北京東北四環(huán)豪宅怒放景觀能否壓倒一切

　　風水輪流轉(zhuǎn)，今天的東北四環(huán)內(nèi)外倒成了豪宅競相落戶的“熱土”。 　　開發(fā)房地產(chǎn)，明槍易躲，暗箭難防。地產(chǎn)大腕首創(chuàng)置業(yè)率先發(fā)起和倡導“上東富人區(qū)”并獨立支撐區(qū)域概念，希望通過造區(qū)、造圈，達到提升“陽光上東”自身項目品質(zhì)的目的。雖然此前上東三角洲乃至ＺＡＭＡ咱們這些新生力量的出現(xiàn)，改變了上東區(qū)域的地產(chǎn)格局，一度曾令不少“陽光”擁躉者們在“富人區(qū)”前徘徊，但前不久同區(qū)內(nèi)“麗都水岸”突然從壩河對岸殺將出來，其“頭等艙生活”的樓盤訴求和動輒百萬元以上的房價無疑又給這個區(qū)域平添了幾分“貴”氣；兩者都是拿北京東北部唯一流動水的壩河說事，因此一場豪宅惡戰(zhàn)已是在所難免。 冷槍迭出之際，同為東北四環(huán)板塊的“國興·觀湖國際”終于按捺不住，突然發(fā)力，挾北京罕有“公園環(huán)抱的城市第一居所”以令諸侯，遠瞄別墅云集的溫榆河富人區(qū)，近挑正在大興土木的ＣＢＤ豪宅，大有贏家通吃之意，令初秋的“豪”門盛宴好戲連臺。 亂仗已然開打，但我們?nèi)钥稍噲D從這三個項目的“刀光劍影”之中，理出相對清晰的“豪宅是怎樣煉成的”—— 本報記者實話實說 業(yè)內(nèi)行家真刀真槍 置業(yè)高手看樓說樓 樓市前沿鏗鏘【評樓三人行】 ■本期嘉賓 北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān) 史明 北京益言堂廣告公司營運總監(jiān) 韓濤 ■說同道異 有專業(yè)人士曾總結(jié)“躋身豪宅的七大定律”，我們不妨將這三個豪宅項目“對號入座”，由此評說開去—— 交通與位置——豪宅的城市定律 如今豪宅買家的精神需求遠大于物質(zhì)需求，但“深山尋景”的時代已不復(fù)存在，豪宅的價值同樣體現(xiàn)在時間和空間距離的可達性上；都市豪宅越來越成為富人們“大隱于市”的樂土，而郊區(qū)別墅更多則是他們悠游閑聚的秘地。 陽光上東、麗都水岸和觀湖國際均位于四環(huán)外，出入便利，在交通上由東四環(huán)、機場輔路等若干條主要交通樞紐進行連接，使高檔生活區(qū)對交通的需求給予極大的滿足，為豪宅的成長提供了良好的基礎(chǔ)條件。 環(huán)境與景觀——豪宅的資源定律 豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價值、特殊的資源價值、景觀價值或城市的人文價值上、這在三個項目中，環(huán)境和景觀資源均得到很好的利用和體現(xiàn)。 陽光上東＆麗都水岸：鄰水而居，主打親水牌 由于北京水域稀少，因此人們渴望親水而居，青睞水景園林，但擁有水景（并非“水流”）的房地產(chǎn)項目在北京，尤其是東部區(qū)域可以說是屈指可數(shù)。陽光上東和麗都水岸都依壩河而建，又有大面積市政綠化和周邊公園簇擁，“渾然天成”的成分更多。兩者社區(qū)內(nèi)景觀均由ＥＤＳＡ擔綱設(shè)計，在環(huán)境與建筑的和諧統(tǒng)一、花園式人居環(huán)境的打造上都下了一番工夫。 國興·觀湖國際：自然景觀與社區(qū)風景有機結(jié)合，怎一個“綠”字了得？ 開車駛過東四環(huán)，最賞心悅目的莫過于朝陽公園的碩大綠色。而國興·觀湖國際正位于朝陽公園東側(cè)，能將公園美景盡收眼底。