之一驚。一直以來，閑置的房地產(chǎn)用地是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，對閑置用地的查處措施也是媒體見報(bào)的熱門題材。如果說，銀根收縮是這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“第一炮”，那么，對閑置用地的查處就可能是“第二炮”。 

　　《通知》特別指出，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制定具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告。 

　　浙江省及杭州市政府也很快作出了反應(yīng)。記者隨即打聽到浙江省政府已要求對浙江省內(nèi)的房地產(chǎn)用地征繳增值地價。而杭州市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日也向記者表示，杭州市閑置用地增值地價的收繳已有了初步想法。 

　　該負(fù)責(zé)人表示，只要是閑置用地，在原有的處罰辦法基礎(chǔ)上，還將征收增值地價。具體怎么征，增值地價部分怎么計(jì)算，杭州市已經(jīng)在做具體的調(diào)研工作，方案目前已有了初步的輪廓，不久就可出臺。 

　　國土資源部1999年4月發(fā)布的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從杭州市近年來的多次閑置用地處罰情況看，無償收回的閑置土地并不多，大多數(shù)還是交土地閑置費(fèi)。但土地閑置費(fèi)繳納有限，從目前的實(shí)施看，顯得不痛不癢。而征收增值地價，則直指開發(fā)商要害。 

　　杭州市國土局相關(guān)人士透露，閑置用地的認(rèn)定以出讓合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件上寫明的開工時間為準(zhǔn)，超出開工時間滿一年的即為閑置用地。只要是閑置用地，就要征收增值地價，可見這一政策的影響面還是蠻廣的。 

　　某塊地的增值地價怎么核定？從技術(shù)層面看，制定政策的難度會否較大？面對記者的質(zhì)疑，杭州市國土資源局相關(guān)人士表示，他們會采取比較簡便的核定辦法。 

　　此外，據(jù)相關(guān)人士透露，由于杭州目前的招拍掛房地產(chǎn)用地出讓合同上尚沒有竣工時間的規(guī)定，一些開發(fā)商就鉆了這個空子。一些大盤分幾期開發(fā)，一期可能是在規(guī)定開工時間滿一年期限內(nèi)開工，而二期、三期就不受限制了。對于這種變相的土地“閑置”，國土部門也在考慮將竣工時間列入“考核范圍”，對于超出竣工時間一定期限的土地也征收增值地價。 

　　閑置用地開發(fā)貸款也可能辦不出 

　　不單是要收增值地價，金融方面也要對閑置房地產(chǎn)用地設(shè)卡。從近日起，閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目可能辦不出開發(fā)貸款。 

　　浙江省政府近日出臺相關(guān)規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信。 

　　而據(jù)記者調(diào)查，杭州市的各大銀行都已接到這一通知。某國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照這一規(guī)定，這類閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目不但貸款從嚴(yán)，而且貸款到期后常規(guī)的延期待遇即“展期貸款”或這筆貸款到期后可申請下一筆貸款的“滾動授信”服務(wù)也可能享受不到。 

　　不過，也有某支行行長也向記者透露，由于銀行方面還想做這類貸款業(yè)務(wù)，再加上政策規(guī)定得也不是非常細(xì)致，“完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)”，對此銀行也很難界定，所以眼下很多閑置土地項(xiàng)目還是貸得到款的。 

　　記者查詢《閑置土地處置辦法》得知，已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地也屬于閑置用地。杭州市國土局相關(guān)人士表示，項(xiàng)目動工的認(rèn)定方法以領(lǐng)出施工許可證及樁基打下為準(zhǔn)，“已開發(fā)面積占1/3”即開發(fā)面積占項(xiàng)目總建筑面積的1/3，而“投資額占總投資額不足25%”需即時評估，總投資額為計(jì)劃投資額。 

　　某開發(fā)商分析說，如果國土部門將信息與金融部門聯(lián)網(wǎng)，那么閑置土地房產(chǎn)項(xiàng)目申請貸款就真的難了。