微循環：專家開出舊城保護新藥方

　　 “北京對南池子的改造從風貌上講是成功的，但從保護區的角度講卻是不成功的。因為，它采取的是在21世紀的某一年，把一片傳統街區忽然拆掉，然后蓋起21世紀的二層四合院。這種將歷史割斷的推倒重建做法已經成為當前舊城改造中的最大問題。”

　　在剛剛結束的“全國舊城保護與城市更新高級論壇”上，來自北京城市規劃設計研究院城市設計所的宋曉龍所長在談及舊城改造中的“大拆大建”做法時不無痛心地向與會者強調。

　　那么，在舊城改造中，有沒有既能滿足政府和老百姓的改造愿望又可以實現城市傳統風貌保護的兩全其美的模式？宋曉龍參與調查研究的巴黎、羅馬和北京關于北京白米斜街的保護合作項目所探索的一種對舊城進行有機更新的微循環模式，恰恰給平衡改造和保護間的矛盾開出了一個很好的藥方。宋曉龍同時指出，這種模式雖然在理論上具有前瞻性，但是在實踐中卻面臨著諸多的困難。

　　市政設施需先行

　　所謂“微循環”，就是摒棄過去舊城改造中“大拆大建”和“剃光頭”的做法，對那些亟需改造的地區進行小規模、漸進式的改造，也就是“循序漸進、有機更新”。作為舊城改造的一種嶄新模式，基于城市有機更新的微循環，依然繞不開市政基礎設施引入這一環節。在宋曉龍看來，如果市政基礎設施跟不上，只是在房屋的改造更新上做文章，不但很難起到改善生活環境的目的，還不利于調動居民對房屋進行自發改善的積極性。因此，在進行院落和街區改造的時候，市政設施的完善不僅必須進行而且還應該優先進行。 

　　與市政設施一樣需要優先進行的還有地下空間的規劃和利用。在傳統街區，地下空間是沒有利用的。

　　但是在微循環的改造中，為了維護傳統的街區風貌，建筑的高度、密度等都被嚴格地控制，這就使得區域的空間相對有限，致使停車等一些新的生活需要對于空間的占有需求無法得到正常的滿足。宋曉龍所在的項目組在對白米斜街進行研究的過程中提出，希望在有條件的地方設置地下停車庫，以改善地面環境，并以此來促進微循環改造的展開。

　　產權問題需明晰
 
　　在此次高層論壇上，來自歐洲和美國的有關專家也介紹了國外在舊城改造中的一些成功的做法。對照這些案例，可以明顯感覺到我國在房屋產權上的不明晰已經成為舊城改造，特別是城市更新中的一大障礙。正是由于這種不明晰，導致公共區域和私有區域難以清晰劃分，引發私搭亂建等導致物質空間衰敗的現象，“大雜院”的產生也正源于此。目前，它也正在成為小規模微循環改造中的難題。有專家認為，落實明晰的產權關系，是微循環改造進行的基本前提。

　　宋曉龍對此也持有同樣的觀點。在他們對白米斜街的調查中發現，該區域只有12%的房屋屬于私有產權，其他的不是公有就是產權不明。所以，宋曉龍建議，在北京傳統街區的保護中，政府應該轉變思路，將產權交給老百姓，提高他們改造維護和修繕的信心。而在“北京舊城保護民間志愿者”丁艾提交給北京市規劃委員會的舊城規劃建議書中也同樣提到，應以保護舊城的名義，將所有尚未歸還屬于私人的房屋產權歸還個人。

　　資金來源需解決

　　根據相關專家介紹的經驗，國外的舊城改造往往采取由政府財政出資進行基礎設施改造，同時將居民對房屋進行維護所投入的資金通過稅收優惠加以補貼的方式，來解決舊城改造和保護中的資金來源問題。通過這種補貼政策，政府將優惠的稅收有效的轉化到了舊城保護中，同時還保障了專款專用。因為居民只有把錢真正用到了房屋修繕上去以后，才有申請稅收優惠的資格。

　　宋曉龍認為，目前我國的舊城改造及保護在資金上還存在很大的缺口。在很多地方政府看來，一方面是改造工作勢在必行，另一方面則是如果沒有人投資就只能依靠政府的財政投入。但是政府又沒有足夠的資金對其進行有效的支持。而對于居民來講，房屋的產權不屬于自己，也沒有投錢進行改造的愿望。最后因為資金的屏障，很多城市的舊城改造項目就只能交給能夠提供資金的開發商來做。但是開發商開發的本意是希望有回報，這就使維持傳統風貌的意愿無從實現，一個良性的循環系統無法形成。微循環的模式在實施中也依然面臨著資金的問題。舊城改造的資金，除了有賴于政府和居民的投入之外，開發商的資金介入也仍不失為一種吸納的手段。這其中不但需要開發商扭轉以往大拆大建的開發思路，還需要政府制定一系列的政策規劃和相關實施細則來約束開發商的行為。通過這種控制性的引導讓開發商認識到只有進行保護性的微循環改造自己才有參與舊城改造的可能，而變化改造策略，照樣可以有很高的利潤。北京一些四合院經過改造后賣到幾百萬、上千萬就是明證。