社區(qū)西側(cè)為百米城市綠化帶，南接紅領(lǐng)巾公園，北靠規(guī)劃中的國際高爾夫球場，三面環(huán)綠，自然景觀絕佳。有意思的是，國興·觀湖國際的社區(qū)園林規(guī)劃同樣出自ＥＤＳＡ之手，不知道未來漫步在這三個項目的園林中，能否會尋到些似曾相似的影子？ 觀湖國際社區(qū)內(nèi)４萬余平方米北美風格水系生態(tài)園林——河谷公園堪稱大手筆，中部設(shè)計為６千多平方米的人工湖，同時配合建筑的布局，將湖水、小溪、綠化穿插其間，使整個河谷公園依山傍水、一氣呵成，大大提高社區(qū)的生態(tài)品質(zhì)，使未來業(yè)主置身于“城中園林景，景中國際城”的環(huán)境之中。在觀湖國際，開發(fā)商力求改變環(huán)境景觀作為樓盤附屬裝飾物的地位，無論是銷售人員的描述，還是現(xiàn)場的渲染，都能讓人感受到“豪宅所能承受景觀之重。” 國興·觀湖國際：把城市綠化帶當成藝術(shù)來做值得借鑒 站在觀湖國際售樓處前，西側(cè)的百米綠化帶頗值得品評。據(jù)介紹，開盤前開發(fā)商就斥巨資通過對百米綠化帶的地形塑造、種植綠化、空間劃分和交通貫連，以及一些運動小廣場的加入，使得綠化帶的功能更加完善；未來也能成為業(yè)主進行有氧運動、家庭活動等的主要活動場所。眼前開闊的草坪、蔥郁的樹木、蜿蜒的跑道、延綿起伏的地形，既隔音防噪，又能銜接朝陽公園景觀，對于其他同樣位于高速路旁的房地產(chǎn)項目，不失為一種生動的參考和借鑒。 規(guī)劃與布局——豪宅的低密度定律 豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，而豪宅的價值某種程度上也體現(xiàn)于它的稀缺性和低密度性。 陽光上東：多種建筑形式分組團競相“爭艷” 早在陽光上東項目啟動之前，首創(chuàng)一直都在醞釀打造出類似于美國上東富人區(qū)的產(chǎn)品類型和生活方式；而后其將西起東三環(huán)北路，東至麗都飯店，北起機場高速路，南至朝陽公園的一個扇形區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)“一網(wǎng)打盡”，盡數(shù)納入上東區(qū)的版圖；陽光上東作為其核心，自然肩負成為富人區(qū)住宅典范和生活縮影的重任。 陽光上東總建筑面積７２萬平方米，沿壩河水岸縱情延伸，其中分區(qū)域規(guī)劃多種建筑形式。一期方街１號由５棟高層或多層建筑組成圍合組團空間，底層部分規(guī)劃為商業(yè)用房。由于圍合的格局，整個組團未免顯得有些壓抑。圓街１號面對中心廣場，３棟３２層沿河高層占據(jù)觀賞河景的有利位置，南側(cè)為一組多層建筑圍合而成，與方街１號相互呼應(yīng)。這兩個建筑組團均為典型的德國式建筑風格。 在陽光上東的中心地塊，產(chǎn)品的規(guī)劃自然也會更“濃墨重彩”，容積率僅為１．７的濱河花園無疑是這個項目的重頭戲。除２棟高層建筑外，其余均規(guī)劃為４～６層低密度花園豪宅，以３００平方米以上面積、３．１５米層高大戶型為主，部分為一梯一戶，均價達１４０００～１７０００元／平方米；所謂“物以稀為貴”在這里是再生動不過了。 麗都水岸：“高開低收”，將豪宅進行到底 麗都水岸總建筑面積３５萬平方米，容積率約２．５，在三個項目中密度較低。一期住宅開發(fā)約７．２萬平米，包括２０層高層板樓、５～６層板樓及２０層塔樓共３棟，呈行列式建筑排列；二期為高檔涉外型商務(wù)公寓；三期規(guī)劃為低密度ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ與疊拼。