合作蓋樓絕不是“烏托邦”

　　于：我們有一種新的付賬模式，它最大的好處是不出現(xiàn)現(xiàn)金流，用來(lái)保證資金安全。

　　這種模式就是“分次定向轉(zhuǎn)賬”制度———我們會(huì)在每個(gè)月的20日提供當(dāng)月的開銷申請(qǐng)，申請(qǐng)的公示大家隨時(shí)查閱，完成審核后，通過(guò)資金支出辦理轉(zhuǎn)賬，會(huì)有專業(yè)的財(cái)務(wù)公司保證支出的合理性。另外還有信托安全，將合作建房資金獨(dú)立于運(yùn)作機(jī)構(gòu)。

　　《新京報(bào)》：有人中途退出怎么辦？如果在關(guān)鍵時(shí)刻數(shù)十人退出，引發(fā)不良反應(yīng)怎么辦？

　　于：所有的參與者都簽過(guò)協(xié)議，誰(shuí)退出就要被罰錢。退出者的位置會(huì)有排隊(duì)者補(bǔ)上。

　　這個(gè)項(xiàng)目有核心成員，保證了一定的人數(shù)。而且項(xiàng)目剛開始時(shí)大家要在銀行存上保證金，有人退出，保證金還在銀行，對(duì)違約退出的人會(huì)有高額的罰金，足以保證剩下人的利益，保證項(xiàng)目能繼續(xù)進(jìn)行。

　　《新京報(bào)》：建好的房子因?yàn)闃菍印⒊虻葧?huì)有很大差別，你們?cè)趺捶峙淠兀?/P>

　　于：挑房子的順序按參加合作蓋樓者的先后順序來(lái)。我們也會(huì)同時(shí)保證公平———房子越好，你要出的錢就會(huì)越多。打個(gè)比方，房子均價(jià)40萬(wàn)，有的房子可能要出45萬(wàn)，有的只要35萬(wàn)就夠了。

　　這個(gè)項(xiàng)目存在不能成功的可能

   《新京報(bào)》：你們的“合作建房聯(lián)盟”已經(jīng)成立，也就是說(shuō)項(xiàng)目進(jìn)入了實(shí)質(zhì)操作階段。按你們的計(jì)劃，什么時(shí)間能建好房子并入住呢？

　　于：按計(jì)劃，我們會(huì)在今年春節(jié)前后完成法人機(jī)構(gòu)注冊(cè)，五一前后購(gòu)買土地，經(jīng)過(guò)12至18個(gè)月的建設(shè)，爭(zhēng)取在2007年五一和十一之間入住。

　　《新京報(bào)》：說(shuō)到買地，去年“8·31”后，很多實(shí)力雄厚的開發(fā)商拿地都很困難。你的計(jì)劃書中也提到，土地是特殊商品，購(gòu)得時(shí)間無(wú)法承諾，如果拿不到土地怎么辦？

  　　于：如果今年拿不到土地，這個(gè)項(xiàng)目自動(dòng)結(jié)束。目前市面上有一些有利的消息，最近招商地產(chǎn)在北京朝陽(yáng)路上通過(guò)項(xiàng)目出讓，拿到了一塊不錯(cuò)的土地，價(jià)格也比較理想。這種拿地方式也是我們考慮的方式之一。

  　《新京報(bào)》：實(shí)際上你們的項(xiàng)目存在著風(fēng)險(xiǎn)？

　　于：對(duì)。主要有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：第一是政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是能不能拿到土地；第二是資金風(fēng)險(xiǎn)，能不能從銀行貸到款；第三是管理風(fēng)險(xiǎn)，這么多人在一起，能不能很順利地在民主議事的基礎(chǔ)上去做事情。

 

　　《新京報(bào)》：從資金風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)說(shuō)，在目前金融緊縮的情況下，有資質(zhì)、信譽(yù)的開發(fā)商都很難獲得銀行貸款，你如何保證能夠順利拿到貸款？有沒有和銀行接觸過(guò)？

