公園何以成了豪宅的后花園 誰在瓜分景觀(圖)

　　近幾年來，大量的景觀住宅出現在城市公園的周邊，許多開發商瞄準這個“商機”，把屬于城市公共資源的公園演變為私人的后花園。景觀被破壞，環境遭污染，這些不斷顯現的問題，直接拷問著有關政府職能部門的規劃初衷。

城市公園內的景觀在周圍高檔樓盤的圍攻下花容失色。張濤攝  

　　眼下，城市公園正在遭到高檔樓盤的圍攻。在北京城區，朝陽公園、陶然亭公園、紫竹院公園、團結湖公園等周邊，都紛紛出現了各種不同概念的景觀住宅建筑，而這種現象也開始在全國蔓延。

　　景觀豪宅爭伴城市公園

　　北京海淀區的紫竹院公園由三個小湖相連，園內景致多以竹為主題，林木蔥蔥，煙波浩渺，是座充滿翠竹情趣的大型公園。家住“豪柏風度”的楊先生提起他當初為何選擇在紫竹院旁邊購時房頗為自得：“每天能夠看到湖光綠景，體會那種身心愉悅的感受，相對其他的樓盤來說，這里顯得更超值”。

　　在紫竹院公園周邊，華澳一期、華澳二期嘉慧苑、美林花園以及匯景閣、紫竹花園排列有序；西南門還有人濟山莊、豪柏國際公寓，西北側有中海紫金苑。據豪柏國際公寓銷售部統計，80%以上的業主看好紫竹院周邊得天獨厚的地理位置以及蘊藏著的巨大升值潛力，因為豪柏國際公寓10層以上的住戶都可將紫竹院三湖兩島、16公頃的水面盡收眼底。也正如此，紫竹院周邊的房地產項目紛紛大打水景牌，公園水景成就了景觀豪宅。

　　陶然亭公園位于北京市南二環陶然橋西北側，“陶然北岸”總經理劉金州表示，緊挨公園的項目比一般的項目要多一個獨特的賣點——公園。現在人們購房心理日益成熟，社區的外部環境也逐漸成為影響人們購房的重要因素。其樓盤廣告詞“陶然亭在南，我在北岸”，更是充滿誘惑。

　　朝陽公園規劃面積320萬平方米，綠化覆蓋率70%，是融中外園林藝術、建筑風格為一體的國際旅游文化景區。目前朝陽公園附近有20多個高檔項目，價格保持在萬元以上并且一直在升。北京市城市建設研究院副院長王磐巖認為，朝陽公園周圍的高檔公寓、別墅數量之多，密集程度驚人，就是公園效應形成的。也正是朝陽公園使其周邊的房產項目獲得了巨大的升值空間。

　　類似的情況在全國的大中城市都較為普遍。濟南豹突泉公園周邊高樓林立，杭州的中山公園四周也被“水泥森林”包圍，南京著名的月牙湖、玄武湖、莫愁湖等公園，周邊都建起了密集的樓群。公園周邊建景觀豪宅正跟風而上。

　　公園正成為后花園

　　隨著圍繞公園或風景區進行房地產開發愈來愈熱，一個不容忽視的問題是，不少城市的風光帶、名勝處正面臨著淪為少數人享用的后花園的尷尬。

　　最近被媒體披露的“陶然亭公園正成為私人后花園”事件，有網友發帖表示，“近年大量的房產項目進駐公園周邊后，空間顯得擁擠不堪，里面感覺像水泥籠子”。在陶然亭公園東北角，嵌入公園瑞像亭和北門景區之間，聳立著在建樓盤“鳳圖騰”，假山后面四幢13層的高樓，遠遠超過假山上瑞像亭的高度，公園完全變成了樓盤的后花園。

　　北京的公園一直是非常稀缺的資源，也因此成為開發商眼里難得的旺地。在商業利益的驅動下，周邊紛紛建起“公園里的家”，對公園景觀造成了不可修復的破壞。

　　對此，很多人士都表示擔憂。北京園林科研所主任工程師李延明一直關注著“水泥森林”對公園的影響，他表示：“首先景觀會遭到破壞，公園周邊被開發商利用后，里面的光照條件等發生變化，景觀顯得不自然；其次會影響游客的心理，四處都是高大的建筑物，視線受到限制，游人心里堵得慌；另外還影響環境，周邊密集生活區的噪音、氣流等會污染公園，高樓對風的流動、光線的輻射等產生一定的阻礙，對公園內的花草、水質、環流等產生負面影響。”