看來，低密度住宅可真是開發(fā)商“不離不棄”的王牌產(chǎn)品，即便做豪宅，也多少帶上點低密度；即便犧牲些銷售面積，從提升社區(qū)品質(zhì)的角度還是值得的。在麗都水岸一期產(chǎn)品中，最亮眼的是依湖而建的２０層板樓，南北通透，不僅與壩河北岸有６３米綠化帶相隔，整棟建筑呈弧形曲線造型，與綿延的河道相呼應(yīng)，頗具豪宅韻味。 國興·觀湖國際：高層板樓是主流 國興·觀湖國際的整體規(guī)劃，分為南部商業(yè)區(qū)和北部住宅區(qū)兩部分，并形成西疏東密的布局特征。北區(qū)由９棟２８層板式住宅組成，分成３個組團，基本滿足南北朝向，達到戶戶觀景。南區(qū)由３棟獨立寫字樓、商務(wù)公寓和配套商業(yè)組成。在南北區(qū)中間未來將引進一所九年制義務(wù)教育的名校，并形成區(qū)域的自然過渡。 在三個項目中，國興·觀湖國際的容積率最高，建筑呈行列式排列，最大樓間距達３００米，整體樓群顯得嚴謹、工整而靈動性不足；雖然在規(guī)劃時也講求環(huán)境與建筑的融合，但與其豐富的景觀賣點相比，國興·觀湖國際的建筑體就顯得單純平凡了許多。 風格與立面——豪宅的尊貴定律 俗話說“佛要金裝，人要衣裝”，住宅的立面更是彰顯居住品位、品質(zhì)最直觀的窗口；豪宅尤是如此，通過溢彩流金、風格鮮明的外表向外界傳遞的是地位、榮耀、大氣…… 同一些動輒拱門、廊柱的歐式豪宅有所不同，以上三個項目的立面同樣采用現(xiàn)代簡約風格。陽光上東方街１號為典型德式建筑，工業(yè)化痕跡隨處可見，無論線條還是色塊的運用，都強調(diào)了建筑的剛性；而作為豪宅，有些人難免會挑剔這樣的立面缺少變化和情趣，“青菜蘿卜各有所愛”罷了。從效果圖上看，濱河花園的建筑立面也許因為建筑的高低錯落而顯得更親切活躍，風格大氣，與水岸的曲線形成一種起伏；在同樣的環(huán)境下，這部分建筑倒讓整個社區(qū)一下子鮮活起來。難怪濱河花園的單價要遠遠高出其他組團，漂亮的立面才能令豪宅客們“一見鐘情”。 相形之下，麗都水岸和國興·觀湖國際的建筑立面都不能給人留下很深的印象，也許開發(fā)商正在追求“內(nèi)秀”的開發(fā)境界吧。 戶型與尺度——豪宅的舒適定律 這是檢驗豪宅的一個重要指標。豪宅就其產(chǎn)品本身而言，與普通住宅有著實質(zhì)性的差別：首先體現(xiàn)在它的大面積；其次是豪宅的功能上更注重舒適性和享受性，要有足夠的空間和平面，靈活地配置符合各種生活需求的絕對空間。就居住者而言，其內(nèi)在的舒適才是豪宅的靈魂。 陽光上東：細節(jié)打造還需“更上層樓” 參觀完方街１號的兩套樣板間，同行者都有同感：戶型夠大，但舒適度和功能性不夠全面。５５平方米客廳，足夠豪華氣派，相形之下三個衛(wèi)浴就略顯局促；客廳和臥室有足夠的面寬，但開窗尺度卻不大，還都是高窗臺，雖說可能受外立面牽制，但或多或少也影響了室內(nèi)的采光和視覺效果。豪宅傭人房的配置也是必要的，但該戶型沒有專門的傭人房，若將多功能室改做此用，傭人進出穿梭在客廳與客臥之間自然很不方便。此外，主臥的豪華舒適、主衛(wèi)的陽光享受，還有衣帽間的尺度都是作為豪宅至關(guān)重要的“點睛之筆”，在這套樣板間里，這些環(huán)節(jié)顯然被忽略了。 麗都水岸：空間、功能、細節(jié)面面俱到 這三個項目都以大戶型為主打，但從樣板間展示的戶型而言，麗都水岸在空間尺度和功能設(shè)計上的把握更有豪宅感，也更追求細節(jié)。