青年路版塊崛起的背后及未來前景(實錄)

[center][img]/upload/news/2004129153644866.jpg[/img] 圖為新京報青年路版塊崛起專家論壇現(xiàn)場 [img]/upload/news/2004129153717687.jpg[/img] 圖為青年路板塊位置圖[/center] 　　11月，位于朝陽區(qū)青年路的百萬大盤國美第一城舉行隆重的開盤儀式，青年路板塊已聚集了國美第一城、華紡易城、青年匯、星河灣、珠江羅馬、和記黃埔、炫特區(qū)等多家樓盤。形成了集住宅、商業(yè)中心、休閑娛樂、餐飲購物的成熟社區(qū)。加上青年路位于四環(huán)和五環(huán)正中的區(qū)位優(yōu)勢，這一區(qū)域將成為新的熱點區(qū)域。 　　12月8日下午，在前門飯店由新京報主辦的”新京報青年路版塊崛起專家論壇隆重舉行，就青年路板塊的崛起和未來的發(fā)展進行深入討論,新浪房產(chǎn)對本次論壇進行現(xiàn)場播報。 　　[B]參加本次論壇嘉賓： 　　北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司發(fā)展中心業(yè)務總監(jiān) 陳云峰 　　北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司營銷中心總監(jiān) 潘慶生 　　北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司發(fā)展中心策劃主管 羅園 　　北京大學環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任 呂斌 　　華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司項目銷售經(jīng)理 何紅海 　　國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副所長 肖金成 　　北京環(huán)藝建筑設計咨詢有限責任公司 吳松利 　　中國房地產(chǎn)與住宅研究會人居環(huán)境委員會專家組長 開彥 　　青年匯銷售經(jīng)理 梅景文 　　百人行.策動 童淵[/B] 　　本次論壇主持人: [img]/upload/news/2004129153816251.jpg[/img] 　　[center]新京報廣告中心房產(chǎn)部品牌經(jīng)理 李建春[/center] 　　主持人：這次我們新京報主辦的這次論壇目的是青年路為北京和北京的房產(chǎn)地業(yè)提供借鑒的地方，同時提高區(qū)域版塊的價值。大家請看這個板地圖（主圖2）青年路這個板塊到底在什么地方。按照我們劃定的范圍是北到姚家國路，南到朝陽路。西到京包鐵路，東到平房西街。在這么大的區(qū)域中，實際上在建和已建、已售的樓盤還有幾個，現(xiàn)在主要的是我們畫的國美第一城、青年匯、星河灣、珠江羅馬、華紡易城。在座的老師對這個區(qū)域應該是有比較高和清晰的認識，有了這張圖之后可能更加明顯一些。今天我們開的會主要有兩議題，也是請各位專家和嘉賓到這里來共同探討的：1、青年路在東部區(qū)域這樣的地位以及市場價值。2、我們在北京生活，都知道北京的交通狀況是制約或者說影響北京發(fā)展的非常非常重要的瓶頸，北京歷次的規(guī)劃和大會會議都在談這個問題，我們今天的議題是談一談未來交通環(huán)境對發(fā)展的影響，這個我們要結合青年路的版塊來談一談，這附近的交通環(huán)境對未來區(qū)域的發(fā)展有什么樣的影響。我希望今天是采用互動式的形式，專家要講解，在座的開發(fā)商的嘉賓也要講，希望我們的專家和嘉賓能夠融入到我們的論壇中來，對項目有一個高屋建瓴的點評。給我們也提供一個新的思路。通過新浪，新京報，把我們的觀點和思想群策群力散布出去。首先請吳松利老師發(fā)言。吳松利老師從進房間開始就非常認真的研究。 　　吳松利：那是因為緊張。我拋磚引玉作為開頭。總體的發(fā)展應該說，對這塊地區(qū)略知一二，從剛才主持人談的這兩個題目，我們抓緊時間切入要害的說。 　　當然我個人認為不僅僅是這個地區(qū)，在北京市整體上都有這個問題，這個進程是不以人的意志為轉移的，我們的規(guī)劃不能說滯后，至少是我們有點跟在后面跑。我們的項目開發(fā)也是由于市場化的激烈程度，造成了我們的開發(fā)模式基本上圈一塊地營造小環(huán)境的模式，或者說題目特別大，說起來比較碎，我從具體的地方說，就目前看得見抓得著或者說具體的項目引起我們的思考和加以注意的地方，我想從這樣兩個方面說。 　　比如說對區(qū)域環(huán)境屬性未來定性的角度來說，這個地區(qū)發(fā)展的潛在空間比較大，它不像老城，應該說發(fā)展前景也是比較大的，從屬性上來說這兩年炒CBD比較厲害，這個未來的走勢我們不加評論，但是畢竟CBD和東部地區(qū)形成了未來新都市的區(qū)域環(huán)境，無論你是否承認，它的發(fā)展空間和硬件的條件在那里擺著，勢必要形成這樣的情況。 　　