北京城市新規(guī)劃下的地產(chǎn)熱舞：成就地產(chǎn)新格局

　　北京城市總體規(guī)劃(2004～2020年)》修編成果在北京公示。這是從1954年以來，北京的第五次規(guī)劃編修，與上一次修改規(guī)劃相距11年。 　　從1993年的“分散集團式布局”到如今的“兩軸-兩帶-多中心”的構(gòu)想，城市分流、衛(wèi)星城、邊緣組團仍舊是解決城市困局主要思路。只不過，發(fā)展方式從“攤大餅”演進為“拍巴掌”——老城區(qū)是掌心，新城是手指頭。講究的是每個新中心都能夠靈活運轉(zhuǎn)，收放自如。 　　城市空間布局的改變，在多大意義上會影響地產(chǎn)商投資的注意力與操作方式？在這個遠景16年的規(guī)劃中，11座新城將成為北京的營建重心。這依舊是一次地產(chǎn)盛宴。更多的人口要遷出去，他們需要住宅、超市、醫(yī)院、電影院、幼兒園；以及完整的生活。 　　規(guī)劃重新檢討 　　北京市總體規(guī)劃，從建國之初開始一直沒有斷過。可以查得到的規(guī)劃圖紙的至少有4、5次。“1954年，在蘇聯(lián)專家的指導下作過一次，1958年的時候有一個版本，1982年有一個版本，1993年還有一個版本。這次雖然是一次大規(guī)模的修編，但還不是最終的結(jié)果”，清華大學城市規(guī)劃院副院長梁偉說，對城市規(guī)劃爭論最多的，主要是針對北京中心城市的無限度蔓延的趨勢和北京市的城市形態(tài)。北京一開始做城市規(guī)劃，受當時“環(huán)行放射”及“衛(wèi)星城”等比較流行規(guī)劃的影響，由此給城市無限擴張帶來了借口。50年來，北京是以舊城為中心整體推進的方式發(fā)展，城市中心一直位于一個大餅的幾何中心。道路網(wǎng)也是以此為中心，這樣的發(fā)展模式造成中心區(qū)的壓力日益增大。 　　受交通手段的限制，城市總是在內(nèi)部增長，抑制了新城的發(fā)展。有人設(shè)想，四環(huán)路結(jié)束，中心城的開發(fā)就結(jié)束了，但現(xiàn)在是五環(huán)路修好了，開發(fā)依然熱火朝天，這樣下去城市的邊界在哪里？ 　　“以前的規(guī)劃，每個項目都是沿著道路發(fā)展，不能形成聚焦點，沒有生活中心，也不能形成產(chǎn)業(yè)中心，所以就無法形成為他們服務(wù)的服務(wù)中心”，北京新都市規(guī)劃設(shè)計研究院院長孫成仁接受采訪時說，“生活在城里的人，居住和工作地往返奔波，造成了交通的壓力。不建立高效率的公共交通體系，新城就建立不起來。” 　　此次新規(guī)劃，把東部做為發(fā)展的重點，重點發(fā)展東部三城——通州，順義和亦莊。“強調(diào)重點是為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，政府的財力有限城市的發(fā)展還要控制還要有節(jié)奏，所以重點發(fā)展東部三城。政府在這里營造大的環(huán)境，鼓勵企業(yè)進來，建設(shè)一些高品質(zhì)的房子”，孫成仁說，“以前的蔓延式發(fā)展是一種不‘宜居’的方式，新城首先一開始就按照宜居的標準來建。如何協(xié)調(diào)分散的項目，這是一個主要的問題。” 　　地產(chǎn)新格局 　　1993年北京城市規(guī)劃強調(diào)的是“分散集團式布局”，但卻忽視了每個“集團”內(nèi)部的完整性與作為有機體的生命力。在新的規(guī)劃中，北京就像一個巴掌似的鋪開去，老城區(qū)是掌心，新城是手指頭。這些靈活的“手指頭”也指引了新一輪的地產(chǎn)投資方向。 　　“北京和其他的城市不同，全國的人口拼命地往這涌。另外，北京的規(guī)劃超前性也不夠，以北京機場為例，剛建成不久，就又已經(jīng)人滿為患了，缺乏前瞻性”，達觀地產(chǎn)總經(jīng)理盛惠嘉說，“對地產(chǎn)商而言，今后稀缺的城區(qū)豪宅項目將備受追捧，滿足居住需求的經(jīng)濟型住宅將成主流產(chǎn)品。” 　　新規(guī)劃是提出了“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間布局，并規(guī)劃11個新城和多個城市職能中心，來緩解城市中心區(qū)的壓力。規(guī)劃的重心在于發(fā)展外城，房地產(chǎn)今后的開發(fā)重心將繼續(xù)外移。8.31后，通過大限的土地項目的空間分布是一個有意思的現(xiàn)象。在名單中，過關(guān)的288塊土地中，二環(huán)里面的占9%，二環(huán)到三環(huán)之間占11%，三環(huán)到四環(huán)之間占11%，最多的是四環(huán)之外占69%，而四環(huán)之外，甚至五環(huán)、六環(huán)之外，土地的量非常大，這些非成熟區(qū)域，包括道路、公園、醫(yī)院、托兒所、學校，都在等待眾多開發(fā)商進行開發(fā)。市區(qū)內(nèi)的過關(guān)土地已經(jīng)極為稀缺，特別二環(huán)附近的土地就更為稀有。例如，東直門地區(qū)大部分是依靠舊城拆遷改造來釋放地塊的，成本一規(guī)劃的問題導致了這一地區(qū)可以用于開發(fā)建房的土地十分有限，因此推出的物業(yè)也十分有限。 　　