首頁  /  發現   /  時事  /  正文

公園私家別墅的聯想

admin 2005-08-09 來源:景觀中國網
  前不久,應邀前往一個闊別多年的海濱城市參加學術會議。友人特意帶我去觀賞當地市民為之自豪的音樂廣場。在這個廣場上,我發現一個有趣的景觀:幾乎所有來到這個廣場游覽的人

  前不久,應邀前往一個闊別多年的海濱城市參加學術會議。友人特意帶我去觀賞當地市民為之自豪的音樂廣場。在這個廣場上,我發現一個有趣的景觀:幾乎所有來到這個廣場游覽的人都會不約而同地注意到,在這個據稱是耗資近10億元的海濱公園的一側,坐落著近10棟豪華私家別墅。 

  別墅很新,看上去像是近兩三年內建造的。嫩黃色的橘紅色的屋頂,周圍有綠草環繞,像是很典雅的西班牙別墅建筑。別墅群的后面是幾座星級賓館和兒童樂園綠地,但位置和地段都不能和這些別墅相媲美。如果說,這里整體環境是個海濱公園的話,這些私家別墅就建造在公園的中心地段。人們似乎不難聯想,這個偌大的音樂廣場以及公共設施的建設投資都和這些私家別墅有某種聯系。不時有游人好奇地向別墅里探頭張望,不難發現,別墅主人們對游人們是反感和輕蔑的。 

  幾乎所有來到這里的人倒是都有一個共識:這些別墅建在這里是不合情理的。但是,為什么不合情理?人們似乎并沒有確切答案。站在這些豪華別墅面前,我依據自己在國外生活多年并對不動產法律規范的了解,腦海里很快聯想到一個熟悉的法律概念,這就是如今在國際城市規劃領域和房地產法律規范中風靡多年的術語:ZONING(土地分區規劃或土地分區制度)。用ZONING規則的理論來分析眼前的謎底,或許是有幫助意義的。 

  什么是ZONING呢?城市規劃法中的ZONING概念,來自美國的經驗。 

  用美國的法律概念來說,ZONING是指政府(通常是市或者郡政府)根據警察權對土地使用所劃分的公眾限制。其主要的作用在于將土地分區規劃,以合理地使用土地、有效地控制和引導城市的發展。分區制度可以規范土地的利用功能、利用類型、利用密度和相關的物質結構(比如建筑物的高度和建筑紅線的后移縮進等)。它以土地的不同用途來規劃,如農業地只能限于用做農業耕地,住宅用地不可以用于商業設施的開發,公共商業用地不得濫用等等強制性法律規范。 

  ZONING,在國內有些公開的出版物上被直接翻譯為“城市規劃”。這是一種誤譯。實際上,ZONING只是城市規劃的一個重要組成部分而已。準確的譯法應該是“土地分區制”或“土地分區規劃”。今天,ZONING作為一個法律上的概念已經為國際社會所接納。土地分區制度之所以得以普及,其秘而不宣的答案在于:政府機構可以通過分區條例對土地的利用類型、范圍和密集程度作出限制,以防止任何組織和個體進行隨心所欲的開發,使社區的規劃達到預期的目的。同時由于它屬于警察權的范疇,而不必為由此引起的后果支付任何補償費用。社區政府所付出的僅僅是立法過程所需的費用和必要的行政管理費用。由此可見,它和征用規則的明顯區別。 

  ZONING最初在歐洲大陸產生,20世紀傳入美國后,開始成為國際城市規劃領域的一個流行的法律概念。在西方,包括ZONING在內的城市規劃之所以成為高度法律化的活動,不僅僅因為規劃本身通過一定的程序被社區采納后便具有明確的法律效力,而且是因為眾多涉及城市規劃規則的最終確認竟來自法院的裁決。值得注意的是,盡管土地分區的規則自20世紀20年代已經明確建立起來,但是由于法院判例的發展,相關的規則約束條件仍然在不斷調整和修改之中。 

  僅僅從文字上來理解ZONING規范,其實并不復雜。然而,ZONING規范真正在一個城市或社區得到認可和實施,卻并不是那么容易的事情。這一過程充滿了各種利益的激烈沖突。在美國法律史著名學者、美國斯坦福大學法學院教授Lawrence M. Friedman 新近出版的《20世紀中的美國法律》一書中,將ZONING規范的確立視為20世紀的美國財產法中最重要的事件。 

  19世紀的美國,類似芝加哥、洛杉磯和西雅圖這樣的大城市還沒有成形。進入20世紀后,大規模的城市開發活動開始像雨后春筍一樣在北美大陸蔓延。但是,由于缺乏規劃,當時的城市外觀是雜亂無章和丑陋不堪的。當時的美國人自嘲地說他們的城市像是“在華麗的客廳里養豬”。 