現(xiàn)在咱們談的是青年路這條路，實際上和東四環(huán)路和平房西街，北面是姚家國路，南面是朝陽路，這個框子比較大。姚家國路和朝陽北路和朝陽路，過境的性質更加多一點，朝陽路可能早一點，朝陽北路去年剛開通，目前來看人性化程度并不高，就好像我們的長安街，長安街應該說是泱泱大國的首都的長安街，這個并不人性，兩側的互動是不夠的。長安街以外的城市道路和干道也都有這樣的問題。我們知道平安大街弄完之后，看上去有傳統(tǒng)的感覺，但是在互動上還是有問題的，我認為這和交通和項目有密切的聯(lián)系，具體到青年路和姚家國路、朝陽路、朝陽北路稍有不同的地方，它把周邊兩側的項目串起來了，當然這里面還有很多的路和項目，但是青年路是溝通南北區(qū)域的很重要的一條路，從交通上來說這個很重要。從項目的開發(fā)、人口的聚集、設施的增設，交通量要加大，不可回避的是青年路具有區(qū)域干要加大，不可回避的是青年路具有區(qū)域干道這樣的性質，據(jù)我所知是40米，各退15米，實際上是70米，它所擔負南北交通的屬性不言而喻。 　　從區(qū)域環(huán)境的整合上看，青年路也擔負著重要的作用。它的作用在于，剛才我講了我們的項目基本上是各自為戰(zhàn)的形式比較多，這個公司拿出這樣的手法，那個公司拿出那樣手法，這樣很好，百花齊放，但是缺乏整合性。我們的地區(qū)政府和規(guī)劃部門做得不夠，缺少整體的認識，就使我們受到了條件的制約。比如我們項目自身配套，據(jù)我所知有的項目的用地上，有的是住宅用地和商業(yè)用地，就是說在用地上并沒有認識到青年路應有的屬性和未來能夠擔負的功能，或者說以青年路為軸形成一條漂亮的街。現(xiàn)在的項目包括珠江羅馬等，青年路沿街這一塊，大家動一點腦子，我覺得更有價值。 　　朝陽北路也開通了70米，但是多多少少不如青年路，如果說朝陽北路和青年路的接點在角上還有一點區(qū)別。我見過一個項目在星河灣的南面，現(xiàn)在還沒有開始，這樣的位置可以縱橫的考慮，可以為區(qū)域的合點級的項目，你的項目可以由此拔高和調整。去年我也是因為這個和規(guī)劃局和規(guī)委做說服工作，某些項目拔高和改建了，我認為那個地方未來的不應該是這樣。原來的開發(fā)要搞倉儲，現(xiàn)在搞綜合開發(fā)。所以我覺得說到這里書歸正傳，我認為沿青年路這條街，我希望在打造這條街上，既作貢獻，又使具體的項目在后面的發(fā)展走勢上得到社會和經(jīng)濟的效益。 　　由此而引出了交通的問題，如果把這條街定為既有過境還是像未來地區(qū)的有一定魅力的這樣一條街，那么它的交通關系就帶來了變化，并不是像規(guī)劃院給的項目的關系一樣。再有項目的配套，可能具體的項目解決不了，我認為如果遇到非常別扭的地方可以和規(guī)劃局商量，有的項目它正好隔反了，做調整的人沒有從整體上很好的認識和把握，就造成了這樣的問題。 　　另外的問題就高一點了，就是城市的問題。我們在區(qū)域的公共設施的配套，看起來從規(guī)劃上還不是很好，特別宏觀的說了，但是具體還不行。據(jù)我所知有些地段規(guī)劃局硬往里加小學什么的，我認為至少是需要商量，有些條件不是很合適，因為城市在動態(tài)過程中是不斷發(fā)展的，應該不斷規(guī)劃、不斷發(fā)展，我們的項目在這樣動態(tài)的過程中也應該密切注意周邊的發(fā)展趨勢。這是我作為拋磚引玉的發(fā)言，先說這么多。 　　李建春：專家就是專家，出手就是不凡，吳松利老師高屋建瓴，從宏觀和微觀上談到了區(qū)域的規(guī)劃。開發(fā)商都在座，規(guī)劃上的問題可以聘請吳松利老師，吳松利老師講的我感覺是從規(guī)劃上論述的地區(qū)的發(fā)展，吳松利老師從某一個盤闡述了青年路的情況，下面請開放商，當?shù)氐牡刂鱾円瞾碚勔幌履銈兊捻椖浚湍銈儸F(xiàn)在存在的，不能說問題，而是想讓政府和社會方方面面，你要發(fā)表怎么樣的倡議。今天的媒體非常多，我們希望媒體通過各種不同的將你們的呼聲講出來，這個會可能就更有意義。今天我們也很榮幸的請到了，青年路的大盤，100萬平方米，非常大，聽說開盤的排號就排了一二里地長，我們也請老總談一談為什么選擇在那里投資和該樓，下面請鵬潤地產(chǎn)的陳總給我們講一下。我們考慮到時間的關系，希望每個人想到哪里說到哪里，每個人的發(fā)言是7分半以內是最好的。 [img]/upload/news/20041291548128.jpg[/img] [center]圖為北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司發(fā)展中心業(yè)務總監(jiān)陳云峰[/center] 　　陳云峰：整個城市在東移，我們的廣告語也說城市東擴，我向東游。我們現(xiàn)在感覺對我們的項目比較關注的是CBD關系比較密切的青年白領。我們對這個區(qū)域是普遍看好的。