劉嘉峰：開發商與建筑師的魔方游戲

　　“90平方米的房子到底應該怎么做？”阿特金斯中國區董事總經理劉嘉峰在面對記者的提問時若有所思。在核心產品一致的條件下，如何在這個核心產品里找到巧妙的變化，用組合變化的形式推出新的產品，以最大程度達到形式與功用的完美結合，這才是設計工作最出彩的地方，也是一個設計師最樂于接受的挑戰。 

　　“從某種意義上來講，這將是一個玩魔方的時代?！彼硎荆耙矔霈F很多出色的魔方大師?！?nbsp;

　　6月6日，北京市勘查設計與測繪管理辦公室下發通知，要求各設計單位對于新承接的商品房設計項目，必須按照“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達到開發建設總面積的70%以上”的要求進行設計；已審批完但未取得施工許可證的項目，如未符合這一標準的則必須修改方案。 

　　據了解，阿特金斯北京公司在最近一段時間，已經接到了很多開發商急需調整規劃的項目。 

　　眾望所歸，中小戶型終成氣候 

　　“從目前消費者的需求層面而言，房屋消費類型大致分為廉租房、經濟適用住房、以自住為主的房屋、投資自用結合、純投資這五類呈金字塔狀的消費形式。”劉嘉峰認為，政府的出發點是以讓大部分以經濟適用住房與自住為主的消費者買得起房子為核心目的，把這兩類的住宅戶型面積縮小、單價降低，使其有條件購買房屋成為必要的舉措。所以，加大90平方米住宅建設的比重，對普通購房者而言，是個利好消息。 

　　“但是，當這個社會利益分配落實到人群中的時候，由于被相應的扭曲，導致了空間落實上的矛盾。”劉嘉峰分析到，城市基礎設施比較完善的區域，地價虛高造成房價上漲。而過去政府只注重容積率、忽視產品結構，使得開發商用擴大戶型面積、抬高單價以追求利益最大化，這樣的行為也導致了房地產市場逐漸失去理性?！白钪苯拥暮蠊钦嬲枰》康陌傩召I不起單價過高、面積過大的住宅，蜂擁而至的則是更多的投資客。” 

　　“事實上，投資客對于這類產品的使用率極低，從而導致了空置率上升。過高的空置率偏偏發生在基礎配套設施完善的區域。老百姓卻要跑到很遠的地方居住，也就造成了城市資源的極度浪費?！?nbsp;

　　劉嘉峰舉例說，在美國城市周邊大量基礎設施欠缺的地方，政府鼓勵開發商開發豪宅類產品。由于豪宅類消費者在相對程度上占用大量社會資源，他們的代價之一就必須投入基礎設施建設。而在城市中心基礎設施比較完備的地方，中小戶型的高密度住宅相對是主流。 

　　“從合理利用整個城市資源來看，將來的新項目中增加中小戶型的住宅，抑止房價上漲的初衷是對的。中國確實需要更多中小戶型的房子，而這方面的政策應該是一個全方位、較細化的支持。對于設計師來說，圍繞中小戶型產品的研究和開發，將會提升一個全面的高度。”劉嘉峰表示。 

　　立體化嘗試，設計新挑戰 

　　“對設計師而言，未來的90平方米如何做、如何做好，將是一個巨大的全新的挑戰”，劉嘉峰坦言，“一個人從單身，到家庭組成，到生兒育女包括和老人一起生活，呈動態型的消費模式，固定90平方米以下的面積到一定時期就無法滿足需求，這種固定戶型的辦法很難有彈性。”看來，如何做好90平方米這個命題作文，對于建筑師和開發商來講都增加了相當大的難度系數。 

　　劉嘉峰認為，彈性設計將成為未來90平方米房子如何設計的非常重要的彌補性措施，如何利用靈活的支撐體系將是開發商與建筑師同時需要面臨的新課題?！暗?，挑戰和機遇同樣并存?！?nbsp;

　　劉嘉峰認為，在城市中心地段基礎設施相對較好，高層、高容積率、高密度產品將大行其道。此類產品所需的配套支持面積也會相應集中和擴大，需求的特征在疊加以后會比較明確，對于針對性的配套，在設計上也是挑戰。 

　　同時，城市中高層、高容積率、高密度的產品類型中，塔樓是開發商首要考慮的住宅產品。高層塔樓一般一梯做到10戶，如果只有30%%的面積可以朝南，那就很難平均分配30%%的南向資源。由此來看，“90平方米的塔樓戶型很難做到完全通風采光，功能性舒適性會大大降低，這是非?，F實的問題?？紤]到北方地區的日照間距，樓與樓之間的關系比戶型本身的要求將更高?！眲⒓畏灞硎?。而普遍層高只有2.9米的90平方米空間，留給設計師的空間相當有限。 

　　所以，戶型的立體化設計在未來的建筑設計當中將是必須要考慮的問題。如何跟左鄰右舍進行很好的穿插，在使用上跳出原來90平方米面積的空間感，才是設計問題的關鍵。 

　　“立體化設計是個出路，也是挑戰?！眲⒓畏甯嬖V記者。舉例來說，每層均為90平方米的戶型面積，以30平方米為單元，每兩個90平方米與一個30平方米相互結合，進行一種錯層的穿插，以錯層的設計方式來解決在高密度高容積率的情況下戶型宜居性的問題，“類似拼積木與玩魔方一樣。在有限的條件里，做最舒適的中小戶型?！?nbsp;

　　據了解，早在上個世紀90年代，阿特金斯在上海曾經做過類似錯層的戶型。由于想法比較新穎獨特，布局合理并且能夠相對合理利用資源，在當時獲得好評。目前看來，針對房地產市場的現狀，合理有效利用和分配社會資源，倡導節約型社會的理念，用這種方式設計最宜居型的產品仍然是個很好的嘗試。 

　　很明顯，在面對90平方米這個命題作文面前，對于發展商的約束條件也相對增加?！巴|化產品的出現不可避免。在無法運用其他特殊手段進行產品差異化競爭的情況下，90平方米對于發展商而言，將是一個全新的考驗和內功博弈的過程?！?nbsp;

　　所以，“有約束，也才能更大限度地激發出設計師及開發商的潛力，這種挑戰將使他們在有限的空間里把中小戶型的才能做到極致?！敝袊鴺鞘杏浾?nbsp;薛曉燕 北京報道