　　于：我們有一個(gè)完善的財(cái)務(wù)制度和一個(gè)很高的自有資金比例———40%———去爭(zhēng)取銀行貸款，而且這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完成銷售，有著100%的市場(chǎng)支持，這是我們的優(yōu)勢(shì)。

　　銀行對(duì)此比較感興趣，他們也旁聽過(guò)聯(lián)盟的會(huì)議。之前媒體的采訪也表明，他們對(duì)我們表示了理解和一定的支持。

　　《新京報(bào)》：我們現(xiàn)在能不能這樣說(shuō)，在不可抗力的因素下，這個(gè)項(xiàng)目還是存在不能成功的可能。

　　于：事實(shí)上，每個(gè)人加入之前，我們都會(huì)告訴他做這件事有時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，同意參與的人要有心理準(zhǔn)備。很可能在花費(fèi)大量時(shí)間和成百上千的資金后，項(xiàng)目碰上了無(wú)法解決的問(wèn)題，之前的投入就需要大家共同承擔(dān)。

　　《新京報(bào)》：但你有沒有想過(guò)，如果不成功，這個(gè)實(shí)驗(yàn)會(huì)被貼上失敗的標(biāo)簽，大家現(xiàn)在的期待和熱情說(shuō)不定以后會(huì)變成失望和嗤之以鼻。就你個(gè)人來(lái)說(shuō)，萬(wàn)般努力一下子付諸東流。

　　于：如果失敗了，我不會(huì)氣餒，還會(huì)繼續(xù)努力。我相信形勢(shì)會(huì)越來(lái)越好，以后還有的是機(jī)會(huì)，我還年輕。　另外，我想大家會(huì)理解我的，因?yàn)槲易鲞@件事，是為了證明房產(chǎn)的價(jià)值里還應(yīng)體現(xiàn)“物業(yè)自主”和“底商收益”，不論成敗，我的目的都已經(jīng)達(dá)到了。

　　不贊成別人復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目

　　《新京報(bào)》：聽說(shuō)現(xiàn)在上海、成都都有人想向你學(xué)，搞合作建房。你覺得這個(gè)項(xiàng)目的可復(fù)制性有多大？

　　于：理論上可以，但存在很多風(fēng)險(xiǎn)。第一，團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成難以重現(xiàn)。我們團(tuán)隊(duì)里有一半的人來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)需要的各類專業(yè)人才，此外還有律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、教授等；第二，我們做這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造出了社會(huì)價(jià)值；第三，不能排除一些復(fù)制我們經(jīng)驗(yàn)的人只是想拿到便宜房子，甚至還有人出于不可告人的目的，這樣肯定不行。

　　《新京報(bào)》：你說(shuō)做這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造出了社會(huì)價(jià)值，怎么理解呢？

　　于：第一就是上面說(shuō)過(guò)的物業(yè)自主和底商收益；第二，它通過(guò)住房人出資降低了整個(gè)社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅有益于老百姓，還有益于開發(fā)商、政府和銀行。它減輕了開發(fā)商的壓力，降低了各種風(fēng)險(xiǎn)；它還可以解決銀行的不良資產(chǎn)問(wèn)題；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，它可以最大限度實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。

　　《新京報(bào)》：你是說(shuō)，你這樣做不僅沒有搶開發(fā)商的飯碗，他們還會(huì)感謝你？

　　于：很多人會(huì)覺得，我做這個(gè)事情，開發(fā)商會(huì)恨死我了，其實(shí)不然，有很多開發(fā)商打電話找我談合作。為什么？

　　開發(fā)商也有苦衷，他們承擔(dān)著拿地、建設(shè)、貸款等多種風(fēng)險(xiǎn)，并不是所有的房地產(chǎn)商都賺錢了。所以有開發(fā)商說(shuō)，按傳統(tǒng)開發(fā)模式，他們蓋的房子只能給富人住。而我們搞的業(yè)主出資的模式大大降低了他們的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)很重要。

　　《新京報(bào)》：如果另外一個(gè)團(tuán)隊(duì)按你的方式嚴(yán)格復(fù)制，他們也有可能成功。大家之所以對(duì)你的行為這么關(guān)注，也是想著可以在你成功后“依葫蘆畫瓢”。