我經(jīng)常在內部講，我們的項目有幾個好，第一就是區(qū)位好，東部在北京整體上還是有明顯的優(yōu)勢的，應該說現(xiàn)在這個項目美中不足的是青年路整體的規(guī)劃沒有到位，我們對面還是一個姚家院村，車一過塵土就起來了，這個是在交通和整體的規(guī)劃上有點不足。但是我們感覺從市政府和迎奧運角度上也好，朝陽政府正在修路，我們還是相信政府在這方面是有規(guī)劃的，我看從姚家園路北側已經(jīng)在擴了，很多的業(yè)主來了之后沖著這條路皺眉頭，我們的銷售員說這就是價值，現(xiàn)在是這個價值，路一拓價值就不一樣了，所以現(xiàn)在更加具備投資價值。我們感覺區(qū)位是區(qū)位，我們也冠以國美的品牌，還叫第一城。因為之前我們的老板得了首富的稱號。我們也決定把大盤和項目做好。有些市政的方面作為企業(yè)我們無能為力，但是我們要把園林和配套的設施做好，我認為對區(qū)域來說應該是一個好事，大家一起把區(qū)域做旺，讓大家對這一區(qū)域的開發(fā)和前景更有信心，所以我從這兩個角度泛泛的介紹一下。下面由潘總介紹一下。 　　潘慶生：我也是向吳松利老師學習。道路影響對青年路版塊價值提升，目前來講無論是對我們鵬潤地產(chǎn)還是華紡易城等項目都是具有戰(zhàn)略意義的。我們看到了一下青年路是唯一的一條離東四環(huán)路最近的路，朝陽北路開通以后很多項目開始收益。青年路本身的路應該是貫通姚家園路、朝陽北路和朝陽路的路，完全有潛在的價值和能力，青年路的開通我認為應該屬于朝陽區(qū)離CBD最近的一條區(qū)內的中軸路，這個道路的開通對區(qū)域內的項目是至關重要的。吳松利老師的觀點我非常贊同，就是在路上會有核心的項目和亮點，我認為青年路的開通也會有先驅的項目來帶動，我認為青年路的發(fā)展前景在08年以前應該非常集中，也是價值提升最快，最有價值的版塊。作為我們國美第一城，剛才陳總講過無論是從前期的籌備到第一次亮像、開始認購都是非常成功的。華紡易城也收益了，我們都是收益者。 　　我們的項目剛才吳松利老師也說了我們是比較靠近青年路里面的，這條路對我們來講非常重要，它的價值的提升也是重要的。我也很贊成吳松利老師的一個觀點，就是從政府和相關部門的領導下，確實應該把青年路附之一個概念，或者說造就一個什么樣的道路，實際上收益的是住戶，首先收益的可能是開發(fā)商，但是最終收益的是住戶，這也是一個價值的體現(xiàn)。對朝陽區(qū)大東區(qū)來講也應該是極具特色的街道。 　　李建春：聽了兩個老總的發(fā)言我感覺確實是有中國首富的大氣，我相信兩位老總，還有國美的所有員工都應該有信心。不僅開這個會有信心，之前我們在網(wǎng)上調查也談到了國美的特點，我說的7分半是一次發(fā)言7分半，不是說過之后就沒有機會了。下面請華紡易城的中大恒基業(yè)何洪海經(jīng)理談一下。 　　何洪海：該講的國美第一城的老位老總、老師已經(jīng)講完了，對華紡易城來講，從4月8日到現(xiàn)在第一期已經(jīng)賣得差不多了，包括我們現(xiàn)有的準業(yè)主的反映和我們做下來的反映，感覺青年路整個一條路對東部地區(qū)整個項目的開發(fā)是一個比較深影響，但是最終的收益還真是老百姓。老百姓對這條路的評價第一反應就是目前的狀況比較雜，他們面對這么多大型的項目，比如說我們占50萬平方米、國美第一城是100萬平方米，還有青年匯和珠江羅馬，這樣的情況青年路還不準備提前的開通的話有點遺憾。我是01年來北京，當時也是在朝陽區(qū)負責一個項目。青年路當時是雜草叢生的一條路，目前的變化非常大，城市整個東移是不爭的事實。我現(xiàn)在比較匆忙，一會再補充一下。 　　孫輝：我們認為青年路的前景大家可以預見，在這樣的土地上，可能因拆遷等比較容易做，可能會出一些比較精品的東西，我們還是希望嘉賓進行一些展望，下面請呂斌主任談一下。 [img]/upload/news/200412915391089.jpg[/img] [center]圖為北京大學環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌[/center] 　　呂斌：很高興有這個機會和專家和第一線的老總們交流，我認為這一塊大的認識有，剛才聽了吳松利老師的講解我大概對具體的情況有了一點了解，昨天晚上我給學生打了一個電話，大概了解了一下地況，從土地的屬性剛才吳松利老師講得比較清楚了。今天我們談的是青年路的版塊的發(fā)展問題，我們投資和開發(fā)的主體都在這里，大家都非常關心以后事業(yè)能否做成一個亮點，我簡單的談下我的看法。 　　從五年前和十年前來看，人們還擔心這個地能否作為一個基地，現(xiàn)在北京發(fā)展比較快，有一個大的背景。北京經(jīng)歷了很大大城市都經(jīng)歷的過程，以前這個地段主要是倉儲用地，可能也有一些工廠，在這個過程中十一上很多企業(yè)專制也好，土地的有償轉讓和級差地租等原因他們都搬出去了，面臨著一定機遇，這是第一個背景。第二個背景是，在談東移之前，我們北京在整個調整的過程中，規(guī)劃的重點是在CBD空間的選址問題，盡管我們的CBD是一個多中心的情況。