誰(shuí)在做空中國(guó)地產(chǎn) 建設(shè)部駁斥地產(chǎn)泡沫論

　　尖利的警報(bào)聲在中國(guó)地產(chǎn)的上空不斷響起。 　　緊隨房?jī)r(jià)高漲之后的，是“地產(chǎn)泡沫”將導(dǎo)致中國(guó)地產(chǎn)走向崩潰的言論。 　　中國(guó)地產(chǎn)真的到了最危險(xiǎn)的時(shí)候了嗎？正過(guò)著好日子的地產(chǎn)商們的心突然懸了起來(lái)。 　　[B]摩根看空中國(guó)地產(chǎn)？ [/B] 　　三人成虎。僅僅是今年，發(fā)出中國(guó)地產(chǎn)“泡沫”論、“崩潰”論有關(guān)的預(yù)言的，遠(yuǎn)不止三人。 　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容7月份在一篇廣為轉(zhuǎn)載的文章中說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)正挾持著中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅將不可避免。 　　幾乎同時(shí)，摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬.羅奇在一篇研究報(bào)告稱，泡沫的產(chǎn)生，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了看似接近爆炸的邊緣。 　　10月初，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠挺身而出，發(fā)出了最刺耳的預(yù)言：中國(guó)地產(chǎn)泡沫即將破裂。“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來(lái)越近了，僅僅是幾個(gè)月，而不是一年。”謝國(guó)忠認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)和油價(jià)的下降，將是地產(chǎn)泡沫的反轉(zhuǎn)信號(hào)。他的觀點(diǎn)近日被中國(guó)媒體全面放大。 　　JP摩根分析師吳向紅也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。 　　有海外媒體指出，中國(guó)的房屋空置率已超過(guò)國(guó)際警戒線，并懷疑中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否已開(kāi)始出現(xiàn)破裂。 　　幾位重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家一再重申中國(guó)地產(chǎn)泡沫的論調(diào)，表明摩根士丹利幾乎是在很徹底地“看空”中國(guó)地產(chǎn)。 　　幾位地產(chǎn)商私下里問(wèn)本報(bào)記者：謝國(guó)忠們的預(yù)言是否會(huì)成真？因?yàn)榈禺a(chǎn)商們擔(dān)心，倘若“泡沫”論一旦被同樣為中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)捏著一把汗的中央高層接受，那么，也許會(huì)有比此前宏觀調(diào)控政策更加嚴(yán)厲的措施在等著他們。 　　[B]建設(shè)部奉命狙擊[/B] 　　2002年底，當(dāng)國(guó)家發(fā)改委王小廣先生鄭重其事地發(fā)出中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的警告時(shí)，國(guó)家建設(shè)部則保持沉默。 　　但現(xiàn)在，建設(shè)部不再選擇沉默。以建設(shè)部政策研究中心主任陳淮博士牽頭的課題組就此寫出了一份報(bào)告，得出的結(jié)論是：中國(guó)地產(chǎn)泡沫論并不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)在可控范圍內(nèi)。這份報(bào)告在今年9月底已初步形成，近日見(jiàn)諸報(bào)端。 　　“我們的確就是針對(duì)那些‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺(tái)了這份報(bào)告。”記者在第一時(shí)間采訪了課題組成員、建設(shè)部政策研究中心趙路興處長(zhǎng)。他說(shuō)，國(guó)外某些機(jī)構(gòu)只是根據(jù)一份數(shù)據(jù)報(bào)告或者是一種現(xiàn)象就將中國(guó)地產(chǎn)蓋上了泡沫的帽子，這是一種極端行為，可能更具有炒作意義。而我們這份報(bào)告是整個(gè)課題組長(zhǎng)期以來(lái)進(jìn)行的一系列科研成果的綜合，之前，只是分散地針對(duì)某個(gè)觀點(diǎn)向外發(fā)布過(guò)，這次是個(gè)匯總。 　　據(jù)了解，這份報(bào)告的縮寫版以及建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的調(diào)研分析報(bào)告，已上報(bào)至國(guó)務(wù)院。 　　“中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不同于外國(guó)的經(jīng)濟(jì)，它是更為復(fù)雜的。”趙路興說(shuō)，目前中國(guó)地產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)狀應(yīng)該是“局部過(guò)熱，結(jié)構(gòu)有一些問(wèn)題。”趙路興再次強(qiáng)調(diào)報(bào)告中所得出的觀點(diǎn)：“即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是‘泡沫經(jīng)濟(jì)’”。 　　陳淮博士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)一點(diǎn)泡沫都沒(méi)有，但也沒(méi)有說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)都出現(xiàn)了泡沫”。正如“泡沫論”的主要論據(jù)是目前中國(guó)的高房?jī)r(jià)一樣，陳淮也用房?jī)r(jià)來(lái)回應(yīng)“地產(chǎn)泡沫”論：“未來(lái)10年，中國(guó)房?jī)r(jià)還將平穩(wěn)上漲。” 　　“現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)在發(fā)展過(guò)程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。”趙路興指出，從中長(zhǎng)期趨勢(shì)看房?jī)r(jià)總是看漲的。 　　“實(shí)際上，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌不一定就是好事。”趙路興指出，“如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因‘住房資產(chǎn)縮水’而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房?jī)r(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的‘住房資產(chǎn)負(fù)債’，甚至導(dǎo)致所謂‘理性違約’，由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)負(fù)面作用可想而知。” 　　[B]需求的“真實(shí)論”和“虛假論”[/B] 　　中國(guó)“地產(chǎn)的供給將可能嚴(yán)重超過(guò)需求。新房屋的供給量在以每年20-30%的速度增長(zhǎng)著。中國(guó)人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長(zhǎng)。因此，為了滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，儲(chǔ)蓄所占家庭財(cái)富的份額將不得不下降。這也就是為什么最近的家庭儲(chǔ)蓄存款在急速地下降的原因”，謝國(guó)忠認(rèn)為，“當(dāng)家庭需求隨著儲(chǔ)蓄份額的減少而放慢的時(shí)候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入低迷時(shí)期。” 　　“絕大多數(shù)(中國(guó))城市，房屋的平均銷售價(jià)格在家庭年收入水平的10倍以上，”謝國(guó)忠撰文指出，這對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)是不可能承擔(dān)得起的。而“在最火爆的那幾個(gè)市場(chǎng)中，投機(jī)性的虛假需求可能占到了總需求的20%。因?yàn)樵谡鎸?shí)利率為負(fù)值的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格在迅速上漲，投機(jī)性的虛假需求就會(huì)走上前臺(tái)。這種需求的重要性限制了地方政府鎮(zhèn)壓或者說(shuō)是制裁投機(jī)的可能。” 　　謝國(guó)忠進(jìn)而得出他的結(jié)論：“中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣投放迅速增加，也創(chuàng)造了巨大的房地產(chǎn)泡沫。這個(gè)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，不會(huì)超過(guò)一年。上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心”。 　　但是，趙路興回答說(shuō)，“目前的住宅需求仍是真實(shí)需求。” 　　建設(shè)部政策研究中心的專題報(bào)告依舊是那個(gè)我們聽(tīng)了很多次的“古老論據(jù)”：到2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55%～60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人，人均住房面積可能要達(dá)到35平方米。僅此一項(xiàng)構(gòu)成的現(xiàn)實(shí)需求是每年須新增住宅5.4億平方米。