　　但這種短期商業行為并不妨礙公園豪宅成為購房者的首選，越來越多的樓盤借助公園概念進行炒作。有專家一針見血地指出，公園變成后花園最直接拷問的還是政府的職能部門，城市公共資源的維護必須以多數人的利益為重，為什么憑借經濟優勢就能占有公共資源？城市建設的步伐過快，相關的配套措施可能還有缺失，但這種現象正成為一種趨勢，不能不引起政府職能機構的重視。

　　專家表示，最根本的是如何把公共資源的優勢體現出來，使其成為城市多數居民享用的公共環境，而不是高檔樓盤的后花園。有的城市已經進行了科學規劃，如長沙烈士公園北面和南面緊臨公園300米范圍內被規定不再建高層建筑，150-300米之間的范圍內建筑高度控制在50米以下等。

　　誰在瓜分公園景觀

　　根據記者調查，目前紫竹院公園周邊人濟山莊的房價為每平方米9000元；嘉慧苑每平方米達到12500元；美林花園和中海紫金苑每平方米也在9000元左右。陶然亭公園周邊的楓華豪景每平方米8200元；陶然北岸售價為每平方米6500元；鳳圖騰均價每平方米14000元左右。在朝陽公園東側、南側，集中了公園大道、棕櫚泉國際公寓、GOLF公寓等高端產品，公園大道每平方米在12000元以上；陽光上東每平方米達10000元。

　　而北京市整體商品房平均售價在6000元左右，可見房價高低是對公園資源占有程度的最直接體現。南京月牙湖旁的月牙湖花園在1997年每平方米2000余元起售，現在二手房賣到7500元；玄武湖畔的湖景花園僅僅三年時間，漲到了萬元以上，價格上翻近3倍；莫愁湖的金基唐城、金色家園房屋單價也上漲兩倍多。稀缺的公園物業資源，造就了臨近公園的開發項目擁有巨大的升值潛力，開發商由此賺取相當的利潤。

　　公園周邊要開發，需要當地規劃、土地等部門的許可。因此在開發商對公園進行“圍攻”的同時，不能忽略的是，地方政府也從開發商手里獲取高額土地出讓金。有些地方政府將土地掛牌競拍，公園周邊的開發用地價格自然比同類地皮高出數倍，從這方面講地方政府也是獲益者。還有內部人員透露，有些房地產項目直接跟地方政府相關，有時地方政府則直接參股，如朝陽公園南門的某國際公寓就有當地政府部門1%的股份。

　　這反映出地方政府短期獲益與投資環境維護治理的長遠行為在兩種層面上的權衡。有評論指出：“將本該由政府干的事情交給市場，一方面需要投入巨資治理環境，維護城市公共資源；一方面又迫于資金壓力將城市景觀賣給開發商。政府陷入‘為開發商整治環境’的怪圈”。

　　北京市城市建設研究院副院長王磐巖認為，根本原因需要從地方的規劃工作上追查，公園周邊的樓盤密度、規劃標準，要在對周邊房產項目開發之前進行論證，建筑要與環境有機融合。但北京市規劃委員會的有關人員表示，目前國內沒有限制在重點景觀周圍建設建筑的法規，同時對記者所提關于如何對公園周邊實施科學規劃則不予答復。

　　記者了解到，《北京市公園條例》的相關規定是：“本市對公園周邊可能影響公園景觀的建設項目，實行嚴格控制。具體的控制范圍和要求由市規劃、園林等行政管理部門共同制定。公園周邊建設工程應當與公園景觀相協調”。

　　王磐巖指出：“全國絕大多數城市的公園條例沒有對周邊建筑設施的高度、間距等作詳細界定，操作中往往被開發商鉆空子，法規明顯需要完善，這還需要一個過程。”