現(xiàn)在的CBD朝陽區(qū)，中關村也有CBD的功能。但是我認為在眾多具備CBD的功能的地段中，朝陽的CBD還是最具有CBD功能、最重要的一塊。所以這個地段在四環(huán)外，但還是不算遠的。 　　我從來都認為，這種超大型、世界型的都市，中央CBD的周邊應該有緩沖區(qū)，這談不上理論，但是我上課的時候一直在講。我在城市結構的問題上也比較主張要建設CBD應該把開發(fā)的強度運用好，之后發(fā)展周邊。其實多中心的城市、或者說緊湊城市的理論是不矛盾的，商務中心的周邊應該有一系列配套的設施支持它，這個絕不是CBD里面的咖啡店等，應該有一個帶。時間關系我不展開講，從我的理論模式上來講，這個帶應該是比較好的支持了我的理論模式。再加上剛才吳松利老師和主持人也談到了，這個地原來是倉儲用地，本身土地使用的成本包括搬遷成本就比較容易。我聽我的學生說，朝陽區(qū)和朝陽規(guī)劃局進行了規(guī)劃，剛才聽吳松利老實說這個規(guī)劃比較粗。所以認為這個地區(qū)今后的發(fā)展，特別是像現(xiàn)在的定位是比較中高檔的住區(qū)，這是我講的第一點。 　　我聽剛才老總們簡單的介紹，老總們對樓盤還是比較樂觀的。我認為青年路還有一個條件再往東就是綠化隔離帶，這個對住在西部的住民來看有綠化隔離帶的地段賣得都是比較好的。 　　上個星期我去韓國漢城參加一個研討會，8年前我去過一次，當時我沒有覺得韓國怎么樣，但是這次去我認為不一樣了。亞洲基本上是一定強度和一定密度的程度上開發(fā)，我希望青年路作為一個范例，剛才聽陳總講還有一定的問題，但是我認為這些都不是問題，隨著開發(fā)的進行都可以解決。 李建春：呂斌老師講得非常好，提出一理論：CBD旁邊要有一個緩沖區(qū)，這可能借鑒了國外的例子。這也為我們提供了一個命題和方向。剛才呂斌老師從中、外包括韓國講得非常全面。下面想開彥老師談一下。 [img]/upload/news/2004129154038619.jpg[/img] [center]圖為中國房地產(chǎn)與住宅研究會人居環(huán)境委員會專家組長開彥[/center] 　　開彥：今天參加這個論壇，就比較具體的項目來討論青年路這一塊，剛才聽了老師們的講解，我感覺青年路這個地段過去大多用作倉儲，形象和環(huán)境都不是很好。現(xiàn)在很多有實力的開發(fā)公司，包括在座的開發(fā)公司都是很有實力的。國美第一城和珠江羅馬都是很大的，還有星河灣也是一個非常有創(chuàng)意的公司。這樣幾家公司合在一起肯定是比較漂亮的。但是也要注意本身的條件非常好，但是能否把將來的發(fā)展前景能夠及時的告訴大家，能夠告訴居民這個地方將來是非常美好的，多和用戶溝通，把美好的前景說清楚，將來潛在的升值能力非常強，這個是非常重要的，但是也必須冷靜下來考慮一下。優(yōu)勢剛才大家說得很清楚了，地段很好、公司實力很強，但問題可能是政府在規(guī)劃上面并不是做得很到位，就表明政府對這一塊的重視程度沒有像其它的區(qū)域一樣這么有力，這就影響了樓盤的形象，操作面上還存在一定的困難。 　　大的地勢上非常好，但是好象在幾個重點地區(qū)的中間地段并不是處在目前的兩線多中心的關鍵點上，還是處在CBD的邊上，可能還稱不上后花園，和CBD有關，但是完全把這個項目靠在CBD上也有一定的問題。剛才在武漢路附近可能要形成一個新城，那個地區(qū)就在這附近，但還有一段路，這個地方將來的力度也很大，政府也很重視。我們這塊地可能有幾點不太便利的地方。 　　再有我認為是整體的形象營造。現(xiàn)在是幾家開發(fā)的，它本身的形象上是各有各的風格和特色，珠江羅馬是比較古典，星河灣是西班牙式的，國美第一城可能還有一個風格，從城市設計的觀點還是需要協(xié)調一下的，我們怎么協(xié)調是需要我們考慮的。剛才說的青年路整體的規(guī)劃，整體的形象布局，讓它從城市設計和配套的關鍵去實施，應該抓緊做這個事情。整體的形象出來了，這條路對整個地段的品質的提升可能會有大踏步的進步。 　　孫輝：那就會像陳總說的，修完了路就不是這個價格了。 　　開彥：是的。今天很不錯，五家的開發(fā)商和媒體共同開這個會，討論如何提高這個版塊的價值，而不是等待，而是盡快的提升價值。今天這個會是起頭，能不能在某一個時期和場合上，我們幾家和更多的開發(fā)商坐在一起商量一下，如何使這個地段更好，政府對這一塊肯定是有規(guī)劃，但是在規(guī)劃和實施力度上不夠，如何彌補這個問題需要我們商量。從城市和地段的角度我們如何來盡快的形成比較好的地段，我們該做什么？該補充什么？我們應該在建筑界面上應該擺什么？不要住在小區(qū)中，出來還是看到塵土飛揚，也不要你作你的，我作我的，我們應該合作起來。 　　還有就是從方式方面，我為什么買你的房子，不是沒有地方住，不買不行。我們說的買房子是買生活，買一種品質和享受。這個享受不僅僅在小區(qū)里，小區(qū)現(xiàn)在本身的品質很好，但是公共的環(huán)境，我們的邊界線的地方，需要我們共同營造，比如說餐飲、購物和休閑的地方，我們要共同的商量，帶動和要求政府去做一點什么。