項目價值提升 水景概念風靡天津樓市

　　前幾年開始流行的水景概念如今再次風靡金秋的天津樓市，不僅大梅江板塊的華廈津典、卡梅爾、天鵝湖、梅江灣等主打水景牌，連市中心的富力城、海河新天地等也不惜在規劃圖上“拉掉”幾幢大樓來做大面積的水景湖泊和池塘。水景住宅被開發商和消費者共同看好。

　　“水景”概念進入普通住宅市場

　　據了解，國內水景住宅設計最早受新加坡等地影響，首先出現在廣州、深圳等南方城市。2002年，“水景風”刮到天津，梅江的藍水園、芳水園等以及梅江南的半島藍灣、汐岸國際等成為天津最早主打“水景”牌的一批高檔樓盤。

　　近年，隨著房地產市場的競爭加劇，水景概念更是成為各開發商避免同質化競爭的突破口，水景住宅開始放下身價進入普通住宅市場。據了解，目前天津樓市涌現出眾多旗幟鮮明大打“水景”牌的項目，如大梅江板塊的華廈津典、卡梅爾、天鵝湖、紅了·天嬌、梅江灣、依云小鎮，老城廂的天津富力城，河東區遠洋干線、太陽城，西部板塊的假日風景等。而海河大道、萬通上游·國際等則主打臨近海河牌。

　　水景概念重新興起的同時，一些樓盤在設計上也紛紛有所創新。如富力城引入廣州水景設計的經驗，追求精致和自然，通過水景、植被、雕塑小品等元素的巧妙搭配，構成一幅清新的南派園林景色。天鵝湖依托梅江南50萬平方米水面，首次提出“島嶼漂移”構想，將梅江南的湖水大量引入小區，以避免產生呆板的“實心島”效果。假日風景利用人工濕地物理、生物等多級滲透和過濾，循環并處理湖水，使出水達到地表三類水標準，保證了社區水生態環境的良性循環。華廈津典甚至還到長江、黃河源頭取水加入小區水景，以增加小區景觀的文化內涵。

　　另外，本市一些商業地產項目，如順馳又一城、梅江新海灣、水岸公館商業板塊等也紛紛打出“水景”牌，通過景觀來提升整個項目的商業價值。

　　水景提升樓盤品質和價格

　　目前水景幾乎已經成為衡量一個項目檔次高低的標準。戴德梁行天津分公司研究顧問部經理王紅說，特別是隨著目前市場競爭的加劇，很多開發商在不斷更新產品外觀的同時，把注意力轉移到景觀營造上來。而園林景觀設計，又無外乎植被、水景等幾種元素之間的搭配組合，因此水景設計對于提升項目品質、避免同質化競爭至關重要。

　　天津富力城總經理張璇認為，富力集團在廣州以及北京開發的樓盤中，水景都是整個項目的點睛之處，取得了很好的效果。在物理上，水景對植物的生長、空氣濕度和溫度的調節都十分有利，可以提升樓盤環境質量，柔軟、流動的活水豐富了景觀的虛實、動靜層次。在開發效益上，天然水景和人工水景之間如果能巧妙融合，整個樓盤價值則大為提升。不過，以水景來提升生活品質也是需要付出一定代價的。據王紅介紹，有水景的項目售價要明顯高于同地段的“旱樓盤”。一般而言，水岸樓盤價格均比同地段“旱樓盤”高出5%至10%，而同一樓盤中面向水景的戶型也比其他戶型每平方米平均高出400至1000元左右。

　　“水景后遺癥”應盡量避免

　　水景住宅諸多后遺癥也不能忽視。“目前水景住宅所需解決的最大問題，就是后期的必要管理與高昂維護費用之間的矛盾。”王紅說，“小區入住前，水景耗費都由開發商承擔，與銷售回款相比，前期的水景開銷九牛一毛。但小區入住后，這些費用就要轉嫁到物業公司并最終轉嫁到業主頭上。而水景是否能真正提升居住者的生活品質，關鍵是要看后期管理。”據了解，水景住宅中的水景維護占了小區物業管理中的極大比重，一個3000至4000平方米的水景，每月維護成本高達15至20萬元，其中包含水循環投入、水泵投入、電力投入、消毒投入、維護投入以及人工投入。過高的維護成本令很多物業公司不堪重負，于是，一些項目也出現了水景入住前是活水，入住后變成死水；噴泉周末開放，平常關閉；到冬天把水抽干以保護管線等現象。王紅認為，發展商在樓盤銷售前期的水景設計中應遵循適度原則。好水景應該由大到小，由外到內通盤考慮定位，首先要考慮住宅項目本身所處地區的氣候特征、降雨特點、地下水位情況、洪澇對地塊的影響以及地塊本身和相鄰水域的水系條件。采用仿造天然湖泊的方式，對人工湖景觀進行生態設計，在水底設計具有抗污能力的環保型植物群落，模擬自然觀賞型植物群落，并且適量放養具有凈化功效的水生動物，人為建立水生生態系統。

　　百姓如何選擇水景住宅

　　通常“水景住宅”有三種：一是完全借用城市河、湖的自然景色；二是將河、湖之水引入社區結合人工造景；再就是純粹的人造水景。后兩項要有一定的成本分攤，造景的成本以及中水處理系統的費用、后期的維護費用。

　　如果選中借助城市河湖水景的項目，最好了解一下城市規劃，看看河湖的清、暢、綠改造是否在入住時能夠實現。目前本市津河、衛津河、子牙河、復興河等河流都已改造完畢，海河改造正在緊張進行。需要注意的是，借景的項目往往只有一側可以見景，在樓座與戶型選擇上要考慮距水體的距離。

　　如果選擇人造水景項目，需要了解三方面:首先是景觀風格，中式風格的水景多是蜿蜒曲折、移步易景的；西式風格則多為對稱,比較明快。購房者需要關心冬天水景是否荒置，設計中有沒有替代的景觀或功能。其次是前期成本，如防滲漏水景工程的投入，攤入房價每平方米需要多少錢等。再次是后期費用，要了解純粹人工景觀所用水源是什么，后期費用每月需要多少錢。

　　專家建議，選擇“生態水景”時可以關注以下幾個要素：最深處的水是否達到1.5米；是否通過地形、草坡、過水草地減少硬質防水層；水體是否流動；有無足夠強的供氧能力，比如噴泉、疊水；一些過多的藻類是否被清除等。