以１８０平方米三居為例，不僅南北通透，采光面大，臥室、客廳、衣帽間的面積尺度得當，氣派舒適；主衛(wèi)明亮寬敞，在沐浴身心的同時也能享受陽光。同樣的臥室大開間，麗都水岸卻采用了低窗臺、多種開窗方式的設(shè)計，既滿足了大面積采光，也是品質(zhì)感的體現(xiàn)。 國興·觀湖國際：面積大就是硬道理 這個項目的樣板間尚未對外公開，而我們有幸提前參觀了尚在整改和家具配置過程中的三套樣板間。給我們的第一感覺是“大”，尤其是２９３平方米客廳５．８米挑空的戶型，一進門就給人“別有洞天”的震撼。據(jù)介紹，這里的戶型最小為１４０平方米，主力戶型以１７０～１８０平方米的三居為主，顯然開發(fā)商更中意“豐腴型”戶型。但細細品來，豪宅的室內(nèi)空間還是有不少需要推敲和斟酌的要素：比如臥室的數(shù)量和尺度多少才夠用，比如功能空間如何合理分配，比如多大的客廳才算豪華。希望在景觀環(huán)境一躍成為樓盤主導的同時，“戶型”始終是貫穿“豪宅之歌”的“主旋律”。 材質(zhì)與裝修——豪宅的附加值定律 建筑材料和裝修裝飾價值是豪宅的重要組成部分，很多豪宅的用料和細節(jié)的程度足以超越目前市場標準的１０倍以上。 陽光上東除了首期上市的方街１號為精裝修標準外，其余均為毛坯交房；僅從樣板間來看，精裝修的材質(zhì)和裝修效果當屬“中流”，對業(yè)主吸引力不大。從精裝修改為毛坯房，一定程度上跟樓盤自住比例大、業(yè)主個性化裝修要求高有關(guān)，也是開發(fā)商對項目營銷策略的及時調(diào)整。 由于客觀原因，我們沒能參觀濱河花園的樣板間。據(jù)銷售人員介紹，在濱河花園臨河低密度住宅的底層和頂層，開發(fā)商專門聘請國際知名設(shè)計師事務(wù)所并親自前往意大利等地購買頂級家具及室內(nèi)配飾，推出僅有的兩套定制式豪宅；估計售價在３５００美金／平方米左右。對這樣重金打造的頂級豪宅，想來一定會令眾人仰慕。“不求最好，但求最貴”——電影《大腕》里的一段地產(chǎn)瘋話如今該改成“求最貴，更求最好”才對。 麗都水岸和觀湖國際均為精裝修交房，前者使用的材質(zhì)和品牌已基本確定，普遍品質(zhì)較高，并采用了先進的智能化對講和門禁系統(tǒng)，并在樣板間有所示范。 性價比——豪宅的可持續(xù)定律 追求性價比，是豪宅產(chǎn)品為之摸索的方向，而設(shè)計的適度超前更是豪宅禁得起時間的考驗、歷久彌新的原動力。 與觀湖國際同一區(qū)域，地處朝陽公園南側(cè)的棕櫚泉國際公寓兩年前開盤時精裝修房均價僅售９０００元／平方米，而地處四環(huán)外的觀湖國際剛一開盤，就打出１００００元／平方米的高價，未來房價升值空間的多少還是一個未知數(shù)。 由于物業(yè)形態(tài)、戶型面積的制約，和產(chǎn)品同質(zhì)化的加劇，目前這三個項目的自用客普遍多于投資客，購房區(qū)域性強。從發(fā)展的角度來看，麗都水岸均價９７００元／平方米帶精裝修的售價，加上富有品質(zhì)感的產(chǎn)品形式，未來勢力不容小覷。 ■樓盤簡歷 陽光上東 營運商：首創(chuàng)置地、陽光股份 地理位置：霄云橋東南、壩河南岸 規(guī)模：總建筑面積７２萬平方米 社區(qū)總?cè)莘e率：２．７（其中濱河花園容積率為１．７） 均價：圓街１號８４００元／平方米；方街１號９４００元／平方米；濱河花園高層住宅９０００元／平方米，４～６層部分為１４０００～１７０００元／平方米 交付日期：圓街１號２００５年６月交房；方街１號今年年底交房；濱河花園２００５年５月交房 交房標準：方街１號為精裝修交房，其余為毛坯 裝修標準：１０００元／平方米