把大環(huán)境做好，把品質做好，我想對業(yè)主也會有保證的。 　　李建春：謝謝開彥老師，從整體形象上發(fā)言，大家群策群力、擰成一骨繩，共同操作起來。下面我們聽一下青年匯的梅總發(fā)言，梅總講完之后清童總進行點評，童總要談一下各個樓盤，從性價比的角度談一下。下面請青年匯家園的梅總介紹一下這個樓盤。 　　梅景文：我想先從客戶上談談價值的問題。青年路的幾個項目開盤都有一個共性，客戶都在排隊買，應該肯定的是客戶對這個版塊是認可的。我認為主要原因是和CBD的關系，這可能是他們上班的最近的地方，另外一個原因是價位，我們現(xiàn)在開的都是在5000元到6000元，這個是北京房產(chǎn)中客戶比較能夠接受的價位。交通上，前面幾個老師都提到了，從姚家園路到朝陽北路到朝陽路，青年路我看到也已經(jīng)拓寬了。這里的交通的優(yōu)勢今后會越來越明確。那天也是和一個記者聊，說到這邊的區(qū)域會越來越多，我認為只有這個版塊好，開發(fā)商會越來越多，這個版塊也會越來越熱。在這個版塊中如果每個開發(fā)商在作產(chǎn)品的時候，都做比較有特色的產(chǎn)品，互相之間的客戶也不會有什么沖突，會有一個好的現(xiàn)象，華紡易城的業(yè)主可能會把朋友介紹到這里，這樣大家的客戶會越來越多，只要客戶認可，那么資源會議越來越多，項目多了，市場會越來越好。 在這個版塊里，有的項目我不太清楚。華紡易城的客戶可能中年會多一些，國美第一城老中青應該都有，它們的產(chǎn)品覆蓋面很大。我們的客戶群體年輕人，我們也和客戶聊過，他們選擇我們的原因是交通可以接受，價格也是可以接受的，我認為在這個區(qū)域中只要產(chǎn)品做得有特點，項目自然而然就會成功。我差不多就講這樣。 　　李建春：先感謝梅總，網(wǎng)友現(xiàn)在遞來一個條子，問國美的陳總和潘總，青年路的樓盤從華紡易城、青年匯、星河灣到現(xiàn)在的國美第一城，越辦越熱，價值越走越高，這個區(qū)域到底還有多大的升值潛力？這個問題我們百人行策動的童總回答。 [img]/upload/news/2004129154051526.jpg[/img] [center]圖為百人行.策動總經(jīng)理童淵[/center] 　　童淵：我先和大家說說東區(qū)房地產(chǎn)的歷史，我是香港來的，到這里有12年了。片區(qū)的發(fā)展會到人物，就會談到青年路的情況。我的普通話是出租司機教我的，出租司機說北京的發(fā)展是橫向的發(fā)展而不是豎向的，先來長安街，之后平安大道，之后是朝陽北路，只有橫向的發(fā)展才能解決豎向的，這有可能和我們蓋房子南北朝向有關系，所以只能橫向的發(fā)展。 　　說起橫向的發(fā)展，我們來看，首先說的是郭懷年，馬來西亞的首富蓋的房子是國貿，之后是另外一個香港首富京廣，之后是李澤楷蓋的盈科中心，之后他們慢慢的往東發(fā)展，第一個是菲律賓首富陳永占，他是把的地遷到朝陽門的那塊地，北京最早提的高檔物業(yè)是城市廣場和陽光廣場，當時整個交通等方面還是不行，在北面賣到2000美金的很找，那個時候2000美金是把所有的項目完了。 　　現(xiàn)在通州平均房價也已經(jīng)4000元，這個和青年路還是有一定的距離的，華遠在通州做過一個項目，我們可以想想看，通州現(xiàn)在發(fā)展得特別特別塊，我認為在北京市這幾年升值最快的是東邊。 　　我去國美第一城我很少走朝陽北路，更多是走姚家園路，因為這條路我們在走的時候，最端頭是東四十條，之后拐彎就是國美第一城，如果從京廣來走那條路太爛，能不能改好，就把那里的拆就好。如果不破我們沒有辦法拆。我要深入點評的有兩點：1、對開發(fā)商來說，求求你們不要認為這里只會賣得很少，你們大膽的作好產(chǎn)品，一定賣得很好。把質量做好，一定會賣得好。 　　李建春：今天我們還請到新京報房產(chǎn)新聞部歐陽總監(jiān)。歐陽主編要談一下個人想法，可能還有些問題要問一下大家。 　　歐陽逸川：我們今天和在座的各位座談，就是要把有價值的東西發(fā)掘出來，這是很有意義的，也是對房地產(chǎn)的發(fā)展做一點貢獻，因為房地產(chǎn)的發(fā)展離不開發(fā)展商和專家學者，我們媒體也經(jīng)常把自己作為房地產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分，房地產(chǎn)也離不開傳媒，傳媒更離不開房地產(chǎn)，這是產(chǎn)業(yè)鏈的一部分。 [img]/upload/news/200412915411699.jpg[/img] [center]圖為新京報房產(chǎn)新聞部總監(jiān)歐陽逸川[/center] 　　我認為青年路這樣的大盤，在年底會揭開神秘的面紗，這里有國美第一城、星河灣、華紡易城等大盤。我們之前也和一些老總聊過，我們共同關注的是CBD擴張后，這個有條件承擔CBD的價值，有很大的投資性，和CBD的價值有不同和CBD的價值有不同，但是我們也要挖掘出來的。