新城是原有的衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔疏散中心城人口和功能、聚集新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)模化城市地區(qū)，具有相對獨立性。規(guī)劃的新城有11個，包括通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。其中，重點發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的有通州、順義和亦莊3個新城。3個新城成為中心城人口和職能疏散及新的產(chǎn)業(yè)集聚的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益，共同構(gòu)筑中心城的反磁力系統(tǒng)。在該區(qū)域主要是以滿足市民居住需求的中檔住宅為主。隨著市政在該區(qū)逐步完善，例如交通、市政配套、生活配套等，以CBD為中心的東部發(fā)展帶，特別是通州、順義和亦莊等地將成為經(jīng)濟型住宅主工的開發(fā)地。 　　邊緣組團的新競爭 　　隨著開發(fā)布局的調(diào)整，不同的邊緣組團競爭帶動了不同的產(chǎn)品類型。“稀缺豪宅營造軟性服務(wù)，打造特色產(chǎn)品，中檔住宅滿足經(jīng)濟型、功能型是地產(chǎn)發(fā)展的方向。”盛惠嘉說。 　　邊緣區(qū)塊市政配套的進一步開發(fā)，一方面承接舊城的教育、醫(yī)療、文化、體育、辦公等功能；另一方面，在新的區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)城市行政、文化、服務(wù)功能區(qū)，集中營造行政辦公和博物館、檔案館、圖書館、影劇院、會議會展中心等現(xiàn)代城市設(shè)施，使之成為中心城的“城市名片”。整合原衛(wèi)星城內(nèi)比較分散的行政辦公資源和商業(yè)、服務(wù)業(yè)資源，加快建設(shè)商貿(mào)中心、現(xiàn)代物流中心和文化旅游中心，進一步優(yōu)化和完善城市功能。該區(qū)域的住宅也會逐步開發(fā)和成熟。 　　北京城市地域廣闊，東、南、西、北區(qū)域各具特色，每個區(qū)域開發(fā)的產(chǎn)品特制也不同。東部區(qū)域內(nèi)主要以高檔公寓為主，多為高層建筑，注重社區(qū)環(huán)境的營造和社區(qū)國際化品質(zhì)的提升，客源中有部分為境外人士或者有過海外生活經(jīng)歷的成功人士，而西山、順義和昌平地區(qū)主要是以低密度住宅為主，依山傍水。 　　“新規(guī)劃對開發(fā)商來說是一個好機會，又是一個大的挑戰(zhàn)。對于要創(chuàng)造一個宜居城市的北京來說，考驗他們的開發(fā)理念”，孫成仁說，“開發(fā)商對舊城的開發(fā)思路必須發(fā)生轉(zhuǎn)變，在新城，適合居住成為一個重要的要求。” 　　邊緣組團間的競爭加劇了地產(chǎn)價格戰(zhàn)。以通州為例，通州處在規(guī)劃發(fā)展的聚焦點上，既是長安街東西延長線東端，又是東部發(fā)展帶的腹地，既是首都經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展區(qū)，又是北京城市功能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。早期通州住宅主要以低價位吸引消費群體，如在1998年入住的武夷花園的“月季園”單價不足2000元。早期的項目主要分布在新華大街兩側(cè)或新華大街沿線，以及產(chǎn)關(guān)環(huán)島附近的西潞園，單價只有1600元。目前通州大小在售樓盤共計50個左右，僅2003年、2004年新開發(fā)建筑面積就達800萬平米。樓盤價位也有上升，均價在3500～4000元/平米。 　　“目前各邊緣組團之間的競爭處于橫向競爭狀態(tài)，主要是價格、交通和居住環(huán)境的競爭。”盛惠嘉說，“大多數(shù)在通縣、亞北或東壩等區(qū)域買房的消費群體主要考慮其單價低，性價比高。另外大多在中關(guān)村等商圈上班的群體，交通要方便，如通縣地區(qū)除了京通快速路外還通了輕軌八通線，亞北地區(qū)設(shè)有輕軌13號線等。” 　　盛惠嘉分析，“就目前而言，邊緣組團的相互競爭還不是很激烈，主要是滿足客戶地緣性購房和就近上班便利的需求。” 　　新規(guī)劃下的“多中心”區(qū)域 　　《北京城市總體規(guī)劃(2004～2020年)》中“多中心”的新型城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑了以城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新城市形態(tài)。 　　奧林匹克中心區(qū) 　　奧林匹克中心區(qū)位于中軸線北端、CBD商務(wù)區(qū)和中關(guān)村科技園區(qū)之間，總占地2.91平方公里，包括國家體育場、國家體育館、國家游泳中心、奧運村、會議中心、配套建筑以及市政、道路、綠化、水系、地下設(shè)施等建設(shè)項目，規(guī)劃總建筑面積近300萬平方米。