北京“城市別墅”供應缺口大

　　[B]在售城市別墅項目均熱銷，供不應求是主因；業(yè)內(nèi)人士認為，城市別墅在京滬等市都稀缺，未來京城城市別墅市場仍將保持供不應求 [/B] [center][img]/upload/news/2004918102124615.jpg[/img][/center] [center]萬城華府自8月8日推出第一個組團———39套別墅以 來， 至今已全部售完。 [/center] [center]熱銷，不僅僅在北京 [/center] 　　位于萬柳的城市別墅項目萬城華府本周將進行換簽（簽訂正式合同），開發(fā)商向記者透露，截至9月15日中午，萬城華府推出的第一個組團———39套別墅（包括聯(lián)排別墅和疊拼別墅）已經(jīng)被認購完畢。這意味著，該項目從8月8日開始接受認購登記以來，到目前為止保持著每天賣出一套多的平均銷售速度。 　　“這對于一個最高售價在2.1萬元/平方米的豪宅而言，是非常快的速度了。”其營銷總監(jiān)遇繡峰對這個銷售業(yè)績非常滿意。 　　除了萬城華府，另外兩個較為典型的城市別墅項目紫玉山莊和東山墅也正在經(jīng)歷熱銷的喜悅。據(jù)紫玉山莊的開發(fā)商透露，紫玉山莊·第三季的104套Townhouse，自今年6月中旬開盤以來，目前已經(jīng)銷售過半。類似的事情也發(fā)生在朝陽公園附近的城市別墅項目———東山墅。據(jù)其開發(fā)商北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理高雪峰透露，東山墅自開盤以來一直保持著熱銷勢頭。 　　“事實上，北京所有的城市別墅項目都賣得非常好。而且這種情況不僅僅為北京所獨有，上海的城市別墅也賣得相當好，客戶需求也很強烈。” 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理殷則環(huán)對記者總結(jié)說。不管是北京還是上海，不喜歡遠郊別墅、向往城市的繁華但又追求別墅舒適生活的客戶比較多，但能滿足這種需求的城市別墅數(shù)量非常少，這是所有城市別墅項目都賣得很好的原因。 　　[center][B]“寵兒”，因為供應稀缺 [/B][/center] 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理殷則環(huán)對記者表示，城市別墅在任何一個城市都是稀缺產(chǎn)品，供應的稀缺使城市別墅成為了“寵兒”。 　　據(jù)記者了解，在整個北京西部，目前在售的真正符合城市別墅條件的項目只有萬城華府一個；在北京北部也只有紫玉山莊具備資格；東部數(shù)量雖多，但也僅限于朝陽公園周邊的幾個項目。“不可能有那么多地塊可以讓你去做城市別墅，適合做城市別墅的地塊的稀缺是產(chǎn)品稀缺的根源。”遇繡峰認為。 　　[center][B]既生活在城市中，又生活在別墅里[/B] [/center] 　　從萬城華府、紫玉山莊·第三季、東山墅等項目的熱銷來看，北京城市別墅的市場需求并不小。 　　“北京存在不小的一個群體，他們有錢，迷戀市區(qū)的繁華而不是郊外的清寂，但又喜歡別墅級住宅的豪華舒適。如今市區(qū)很多高檔公寓里大面積單元的客戶，其實就是城市別墅的客戶，因為沒有合適的城市別墅可買，他們只能‘委曲求全’。”殷則環(huán)分析認為。 　　萬城華府的客戶資料統(tǒng)計顯示，買家在萬城華府中訴求的城市生活意義主要包括學區(qū)別墅、成熟配套和便捷交通三個方面。 　　在這些方面中，萬城華府的“學區(qū)別墅”定位是客戶最為看重的方面之一。其周邊擁有從小學到大學近30所，絕大部分是中國最頂尖的教育機構(gòu)，這成了買家最為看重的配套內(nèi)容，因為郊區(qū)別墅最大的配套問題就是教育配套缺失。 　　但北京華高萊斯地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理李忠認為，城市別墅的最大優(yōu)點還是交通便捷。他分析說，高收入階層回城居住成為了城市別墅快速擴張的原動力，而這些人回城居住原因是無法忍受往返城郊的交通成本（時間成本）。 　　“學區(qū)配套以及交通便捷都是城市別墅優(yōu)勢的一部分，其實城市別墅的最大價值非常簡單，就是‘既生活在城市中，又生活在別墅里’，實現(xiàn)現(xiàn)代高收入階層的雙重生活意義。”操盤萬城華府的遇繡峰總監(jiān)對城市別墅有著深刻的理解。 [B]市場預測 [/B] 　　[center][B]城市別墅升值前景看好[/B] [/center] 　　城市規(guī)劃與土地政策使其供應量越來越少 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理殷則環(huán)認為，由于受容積率、價格等制約，北京可建城市別墅的地塊非常少，因此目前乃至以后城市別墅的供應都很小，所以這一類項目不僅目前都賣得非常好，而且未來的市場也會很不錯。 　　業(yè)內(nèi)人士認為，根據(jù)北京的城區(qū)規(guī)劃，目前三環(huán)內(nèi)幾乎不可能出現(xiàn)城市別墅，而五環(huán)以外的別墅事實上已經(jīng)遠離城市，因此只有三、四環(huán)之間或北五環(huán)之內(nèi)才可能出現(xiàn)城市別墅。目前，北京東二環(huán)到東三環(huán)之間及其輻射區(qū)、萬柳-西山板塊正在成為北京城市別墅的兩個集中區(qū)。 　　從供應看，由于城市別墅在位置上是有局限的，而適合建城市別墅的地帶中地塊更是有限的，再加上土地政策的變化，今后城市別墅的產(chǎn)量不會很大，再生能力也不是很大；供給肯定會越來越少，但需求肯定會持續(xù)，而且會大于供應。因此，城市別墅的潛力非常大，今后仍將供不應求。 [B]名詞解釋[/B] 　　[center][B]何謂“城市別墅”[/B] [/center] 　　“城市別墅”與“郊區(qū)別墅”相對應，是指位于市區(qū)的別墅或亞別墅產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)認為，一般必須具備四個顯著特點：一是周邊擁有優(yōu)美的自然山水；二是位于市區(qū)，在北京，主要指四環(huán)以內(nèi)；三是物業(yè)形態(tài)必須是低密度，至少是聯(lián)排或疊拼等亞別墅產(chǎn)品；四是戶戶擁有私家園林或空中庭院。 　　從對城市別墅需求者的調(diào)查來看，這個群體對其住宅的需求主要表現(xiàn)在兩個方面：城市生活的意義和別墅生活的意義。 　　通俗地說，就是追求別墅舒適生活的同時，又留戀城市生活的繁華。 　　目前北京在售的典型項目包括：萬柳地區(qū)的萬城華府、亞運村北部的紫玉山莊、朝陽公園附近的東山墅等。