剛才童淵講的話題也是我們比較關注的話題，它的區(qū)域價值應該有基礎，昨天我看電視是一個外國人在附近租了70平方米的房子，600美，這個投資就是很高的。我們應該把我們的產(chǎn)品做得好一些，更加年輕化、更加適合居住。星河灣我聽說價格會比 高一點。 　　童淵：這個是好事，應該這樣。 　　歐陽逸川：我也認為做產(chǎn)品應該向它看齊。第一次開盤它的家定位就比較高，當時有的人也還是很害怕，但是它的家也是比較高，但是銷售上還是很好。它們是通過自己的產(chǎn)品形成自己的研發(fā)。大家也要把自己的產(chǎn)品做好，青年路是有這樣的素質的，它的歷史積淀比較多一點。 　　開彥：星河灣原來沒有在北京作過，但是這次第一次做得就比較好。我覺得大家應該有信心，按照7000元到8000元去做要有信心，如果信心不足，把自己的產(chǎn)品做得像經(jīng)濟適用盤做得略高一點，這樣就完了。 　　童淵：這樣通州才能發(fā)展，不然通州不能發(fā)展。 　　歐陽逸川：青年路除了它的發(fā)展的機會多一點，靠在豪華區(qū)邊上，它的各方面的配套要好一點，與CBD南邊的地方更成熟一點。希望各位專家和老朋友多關注這一塊的地方，我們報社目前有房地產(chǎn)版，這個也是我們的重點新聞，我們每周有20多版的內容，我們也會重點的關注我們的研討會，我們也會把各位專家和各位老總的思想轉達給讀者，非常感謝各位領導、專家、老板的光臨，下面我把更多的時間交給大家。 李建春：歐陽主編原來在南方都市報，南方很多的大盤歐陽主編都參與其中。 　　童淵：在北京的東邊，這個片區(qū)是公寓，公寓的價格在北京，專家都知道地價加上別的可能是7000左右，現(xiàn)在5000左右不買肯定后悔。現(xiàn)在不買到后面他更悲觀，如果現(xiàn)在沒有攢夠錢就趕緊努力的掙錢，那樣通州你還有的選擇。 　　李建春：下面的時間請肖金成老師談一下他對青年版塊的真知灼見。 [img]/upload/news/2004129154115808.jpg[/img] [center]圖為國家發(fā)展改革委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所副所長肖金成[/center] 　　肖金成：我對青年路的房地產(chǎn)項目沒有多做研究，我是做空間布局研究的。我今天就北京市的空間布局談一點認識。今年的4、5月份我接受了北京市規(guī)劃委員會的委托進行北京市的布局研究，我們把北京市的各個區(qū)縣都調查核考察了一番，有了一定的了解，也提了一定的建議。 　　第一點是我們對產(chǎn)業(yè)提出了三產(chǎn)內聚，物業(yè)外移。我們知道北京市城市建設受批評最多的是攤大餅，造成城市交通阻塞。這個問題很難以解決。我們就提出有些產(chǎn)業(yè)要從城區(qū)中移動出去，在外面要形成一個積聚區(qū)，比如說在亦莊成為工業(yè)地區(qū)，還有順義的臨河，這樣形成兩個工業(yè)的制造中心，這是工業(yè)外移。 　　第二點是農業(yè)鑲嵌，集群發(fā)展。在北京市的外緣鑲一個邊，而且不能聯(lián)起來，一個一個的農業(yè)區(qū)之間還要隔開。我們提出也是在四環(huán)和五環(huán)之間，我們也建議用法律、行政、經(jīng)濟的手段將北京市的外緣凍結，你要跳出去發(fā)展，大興、順義等地區(qū)發(fā)展。城市中心東移我們也有過設想，這個設想也在不斷的和規(guī)劃委員會溝通，這個是學者的建議，只是談一下我個人的認識。 　　青年路正在四環(huán)五環(huán)之間，現(xiàn)在正在建設，是北京市東部外緣，我感覺區(qū)位還是比較好的，一方面可以享受城區(qū)的安然服務，另一方面可以感受到外面的“綠邊”生態(tài)區(qū)田園的風光。這是城市人夢寐以求的。另外我們在城區(qū)內受交通之苦，但由于我們不再往外發(fā)展，可能交通上會好一點。我們距離繁華的街區(qū)不遠，這是向內，向外通州、順義都是很暢通的。將來一些事業(yè)單位還有面向全國的醫(yī)療機構都向城外轉移。我們現(xiàn)在向城區(qū)走是一個方向，另外還有三個方向向外走，這是解決交通的一個方面。如果都向城區(qū)走這就形成了交通阻塞。這個我們是有充分根據(jù)的，目前在亦莊已經(jīng)建成了40平方公里的地方，我們建議它的規(guī)模還要大。順義的臨河我們的規(guī)模是30到50平方公里。 　　李建春：對這個區(qū)有具體的規(guī)劃嗎？就您了解的信息？ 　　肖金成：我們認為這個應該體現(xiàn)城市的風貌。我們做了平面的規(guī)劃，沒有做立體的規(guī)劃。國外的城市都有一個外貌，你從國外的城市旁邊走過，都可以看城市很美麗的外貌。我們的城市不行。 　　我們在努力的使城市有一個風景照。讓我們北京人感到自豪，你看我們的城市多漂亮。我希望房地產(chǎn)商在這方面多注意一下，我想這也會得到居住者的歡迎。我有點事情先走了。謝謝大家。 　　李建春：感謝肖金成老師的發(fā)言。