趙偉強：房地產地產景觀應該遵循六大原則

高壇重逢知己，業界再奏強音。被譽為“中國地產財智超級盛宴”的2005年第二屆中國地產經濟主流峰會于11月30日在珠海市隆重召開。

　　香港太合國際集團董事長趙偉強：

　　我演講的題目是地產景觀論，說的地產景觀應該說是房地產景觀的一個簡稱，有別于我們看到的自然景觀，例如山川、河流、湖泊這樣的景觀。我們在城市中看到的景觀包括廣場、公園、道路、人工湖，這些是人造的景觀。地產景觀是專指房地產開發商開發為主的住宅、酒店、旅游類似這樣的商業地產景觀。地產景觀理論的提出，大概是在前幾年的時間，因為我公司是一個集團化運作的公司，在二年前的化，進行全國品牌的塑造，進入了全國各地的市場，包括景觀設計、建筑模型、藝術花園，在進入國際市場和全國各地很多大大小小的開發商合作的過程中，很多的項目慢慢的積累和研究分析，最后得出一個結論，現在平時所說的房地產開發理念的景觀，要進行總結的話，有一定的特點的。我們對這些特點和理念進行總結，得出的理論用于其他的項目，我想這樣就不會走彎路。 

　　廣州的房地產市場在全國是最成熟的，全國最公認的樓盤是在廣東，尤其是在廣州。例如星河灣這樣的樓盤，不管是從建筑還是規劃，尤其是景觀，都是全國公認的。每年、每天去看盤的同行是非常多的，現在北京星河灣的開盤又創造了一個銷售的神話，在北京這樣的城市，可以講樓盤景觀做到這樣的程度，使業內人士非陳的驚訝，在當地的房地產市場引起了震撼的效應。綜合地產景觀，之前科美東籬徐小姐已經講了，這是兩年前提出的概念，經過兩年的分析和總結，目前已經有了比較成熟的理念。我今天重點講一下，有關房地產景觀設計上要遵循的幾個設計的原則和理念。

　　第一，是經濟性在座很多是開發商，也有一些是做設計的同行。對房地產的開發的成本的控制是非常細致的。任何開發商開發的樓盤不管有多高檔，成本控制是第一的。所以經濟指標是非常重要的，政府投資的一些城市景觀，例如市政廣場、公園的項目是有本質的區別的。市政投資沒有很親的回報率，但是房地產開發對于樓盤和酒店、其他的商業物業在環境景觀配套上是有清晰的控制率的。所以專業的景觀設計師要嚴格把握經濟指標，應該說是根據每一個項目，具體的要求，作為業主委托單位，在這個項目中，因為各種各樣的定位和樓盤整個銷售的對象和銷售的價格的一些限制進行設計，進行量身定做。

　　我們在各地做的樓盤在當地都是數一數二的項目，開發商找我們后，對我們的要求是非常高的。我們要做當地最好的，但是當地最好的標準是比較難把握的，例如在蘇州做最好的樓盤，在工業鹽湖區一個地段，我們搞了一個項目，別人是賣8000元/平方米，他要買16000元/平方米，所以在這方面投入的景觀可以達到700元/平方米。浙江也說要做當地最或的，但是賣價只能達到3000元/平方米，這說明開發商的經濟能力。

　　第二，多樣性的原則。剛才的科美的徐小姐談的，景觀是一種風格和流派，不管是加法還是減法，我公司總結的理念是面對市場，尤其是中國目前的房地產市場的開發，在世界各地都沒有可比性，數量、受重和復雜性在別的國家是沒有參考的，中國有自己的特殊性，每個城市的發展水平是不云橫的，在這樣的情況下，我們的開發商開發的項目要面對不同的受重，一個樓盤什么產品都有，對景觀的要求也是不同的。

　　廣州這樣的城市開發的話，越來越多走向的是差異化，比較特殊性的，例如新城市集團曹總講的，開發的產品是面對具體的一些人群設計的，要求也是不同的。所以每個樓盤是不同的，所以手法和風格是多樣化的，而不是單一性的。例如現在所流行的，東南亞的風格，現在歐陸風格，現代式的風格，還有傳統的純粹中國式的園林，也有中國現代的園林，各種各樣的風格，我認為是根據不同的樓盤進行設計的。如果景觀公司沒有這樣的功利是很難適應市場的發展。

　　第三，景觀的發展，我強調的是植物。我們在南方來開發的，南方的開發商讓北方的開發商羨慕的，他們說你們的氣侯很好，一個筷子在地上都可以生長的。確實來說，一年四季樹木都可以生長的，品種也是繁多的，我們做景觀設計的時候，有意的做一些落葉的喬木，這樣就會有一點季節的感覺。包括廣州的城市主感到，近幾年的大葉，這樣就會讓城市有一點冬天的感覺，否則我們就是四季常青，沒有季節的變化。北方是很羨慕我們的季節，希望將我們的苗木搬過去，這幾年在上海、蘇東、華北都在大量的將南方的土特產搬到北方去。例如中東的海藻、加拿大海藻，其實這些是從中東搬過來的，這些海藻要想在北方存活最少要12萬元。但是這些樓盤為了讓樓盤有噱頭，就花費了很多的資金將這些海藻搬過去，而且這些不是一起死的，是這里死一點，哪里死一顆，這些都是不成熟的開發商面臨的問題。

　　作為更加專業的設計公司，我們將一些自然性的原則介紹給他們，強調植物，當地化，北京星河灣大家可以看到，里面都是綠色的，里面的品種是很多的，主要的還是采用當地的苗木，個別要找亮點的，盡量在河北、山東，同緯度的植物，我們希望在廣東、華東、東北、哈爾濱都可以看到當地特色的苗木，就是強調自然性，否則開發商就會勞民傷財。

　　第四，立體化，景觀不是平面化的設計時代。景觀化的設計，在公司很多是搞破壞的，我們提出的一些理念，例如做陽光車庫，將車庫深挖一部分，讓車庫可以有通風、采光、觀景，有的時候工程往往已經完成了，這樣就要重新的改善，這樣原來的設計單位就不會很舒服。例如國美電器的第一個樓盤，在應景花園，他們的景觀設計是委托我們設計的，我們提出這樣的概念，老板很喜歡，這就必須對原來的設計進行修改，損失一部分的車位，修改車庫，配合我們的景觀的需要。如果開發商已經形成了一個立體化的設計理念，包括在區域內如何處理高低變化、錯落有致，我我們可以用俗氣的說說上天入地，上天就是架高，有一個觀景塔和觀景走廊，下面就是陽光車庫，例如星河灣的四期，里面做一個會所，沒有空間怎么辦，就是將負一層的車庫做會所。

　　第五，人性化，所強調的是參與性。強調的是我們所有的景觀，不要隨便的做一些大廣場和大水晶，這樣的話就是浪費，而且只能看不能用，我們強調的是小區的景觀是人在里面可以走、可以停、可以觀賞、可以使用。

　　第六，均好性，以前的樓盤強調的是集中財力做好會所和中心花園，其他的地方種草就可以了，這樣不符合消費者的利益，消費者希望在我的陽臺上可以看到什么樣的景觀，在回家的時候，五至十分鐘內可以看到什么樣的植物，所以均好性可以提高樓盤的銷售，可以打造更好的樓盤。這是我們幾年在全國各地做的各種各樣的樓盤，在此期間總結了一些地產景觀的理念，希望跟大家交流和溝通，謝謝大家！