　　于：我不贊成別人復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目。要組織這樣的一個(gè)團(tuán)隊(duì)需要很強(qiáng)的控制力，對(duì)內(nèi)是對(duì)自己團(tuán)隊(duì)，對(duì)外是對(duì)社會(huì)的負(fù)責(zé)任的態(tài)度。如果要復(fù)制這個(gè)項(xiàng)目，就必須復(fù)制最核心的東西：社會(huì)價(jià)值。

　　在項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中，這個(gè)團(tuán)隊(duì)處在弱者的地位，需要支持。支持從何而來(lái)？來(lái)自本身的規(guī)范操作，來(lái)自對(duì)整個(gè)社會(huì)的價(jià)值回報(bào)。如果以后這種模式能夠得到普及，那么大家也沒有復(fù)制的必要了。

　　《新京報(bào)》：這個(gè)項(xiàng)目如果沒有你的話，能否接著做下去并取得成功？

　　于：理論上可以，但是如果不是我的團(tuán)隊(duì)的話，恐怕很難。

　　我絕不是空想家

　　《新京報(bào)》：有人認(rèn)為，合作蓋樓是老百姓當(dāng)家作主的一次嘗試，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)重要的標(biāo)志；也有人認(rèn)為，在社會(huì)分工趨于成熟的今天，出現(xiàn)合作蓋樓是一種反歷史潮流的行為。

　　于：我認(rèn)為這是社會(huì)發(fā)展的表現(xiàn)。只有社會(huì)逐步發(fā)展，個(gè)人素質(zhì)得到提高后，才可能出現(xiàn)一群人合作蓋樓。再者，社會(huì)分工并不完全合理，主要體現(xiàn)在開發(fā)商包辦一切。現(xiàn)在老百姓對(duì)房?jī)r(jià)有積怨，開發(fā)商也有積怨，時(shí)間久了，自然會(huì)產(chǎn)生新的模式。我認(rèn)為，新模式應(yīng)該是業(yè)主出資的模式。

　　《新京報(bào)》：我在你的網(wǎng)頁(yè)上看到，合作蓋樓只是一個(gè)試點(diǎn)，你還有一個(gè)計(jì)劃———“藍(lán)城”（LineCity）。

　　于：是的。這個(gè)計(jì)劃是由合作蓋樓的想法衍生而來(lái)。我想象中的“藍(lán)城”是一條地鐵連接若干個(gè)居住區(qū)和功能區(qū)組成的線形城市。它是一種新的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式，由政府規(guī)劃、業(yè)主出資、銀行貸款、開發(fā)商競(jìng)標(biāo)建設(shè)。它可以解決交通問(wèn)題，節(jié)約土地，業(yè)主也能自主選擇鄰居、房型等，拿到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子。它會(huì)成為以后房地產(chǎn)開發(fā)的主流。


　　《新京報(bào)》：在西方這種方式也不是主流，你作為一個(gè)業(yè)余人士，堅(jiān)信的理由是什么？

　　于：實(shí)際上，它是由我們自身經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)必然產(chǎn)生的一種結(jié)果。之所以這么說(shuō)，是基于目前中國(guó)的資源過(guò)度緊張，人口基數(shù)大的特點(diǎn)。而在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家，人口基數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)要小，對(duì)合作沒有太大的需求。

　　《新京報(bào)》：感覺上，你是一個(gè)布道者，向許多人，在許多地方不遺余力地宣揚(yáng)你這種模式以求得成功。
　　于：我不是什么布道者，只是一個(gè)想通過(guò)實(shí)際行動(dòng)向大家證實(shí)一種新模式的年輕人。行勝于言，我想我的實(shí)際行動(dòng)會(huì)比我的言辭更能讓人信服。

　　《新京報(bào)》：你是一個(gè)理想主義者？

　　于：很多人都問(wèn)我，是不是一個(gè)理想主義者？我想我是一個(gè)敢于用一生去實(shí)踐的理想主義者，或者說(shuō)，是一個(gè)實(shí)踐主義者。合作蓋樓絕不是烏托邦，我絕不是空想家。

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