從某個角度上講，在座的嘉賓老師應該代表了北京未來的設計者和建設者，今天我們探討青年路的版塊，只是一個區(qū)域，更多的是表示一個方向一個希望，將來隨著我們建設者更加成熟、設計者的藍圖規(guī)劃得更加美好，整個北京的將來會更加美好。剛才我們探討是兩個問題，青年路區(qū)域地位的將來的市場價值，包括我們許多在線的網(wǎng)友也在提出問題，他們關心這個區(qū)域到底將來會怎么樣，童總剛才也講了歷史沿革等各方面談了這個區(qū)域，我認為可談的還有很多，還有幾個專家談到交通的影響，這也是我們今天的話題之一。青年路是南北走向的一條路，它的交通環(huán)境可能決定了區(qū)域整體的大的環(huán)境的走勢，所以我們認為今天這個論壇非常有意義，至少為我們廣大的網(wǎng)友也好，持幣待購的潛在的購房者也好，我們報紙讀者也好提供了越來越明晰的藍圖。 [img]/upload/news/2004129154121566.jpg[/img] [center]圖為北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司營銷中心總監(jiān)潘慶生[/center] 　　童淵：我補充兩點，實際上整個的青年路的主干線在朝陽北路和姚家園路，原則都是特別破爛的，我十年前參與朝陽公園的建設時投入很大，在青年路這里住的人，如果在CBD上班，我們知道CBD往后最頭疼的事情是車位的事情，現(xiàn)在沒有提到的是社區(qū)這一片都是非常方便的，現(xiàn)在因為有了朝陽北路，這個整個的發(fā)展，我們看藍島已經(jīng)被評為比王府井更高的商業(yè)街。如果往西走這條路也很好。還有就是青年路往姚家園路一直直走可以到機場高速。我們說整個的WTO效應和2008效應，更多的國際人士來到這里，不一定都可以住得起來這么貴的房子，但是這一個片區(qū)的房子對他非常好。你產(chǎn)品次一點的，價格會低一點，這個區(qū)第一個拔高的樓盤是珠江羅馬，給了我們很多的信心，青年匯也很好，如果業(yè)主都喜歡青年人住在一起的可能首選青年匯，生活也會比較方便。如果說比較正規(guī)的板式、低密度的可能華紡易城，國美第一城太大了，是一個復合的，方方面面都會有。還有我剛才說的再多兩個項目，上百萬的都沒有問題。 　　李建春：陳總，我想問個問題，國美第一城是一個超大的容量，在青年路上規(guī)模是最大的，樓盤前一階段是內部認購，能否透露一下2005年1月1日正式開盤，現(xiàn)在一定有很多的網(wǎng)友和老百姓觀望到時會漲多少錢？ 　　潘慶生：現(xiàn)在價格沒有正式公布，現(xiàn)在談價格會虛了一些。剛才老師們都說了一些情況，我認為網(wǎng)友可以參照一下華紡易城和青年匯的情況，我們想國美第一城在青年路是一個極具代表性的項目和標志性的項目，它的升值空間和趨勢是必然的，我相信大家選擇我們是正確的。 　　童淵：我補充一下，買家現(xiàn)在還不成熟，第一問價格，第二問升值空間。應該問什么質量？誰來做管理和規(guī)劃？誰來維護？現(xiàn)在第一句問多少錢？1萬多，行了不買了。如果你問多錢，5萬，什么車，奧托。你問多少錢100萬，什么車，奔馳，當然了。因為價錢低，所以現(xiàn)在開發(fā)商把不成熟的產(chǎn)品賣給了業(yè)主。 　　呂斌：剛才童總講了在這個區(qū)位里，北京在這個半徑中的產(chǎn)品都有一個共同的問題，一定把這個做成精品。從開發(fā)商說要考慮到將來升值的可能性，要有信心。這次去國外我覺得我們要反省的一個問題，十幾年前它蓋的房子，也是奧運會和亞運會時期蓋的房子，質量不會比我們差，但是現(xiàn)在已經(jīng)到了一個要不要炸掉的問題了，第一個是可惜，因為做很好。 　　即使你有錢，把它炸掉再蓋還有錢賺，從生態(tài)上來講從環(huán)境上來講不允許這些事情發(fā)生，所我希望開發(fā)商真的是要把房子做成精品，要有一個升值的可能和長遠的觀點。不要十幾年后再看現(xiàn)在的房子是一堆垃圾。北京和上海還好，現(xiàn)在一些房子我認為真的是垃圾。所以我們特別同意童淵講的，他講得很生動，對市場很了解，也是一個開發(fā)商的思路。 　　還有一個是交通的問題。我對這個地段不太熟。但是不是南北向的交通，是不是靠近京包鐵路再修些路，減少青年路的壓力，里面是否有支線我不知道，沿著京包鐵路是不是也有一條線。 　　我認為交通還是很重要的。還有像剛才專家說的，政府能為我們做的事之外我們自己要做什么，這需要大家來思考。 　　李建春：開發(fā)商可以從自身的角度談一下，有很多網(wǎng)友和讀者也很關注這區(qū)域，從自身可以講一下。 　　陳云峰：就我們的項目我們也了解了一規(guī)劃。姚家園路往東是五環(huán)，這是很重要的，按照北京的發(fā)展速度，五環(huán)可能會越來越重要。 　　上周政府的規(guī)劃，姚家園路和青年路的交界應該是一個大型的立交橋，往北就是直奔機場。現(xiàn)在青年路到朝陽北路到朝陽路有一個瓶口現(xiàn)象。