  19世紀末,開發城市的先驅者們很快發現,如果不對城市加以科學規劃,其后果是災難性的。只有通過政府具有強制力保證的法律手段才能制止財產私有者對自己的私有財產權的濫用。1893年在芝加哥召開的世界博覽會上,人們第一次提出了美化城市的概念。他們發誓要在美麗的密歇根湖畔建立一個閃光潔白的城市。紐約首先制定了ZONING規范。曼哈頓第五大道上那些高貴的服裝店的老板們在欣喜若狂地看著那些紡織廠陸續遷往這個城市的北部地區的同時,他們又被那些遮天蔽日的摩天大樓的崛起而懊喪不已。仿效紐約的做法,ZONING規范開始在美國迅速實施開來。1925年,美國35個城市開始實施ZONING規范。到了1930年,實施ZONING規范的城市增加到1100個。通常的做法是,地方政府以法律的強制手段將城市的土地按級差的方法劃分為商業設施區、公寓住宅區、別墅住宅區、輕工業區和重工業區,土地的價值也隨之逐級降低。 

  在亞洲,城市的發展大約比西方推遲了半個多世紀。1964年11月的一天早晨,時任新加坡總理的李光耀在他的政府辦公室里向窗外眺望,當他的視線掃過碧綠的廣場綠地時,他驚異地看到幾頭牛正在悠哉地吃草。幾天后,他得到報告說,一名律師駕車經過市區邊緣的公路時,因為撞到一頭牛而不幸身亡。李光耀立即召集有關部門開會,擬定了解決這個長期困擾城市居民生活的問題。其手段就是以政府的強制力頒布法律,將城市的生活娛樂區域、農牧業區域嚴格限定,違反者將受到法律的嚴厲制裁。 

  在美國,實施ZONING強制規范遇到的最大挑戰是財產的私人所有權。由于政府通過法律手段對土地的強制性區分,使土地的價值隨即發生變化,其結果直接導致土地房屋價格、租金和空置等不動產要素的急劇變化。這在美國這個私有制國家中導致的后果不難設想。在ZONING法律實施的過程中,由于政府根本無法保證全部土地所有人的利益,由于ZONING規范厚此薄彼的本性,必然導致土地價值的急劇起伏。有人欣喜若狂,有人滿盤皆輸。由此,財產私有者和政府的訴訟此起彼伏。 

  研究結果表明,美國的法官們,包括來自華盛頓的美國最高法院的法官們,盡管他們毫不懷疑私有財產的神圣性,但當他們面對可能給自己居住的城市帶來秩序和文明的ZONING規范,也紛紛持贊成和同情的態度。1923年,美國威斯康辛州高級法院在一個判例中支持MILLWAUKEE市的ZONING法令的實施。判決認為該法令雖然損害了原土地所有人的財產價值,但有效地維護了城市的環境,使新鮮空氣、陽光和草坪得到了很好的維持,防止了城市居民環境的“退化”。1926年,發生在美國克利夫蘭市郊區的一個ZONING訴訟案件(VILLAGE OF EUCLID V. AMBLER)一直爭執到美國聯邦最高法院才得出分曉。被告試圖在一個獨家別墅住宅區域內建筑高層公寓,被地方政府告上法庭。最高法院的法官指出,將居民區、商業區和工業區加以明確隔離無疑是個絕妙的構想。作為具有商業意圖的公寓樓宇,將使低密度的居民區域失去原有的舒適和安全,導致交通擁擠并使兒童失去游樂的空間。“將公寓樓宇寄生在別墅區域內,如同一頭豬跑出豬圈進了客廳,去錯了地方。”實踐證明,由于ZONING在司法上的確立,收益最多的是美國的中產階級。有產者和無產者的兩極均在不同程度上受到了損害。實施ZONING規范,給一個城市帶來影響是顯而易見的:農業和工業設施被迫外移,居民的住所搬遷,土地價格的波動,土地市場的投機行為和被搬遷者對政府規劃命令和相關經濟補償的司法挑戰等。我們是否有其他的辦法來解決這個問題呢? 

  在鼓吹資本主義自由經濟的經濟學家和法學家眼里,社會經濟是可以在財產自由和契約自由的環境下自我調節并達到和諧的境界。依照如此的假定,完全不需要政府這只“看得見的手”來施加外部的強力。從西方右翼激進派的觀點看,因為ZONING主張的非補償性征用與憲法規定的保護私有財產權相抵觸,從本質上看所有ZONING都是不合法的。但是,縱觀市場經濟的發展歷史,國家權力在包括通訊、鐵路、航空等重要國民經濟領域內曾屢屢失落,但在城市規劃領域則是一個重要的例外。道理很簡單,當政府的規劃法令實施中,僅僅期待使用建立在平等自愿協商基礎上的契約法來實施政府的規劃法令是幼稚可笑的。沒有政府的強制力,我們不可能想像城市發展中的政府工作效率。 

  當然,ZONING規范的實施并不是毫無靈活性的。通常,法律對先前已經存在的不合理的建筑物應盡量給予足夠的寬容。前期使用豁免,就是ZONING規范中的一個例外。換言之,在某種情況下,有些“豬”如果先前已經合法地住進客廳了,為了避免給它帶來不必要的困境,那就只好讓它繼續住下去。然后再通過公正合理的法律程序解決這個尷尬的問題。如果不動產所有人認為政府的ZONING規范不合理或不公平,可以要求市政府重新復議。如果對復議結果依然有爭議,可以向法院提起行政訴訟。 

  現在讓我們再把話題回到那個風光綺麗的海濱城市吧!當我們了解了有關ZONING規范的基本概念后,再回過頭來看看,是不是多少感覺到其中的癥結所在呢? 

