新一輪土地出讓將成樓市風標

　　鹿城區紡織路莊頭出讓地塊、甌海大道開發用地A、B地塊、鹿城區西進城口改建區2號地塊，這三個地塊的即將推出引起我市不少業界人士和購房者的熱切關注。經歷了相當長一段時間的“土地供應斷檔期”后，此次招標出讓的三個地塊將會釋放出多大的“能量”？對接下來的樓市會產生什么樣的影響？

　　3月12日，溫州市公共資源交易中心多功能廳將迎來我市新年最大的一次土地出讓。鹿城區紡織路莊頭出讓地塊、甌海大道開發用地A、B地塊、鹿城區西進城口改建區2號地塊，合計建設規模達到25萬平方米，業內人士稱，無論是從出讓規模還是土地質量來說，都達到了近一二年土地供應的高峰，其出讓結果可能會對今后一段時期內樓市發展產生風向標的作用。

　　據溫州市公共資源交易中心發布的招標出讓公告顯示，鹿城區紡織路莊頭出讓地塊位于鹿城區紡織路，用地面積33284.34平方米，建設規模＜113000平方米，土地用途為住宅用地；甌海大道開發用地A、B地塊位于甌海大道和湯家橋路交叉口東北側，用地面積41976.71平方米，建設規模＜96000平方米，土地用途為住宅用地；按規定這兩塊地套型建筑面積90平方米以下住房面積占總居住面積比重須達到70%；鹿城區西進城口改建區2號地塊位于鹿城區西進城口改建區鄭橋廣場東首，用地面積10889.26平方米，建設規模＜46800平方米，其中商業＜6500平方米，土地用途為商業和辦公用地。

　　土地熱度分化

　　莊頭地塊最被看好

　　記者在采訪中了解到，在這三個地塊中，紡織路莊頭地塊的期待值最高。朗兆房產營銷公司總經理葉維堅說：“11萬多平方米規模的土地可能不算大，但是在這樣一個市中心區域已經非常難得了。南塘街改造工程提升區域整體檔次，地塊周邊規劃了50米的濱河綠化帶，北面是建設中的白鹿洲公園，具備十分珍稀的生態景觀資源，是未來理想的居住之地。”好望角房產策劃機構副總經理徐曉清認為其具備了打造高檔住宅的條件。但是也有一些業內人士認為其還存在周邊配套不夠完善及周邊整體住宅檔次不高等缺點。據了解，這塊地是目前一些有實力的房開商最為關注的對象。

　　甌海大道開發用地A、B地塊由于具備了三垟濕地和甌海大道的雙重利好也引起不少房開商的較大興趣。葉維堅表示，這是離三垟濕地距離較近的地塊之一，具備了綠色生態的概念，60多畝的規模也足夠支撐其打造成一個高檔次樓盤。周邊名人廣場、鉑金府邸以及C地塊的建設使該區域逐漸形成較濃厚的居住氛圍，有望成為未來人們置業的熱門區域。該地塊的成交價格可能會影響到這一板塊其他幾個未上市新盤的定價。

　　鹿城區西進城口改建區2號地塊由于地處城西，土地用途為商業和辦公用地，其受關注程度要低于前面兩個地塊。

　　利空利好博弈

　　各方觀點不一

　　不少業界人士都對此次土地出讓的結果及其影響因素進行了猜想分析，有看好的也有看淡的，影響結果的利空利好因素也是互相博弈，最后要看哪些因素占了上風。

　　利好因素主要集中在市場的剛性需求和地塊本身的特質上。徐曉清說,近幾年來，市區土地的上市量很少，放量面積小，不少開發商鬧起了“地荒”，好的地塊更是壓抑了比較久的時間，已有一些實力較強、手頭缺少項目的開發商將目光盯在了這一次招投標會上。他認為，溫州市場上對于高端住宅的需求其實遠未得到滿足，剛性需求的存在將有力支撐地價和房價，而這幾塊地本身具備打造高端產品的潛質，因此而被看好。

　　利空因素則主要集中在90/70政策限制和開發商資金瓶頸上。葉維堅認為，這兩個住宅地塊都受到90/70政策的限制，制約了其打造豪宅的空間，縮小了房開商的利潤空間。目前政府調控樓市的決心十分堅決，房開在拿地時要對后市調控執行力度有明確預期，防范政策風險。銀行嚴控住房按揭、推出房貸新政大大打擊了樓市投資投機行為，由剛性需求支撐的房價必將是日趨理性的房價。此外，隨著銀行對于開發貸款的嚴控，融資難度的提高，目前開發商大多面臨資金壓力。這幾塊地規模較大，需要開發商具備較雄厚的資金實力和融資能力。

　　預期明年土地放量

　　有利樓市結構性調整

　　據了解，25萬平方米土地的集中出讓只是為今年的土地市場開一個好頭，有一些房開公司把眼光放在了今年即將推出的更多更大的地塊上去。據2008年度溫州市區住房建設項目安排表顯示，今年我市計劃推出26個住宅地塊，共計240萬平方米的商品房住宅面積。其中不乏28萬平方米的中央涂地塊、20萬平方米規模的瑤溪地塊、站前區地塊等近郊大盤，這些地塊已經受到了包括萬科、凱德置地等在內的國內知名房開商的關注。

　　三角洲房產策劃機構成秀科說，土地放量對溫州樓市的整體發展是一個利好消息，有助于形成多層次的市場供應，有利于樓市的結構性調整。此次兩個住宅地塊以高端產品為主，未來的一些近遠郊大盤則可以為更多的購房者提供價格較低面積適中的普通商品房。

　　葉維堅表示，這三個地塊的成交結果可能會對近期其他地塊推出以及一手、二手樓市走向產生一定的影響。從遠期來看，他認為隨著城市框架的拉開，市區土地供應量不足的問題是可以得到有效緩解的。二手市場上分化將會出現，高品質樓盤價值愈加凸顯，而近遠郊大盤以及老舊房源價格則會回落，市場呈現結構調整、層次更豐富的局面。