我們和華紡易城相鄰有一條路，還有我們所在的版塊中間也有路，都是必須通暢的，就是青年路的局部有一些影響，從開發(fā)商的角度看我們還是比較樂觀的，我們的升值空間還是很明顯的。姚家園路村已經(jīng)被和記黃埔征地了，所以在一二年的時間內會呈現(xiàn)一個非常好的前景。 [img]/upload/news/2004129154131496.jpg[/img] [center]圖為青年匯銷售經(jīng)理梅景文[/center] 　　梅景文：還有就是規(guī)劃比較長的地方六號線，走朝陽北路，青年路肯定會有一站。 　　童淵：青年路周圍是干凈的，這樣難找。我們現(xiàn)在說的是環(huán)境，呂斌教授負責的是環(huán)境，我班門弄斧，是您的學生我們說的環(huán)境第一說交通，第二說人文，第三是景觀環(huán)境。北京現(xiàn)在暫時來說我找不到地段、景觀和交通都好。如果有我個人認為釣魚臺國賓館不錯，但是這種情況如果說有的話勉強就是緊挨著朝陽公園的。現(xiàn)在北京最貴的房子東方之子，旁邊都不是很好的樓，就是它的好。我們的青年路很干凈，又不遠，你走姚家園路可以，走朝陽北路可以，走朝陽路也可以。平房西街肯定會緩解。青年路肯定不會堵。上去直達麗都商圈。如果這個地區(qū)大家不敢投，那么我們看望京和平谷怎么樣？有的是南方來的，有的是香港來的，像青年匯、國美第一城整個的片區(qū)往后怎么發(fā)展？低不了。 　　李建春：現(xiàn)在有兩個網(wǎng)友提出了問題，希望在座的開發(fā)商老總回答一下。請今天到會的幾大盤的老總說一下建筑面積和總共能夠居住多少人？你們是否有信心成為CBD最大最佳的居住配套的環(huán)境？你們區(qū)域現(xiàn)在的商業(yè)配套如何？這請在座的開發(fā)商的同仁談一下。還有一個問題，問專家和老總，青年路區(qū)域一般都是四五千的中檔住宅，為什么沒有大面積出現(xiàn)像棕櫚泉那樣的高檔住宅，是不是區(qū)域特點不具備呢？咱們先一個一個問題回答。先請幾個開發(fā)商談一下大盤的建筑面積，還有居住多少人？ 　　陳云峰：國美第一城先報數(shù)，我們是98萬居住面積，設計人口是15000人，5457戶，我們的定位是東部商業(yè)區(qū)域中心，12萬平方公里。 　　梅景文：青年匯分三期，面積35萬平方米，小戶型戶主比較多3500戶左右，商業(yè)主要是三期，沿著朝陽北路左右，和珠江羅馬對面都是商業(yè)，應該是7、8萬平方米。 　　何洪海：華紡易城總共是3600戶，將近1萬人，相對國美第一城來說少了一點。還有一塊待爭地。我們整個的建筑面積48萬元，居住面積42萬。 　　童淵：我們看到的商業(yè)是不小的，在整個的片區(qū)里，因為有很多的商業(yè)中心，像白云廣場，青年路都覆蓋了，不只是覆蓋了青年路這里，再往西也是覆蓋了，比如說買東西的人還往那邊走，不往CBD走，可能是買生活用品往東走，還有可能是里面堵車外面不堵。 　　它的外圍除了CBD還有CCTV，你想有多少和CCTV有關系的人跑開跑去的，住哪里？還有一部分是在通州已經(jīng)住了，感覺實在是遠，而且有點錢了，就往里走，政府還要發(fā)展通州，兩邊一擠，當我里面的商業(yè)興旺起來了，那么從事商店的人住在哪里？也會在這里。這個片區(qū)以前看不到車的，他們都說看的是最多的是騾子，現(xiàn)在慢慢的騾子不見了，來了很多大的有實力的開發(fā)商蓋新樓，我們的交通現(xiàn)在已經(jīng)走了，新的人進來了，都是白領，我們知道在CBD中上班的一族，高層的年薪100萬元，中層的是20萬到30萬，之后是10萬以下的。這些人住哪里？北京的交通是橫向發(fā)展的，如果是豎向上班的很阻塞，橫向的可以解決。 　　李建春：剛才童淵回答上一個問題的時候帶出來了一句，為什么沒有大面積出現(xiàn)像棕櫚泉高檔住宅，是區(qū)域特點不具備嗎？ 　　童淵：我們的膽子不夠大，市場還不太成熟。棕櫚泉最小的戶型號是我們最大的戶型。國美第一城是小棕櫚泉。這個青年匯我們在電臺做節(jié)目的時候也說了，以前我們做小的，現(xiàn)在我們做大了，大戶型也有一定的市場。他可以接受了7000，也可以接受100平方米。我作回答這個和老婆不講理問題，星河灣是以大戶型為主。 　　李建春：非常感謝今天到會專家和領導，非常感謝各位嘉賓。同樣非常感謝新浪房地產(chǎn)的網(wǎng)友，和新京報的讀者，感謝你們關注新京報主辦的青年路區(qū)域發(fā)展論壇，這樣的論壇我們今后還要舉辦，形式和深度日后還會繼續(xù)努力達到網(wǎng)友所要求的高深度和高要求。今天我們談了青年路的區(qū)域有哪些發(fā)展和影響。今天各位專家和嘉賓都暢所欲言，表達了自己的真實想法，同時高屋建瓴的為這個區(qū)域的發(fā)展提供的宏偉的藍圖，我們也誠懇的希望網(wǎng)友和讀者繼續(xù)關注這個區(qū)域，也希望你們能夠作這個區(qū)域中尋得或者覓得你們中意的住宅，自用也好、投資也好，我們都希望這里是你們最快樂的老家，本此論壇到此結束，再次感謝各位的光臨，謝謝大家。