  回到美國后,我把在那個海濱城市中拍攝的照片拿給我的鄰居WILLIAM WORD先生看。他是美國加州硅谷地區的一個中等城市的市政規劃官員。他好奇地問我,這些別墅是文物古跡嗎?它們具有歷史價值嗎?他以美國人看待東方文化時特有的方式在提出問題。 

  我告訴他,這些別墅既不是文物古跡,也沒有歷史價值,而是近年內建造的。他驚訝不已。他的情緒有點兒激動:“能擁有這塊地皮的人實在是很幸運!住在這些房子里的主人大概很特殊!還有比把自己的私家別墅建造在一個大眾公園里更奇特的事嗎?可是我搞不懂:這樣寶貴和位置奇特的地皮為什么會被批準去蓋這樣的低層別墅呢?在人口眾多的中國為什么會這樣不珍惜土地資源和不考慮大多數人的利益呢?中國不是已經改革開放了嗎?不是每天都有很多中國的官員來美國參觀訪問嗎?難道到現在他們還不講究一點ZONING規則嗎?在中國這樣的事是不是很多呢?” 

  對他一連串的提問,我除了同樣表示遺憾外,似乎無言以對。我坦誠地告訴他,中國的確在開放和進步,而且步伐迅猛。中國政府的官員們,從中央到地方,的確每天都有人來美國考察訪問。其中有些人的確學到了很多新的知識和經驗,但也有些人只是來觀光,對西方的先進經驗和管理知識并沒有真正了解。 

  我反問他,如果這樣的事情發生在美國,情況會如何呢? 

  他告訴我,首先,這樣的事不太可能發生在美國。因為地方政府的ZONING強制規范,使土地的使用方向不會因為任何人的特權和地位而改變。你能設想在舊金山的金門大橋公園旁邊或者紐約的中央公園里面建造幾棟私家別墅嗎?即便政府有這樣的規劃,選民們能同意嗎?用納稅人的金錢來建設的公共園地和休閑娛樂場所,難道可以變為少數私人優先享受的東西嗎?在美國,即便你再富有再有權勢,也不可能得到這樣的機會。僅僅憑借ZONING規范,就足以抵抗這些權勢。其次,假設這些別墅是在政府ZONING規范頒布之前建造的,由于明顯不符合社會的公共利益,可能會導致政府的征收行動。依照美國憲法,政府出于公共利益有權對私有財產進行征收并給予合理補償。 

  寫到這里,我很想知道,每天伴隨著陣陣的海濤聲,每天伴隨著游人們和市民們好奇的目光和忿忿的責難,這些豪華別墅的主人們內心的真實感受是什么?我深感恍惚和悵然。 

  中國正在改變,游戲規則也在改變。公平與可持續發展的價值觀已經被納入執政者的考量體系中。據說,該城市的人大代表們一直在對這些別墅提出質疑,其中不乏充滿真實的焦慮。但對這個新形勢下的老話題,至今似乎還沒有一個滿意的答案。 

  在文章快結束的時候,我還是想告訴大家,這個城市有一個和它的風景一樣秀美的名字——青島。這是一個我在青年時代生活和工作過的美麗海濱城市。遺憾的是,此時此刻,這幾棟豪華的海濱私家別墅,正在使這個令人愛戴的城市蒙受恥辱。

11

發表評論

您好,登錄后才可以評論哦!

熱門評論

相關資訊

主站蜘蛛池模板: 国产日产精品_国产精品毛片| 国产欧美第一页| 女人双腿搬开让男人桶| 在线视频一区二区三区| 好男人在线社区www我在线观看| 天天色天天操综合网| 国产精品国产色综合色| 国产综合激情在线亚洲第一页| 国产熟睡乱子伦视频在线播放 | 亚洲国产午夜电影在线入口| 亚洲av永久无码| 久久超碰97人人做人人爱| 久9这里精品免费视频| 中文亚洲av片不卡在线观看| 中文字幕免费在线看线人动作大片| jux662正在播放三浦惠理子| α片毛片免费看| 巨胸流奶水视频www网站| 色综合a怡红院怡红院首页| 玉蒲团之偷情宝典| 波多野结衣电影thepemo| 欧美黑人又粗又大又爽免费 | 色眯眯日本道色综合久久| 狼友av永久网站免费观看| 最新国产精品视频| 日本最新免费二区| 夜色资源站www国产在线观看| 国产成人高清亚洲一区91| 免费人成动漫在线播放r18| 亚洲欧美日韩中文字幕一区二区三区| 亚洲国产超清无码专区| 中文字幕丰满乱子伦无码专区| www在线观看免费视频| 91最新高端约会系列178| 色妞www精品视频免费看| 欧美欧美欧美欧美| 日韩精品欧美亚洲高清有无| 日产精品卡2卡三卡乱码网址| 人与动人物欧美网站| 亚洲免费电影网| 久久综合狠狠综合久久97色|