目前大規(guī)模建設(shè)剛剛開始，可規(guī)劃空間、可塑性良好，成長空間巨大。 　　隨著1135公頃的國家奧林匹克公園和13000畝的國家森林公園的建設(shè)，以及便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)的形成，奧林匹克中心區(qū)將會形成一個集體育、文化、會展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)，這里也將成為北京最適宜居住的地區(qū)。房地產(chǎn)價格將來有望高于CBD和中關(guān)村。此外，酒店業(yè)將得到巨大發(fā)展，尤其是高檔酒店，商用物業(yè)和辦公樓也面臨發(fā)展良機。 　　順義區(qū) 　　順義區(qū)作為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點和“多中心”之一，被定位為國際交往中心、現(xiàn)代制造業(yè)基地、空港物流基地和東北部旅游度假基地。圍繞這一戰(zhàn)略定位，形成了“潮白河生態(tài)走廊、奧運場館、順義新城三位一體”的建設(shè)思路，以“濱水、生態(tài)、國際、活力”為目標，以區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動為先導，以國際交往功能為核心，以高尚文化休閑、高品質(zhì)配套為特色。目前已基本形成了以汽車制造、電子信息產(chǎn)業(yè)、都市型休閑食品工業(yè)和生物制藥等為依托的現(xiàn)代工業(yè)體系。順義區(qū)將借助2008年奧運會，依托潮白河，正在規(guī)劃建設(shè)順義新城。 　　順義新城南以減河為界，東至潮白河西側(cè)濱河路，北至西豐樂村，西至京承鐵路，規(guī)劃總用地面積為977.66公頃，主要發(fā)展現(xiàn)代汽車、微電子、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)，與鄰近區(qū)縣的新型城市在功能上形成互補。2003年初，北京汽車生產(chǎn)基地開始全面建設(shè)。目前，基地核心區(qū)規(guī)劃用地6.3平方公里，遠期規(guī)劃用地19平方公里，由整車發(fā)展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、物流倉儲區(qū)和公共服務(wù)管理區(qū)四個功能區(qū)組成。相對完善的市政配套設(shè)施，吸引了越來越多的汽車企業(yè)在此"安家"，汽車基地的景觀初步呈現(xiàn)。 　　順義新城將會容納越來越多的工作人口。 　　海淀新區(qū) 　　海淀新區(qū)位于海淀北部地區(qū)，又稱山后地區(qū)，是距北京市中心區(qū)最近的生態(tài)環(huán)境屏障，包括溫泉鎮(zhèn)、蘇家坨鎮(zhèn)、上莊鎮(zhèn)和西北旺鎮(zhèn)，面積221平方公里，占海淀全區(qū)總面積的51%以上。雖然各個鎮(zhèn)區(qū)有著不同的功能定位，但基本按照“生態(tài)型、田園式、現(xiàn)代化”的全新城市目標進行開發(fā)。 　　新區(qū)將大力發(fā)展園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展新區(qū)特色服務(wù)業(yè)，積極保護生態(tài)環(huán)境，在基本建成上地信息產(chǎn)業(yè)基地北區(qū)和中關(guān)村軟件園的基礎(chǔ)上，陸續(xù)建成環(huán)保科技園、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、永豐科技園、溫泉科技園。同時，新區(qū)的建設(shè)引入了被稱為21世紀前瞻性建筑的生態(tài)辦公區(qū)模式(EOD)，該模式強調(diào)建筑成為生態(tài)循環(huán)的一部分，是低密度、高品質(zhì)的環(huán)保生態(tài)辦公場所。海淀新區(qū)預(yù)計將在十年內(nèi)全部建成。 　　北京第二道綠化帶規(guī)劃中的溫泉至南口楔形綠色限建區(qū)，正位于海淀山后地區(qū)，貫通市區(qū)綠地系統(tǒng)及昌平西部綠色屏障，總面積157.9平方公里。此外，南沙河風景區(qū)、翠湖濕地等得天獨厚的自然環(huán)境和人文資源都將使這里成為房地產(chǎn)開發(fā)的旺地，以低密度的中高檔項目為主，面向海淀科技園區(qū)員工和城區(qū)高檔置業(yè)群體。 　　通州區(qū) 　　相對其他新城，通州的地產(chǎn)投資走得更早。通州將現(xiàn)有的40平方公里中心城擴大到80平方公里，容納60萬人口。5條道路將通州與北京連為一體。在居住環(huán)境上，由于通州地區(qū)一直沒有發(fā)展大型的工業(yè)基地，整個城區(qū)幾乎沒有受到污染，加之區(qū)內(nèi)水系相當發(fā)達，區(qū)內(nèi)有大運河、通惠河、溫榆河等大小13條河流景，為發(fā)展高檔物業(yè)提供了條件。 　　亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 　　北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于京津塘高速公路起點西側(cè)，距市中心16.5公里。作為北京惟一的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，亦莊已經(jīng)成為全國最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地、北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、北京藥谷。開發(fā)區(qū)規(guī)劃科學，功能齊全。東半部臨近高速公路一側(cè)，是設(shè)施先進的工業(yè)區(qū)，這里主要吸納技術(shù)密集程度高、附加值高、能耗少、占地少、水耗少、物耗少、污染少的工業(yè)項目，投資者可根據(jù)自己的要求建造廠房，或采用開發(fā)區(qū)提供的標準廠房，開發(fā)區(qū)內(nèi)實行一個窗口辦公的特區(qū)式服務(wù)。為外商提供了良好的投資環(huán)境。西半部為環(huán)境優(yōu)美、舒適別致的生活區(qū)，建有各種檔次的住宅、公寓、花園別墅以及學校醫(yī)院等。 　　到2005年，開發(fā)區(qū)將完成一期15.8平方公里的土地建設(shè)任務(wù)。到2008年，基本建成40多平方公里的擴大開發(fā)區(qū)，即未來衛(wèi)星城的核心區(qū)域。到2010年，基本建成亦莊衛(wèi)星城。工業(yè)總產(chǎn)值到2005年實現(xiàn)1000億元，2010年再翻一番。 　　商務(wù)中心區(qū) 　　CBD位于朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)，北起朝陽北路及朝陽路，南抵通惠河，東起西大望路，西至東大橋路，規(guī)劃總用地面積約4平方公里。以吸引跨國公司總部和地區(qū)總部為重點，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導，以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，抓住加入世貿(mào)組織和舉辦奧運會兩大機遇，把CBD建設(shè)成為北京重要的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。經(jīng)過近幾年的規(guī)劃建設(shè)， CBD的發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，以豐富的涉外資源，濃厚的商務(wù)氛圍及完善的基礎(chǔ)設(shè)施，成為跨國公司特別是500強企業(yè)進入北京的首選之地。北京CBD已經(jīng)初步形成以金融、保險、咨詢、中介等行業(yè)為主導的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。 　　中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū) 　　中關(guān)村科技園區(qū)海淀園是在全國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)——北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。它擁有以中關(guān)村為核心的75平方公里的中心區(qū)和300余平方公里的發(fā)展區(qū)，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。 　　在海淀園發(fā)展過程中，依托中國“硅谷”的得天獨厚的區(qū)域優(yōu)勢，各項經(jīng)濟指標一直保持著30%以上的年平均增長速度。經(jīng)濟總量在全國53個高新區(qū)中保持領(lǐng)先地位。 　　石景山區(qū) 　　石景山區(qū)是北京“分散集團式”城市布局的一個邊緣集團，具有較完整的新興城市的特點。在《北京市總體規(guī)劃》中，石景山區(qū)作為首都新市區(qū)既區(qū)別于全國小城鎮(zhèn)建設(shè)，又與本市朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)的情況不同，全區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展要以首都新市區(qū)的標準，通盤考慮，全面規(guī)劃，使石景山區(qū)的建設(shè)和發(fā)展與首都國際化大都市的前景相適應(yīng)。 　　“三二四”工程是石景山區(qū)委、區(qū)政府結(jié)合石景山區(qū)實際提出的在今后若干年內(nèi)建成三個開發(fā)區(qū)、兩個旅游區(qū)和四個商業(yè)中心的經(jīng)濟發(fā)展長期目標和總體發(fā)展戰(zhàn)略。四個商業(yè)中心依次分布在我區(qū)魯谷地區(qū)、古城八角地區(qū)、金蘋地區(qū)和五里坨地區(qū)，其中：魯谷地區(qū)的銀河商貿(mào)中心將建成地區(qū)級商業(yè)、文化、娛樂中心。