成都別墅市場報告:郊區別墅兵臨城下

　　根據成都別墅市場統計結果顯示，近來成都市的別墅開發異常火熱，特別是郊區，這預示著將會有更多別墅項目集中在一定時間段上市，別墅市場供應量會持續上升。但由于別墅的購買力并沒有同步跟上，消費者有限，別墅市場面臨著激烈的市場競爭。 　　郊區別墅 　　發展加快 　　郊區別墅將會成為成都市別墅市場中的亮點，目前市場形勢已經初現端倪。成都市新一輪城市規劃制定的“七星拱月”的城市格局，確立了中心城周邊的七個衛星城鎮的重要地位。隨著衛星城鎮建設加快，整個城市交通網絡的優化，住宅郊區化已是明顯的發展趨勢。城東、城南新區的規劃更是引爆了郊區房地產開發，其中別墅開發也如火如荼。因此，郊區以往的劣勢在快速被弱化，而優勢在不斷地顯現。在大環境的大為改觀下，郊區別墅開發正在進行思路的轉變，開發理念的創新意識加強，并與國內、國際的先進開發模式接軌。當前郊區出現的一些別墅項目已經實現理念上的超越，產品的規劃設計能給人新的感覺。因此，郊區別墅在這種強勢的發展下，會在未來的成都別墅市場占有更為明顯的優勢。 　　經濟別墅 　　將唱主角 　　近來，政府一方面提出提高中低收入家庭的居住水平，提倡開發大眾化住宅產品，另一方面提出要保護耕地和農林用地。前不久國家頒布了別墅用地不再批準的政策法規。這樣一來，既有助于整頓土地市場，又有利于樓市的結構調整。由于別墅用地在未來幾年會吃緊，開發商將會在其圈占的別墅開發用地上“精耕細作”，發揮土地最大價值。高端的別墅產品因市場容納量有限，也有違背土地高效利用的原則，那么開發經濟型別墅將會更符合市場規律。經濟型別墅戶型面積將不會很大，主要在150-250平方米之間；在成都，銷售總價會控制在80萬元以下，位置一般在近郊，交通便捷，環境優良，生活舒適；經濟型別墅的容積率將會在0.6-1.0之間，而建筑形態多會以聯排、聯體、疊拼別墅為主。從開發方向上來看，Town House、宅院式別墅及花園洋房的升級換代產品會是一大趨勢,因經濟、適用、舒適，同時又較能體現出消費者的身份和地位而受到崇尚自由又不過度張揚的新中產階級人士喜愛。 　　郊區別墅 　　三大優勢 　　目前，郊區別墅已表現愈來愈強的優勢： 其一，郊區別墅平均用地規模遠遠大于市區。由于市區空間受限制，別墅用地完整性被割裂；市區內可用作一類住宅用地的土地稀缺；市區較大規模別墅的開發難度較大，項目的定位把握也較難。然而郊區的情況則不同，它有著較市區更為優越的自然環境，較少空間的阻隔，因此可以獲得較為完整的成片土地供開發。 　　其二，郊區別墅容積率、綠化率總體上高于市區。這還是由于市區土地稀缺的原因，市區的別墅開發總要盡力發揮出別墅用地最大使用價值。要在市區開發較多的較低密度、超低容積率的別墅項目，這是不現實的，因為別墅用地價格本已很高，再加上很低的建筑密度和容積率，那么最終會導致別墅的銷售價格很高。這類別墅固然惹人喜愛，但能承受這種別墅價格的消費者畢竟只有極少的人。所以，這樣的別墅只可能存在少數。如果多了，則供應與需求錯位，這也不符合節約利用城市土地的原則。 　　而郊區別墅的建設則允許出現較多的低密度住宅，項目 用地相對較大，除天然環境外，還有更多的空間用于綠化和營造內部環境。因此，在郊區，綠化率大于80%及容積率底達0.2的別墅項目皆有出現。 　　其三，市區別墅項目的人口密度大于郊區。相比之下 ，市區別墅的土地利用率相對較高，建筑密度、容積率總體上大于郊區，自然市區別墅項目的人口密度大于郊區。據統計顯示，市區平均每個別墅項目有363戶住戶，郊區平均為337戶，然而郊區別墅的平均總用地面積為市區的2.48倍。可以看出，市區別墅較郊區別墅人口密度大。 　　別墅風格大比拼 　　成都別墅，或緊跟國際國內潮流吸收先進經驗，或發展中西風格結合的別墅，或創新中式別墅及地方特色的別墅，風格多姿多彩。 　　歐式風格 歐式建筑風格是比較經典的，時下的歐陸風格建筑數不勝數。在成都的別墅市場起步初期，歐式風格是當時選擇最多的，但是在風格的表現上手法顯得粗糙，而且只能是整體表現出風格為歐式，沒有特別地選擇哪個國家的風格或是哪個具有鮮明地方特征的建筑風格。隨著別墅市場日趨成熟，成都別墅的風格設計呈現多樣化，且在盡量避開粗略的風格輪廓，更加細化到某一國家和地區的風格，而別墅建筑造型也更加生動。 德式建筑簡潔大氣，代表項目是錦銹森林。法式建筑呈現出浪漫典雅風格，代表項目有普羅旺斯。地中海式建筑風格以清新明快為主，代表項目有“草堂之春”，其中融入了川西民居風格，是成都別墅項目中西風格揉合的樣本。 　　美式風格 美式風格主要是從歐式風格發展繼承下來的。與英式別墅相比較，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結構，而英式別墅主要建筑結構墻體為混凝土砌塊；由于氣候的差別，英式別墅的坡屋頂較陡；英式別墅空間靈活適用、流動自然。當前成都市美式建筑風格的別墅項目較少，風格表現還不很純正。代表項目是宏宇·玉龍山莊。 　　澳洲建筑風格 澳洲風情代表現代、時尚、健康、休閑的生活觀，海水，帆影、花草、清風是必不可少的建筑元素。這對于深處內陸的程度來說，打造澳洲風格的別墅項目是有一定難度的。但在建筑外立面和園林景觀設計上可進行充分的表現。代表項目為國一·澳鄉。 　　日式建筑風格 日本的典型建筑結構是以磚木構為主，具有傳統和風的含蓄優雅，建筑的線條結構細膩，細部精美，色調柔和，透露出濃郁的東方氣息。日本建筑注重細節的設計，小巧精致而富于變化的空間是其魅力所在，有不少購房者對日式風格的住宅情有獨鐘。代表項目是春雨花間。 　　中式建筑風格 在成都的別墅項目開發中，中式風格的別墅開發占有重要地位。由于對本土建筑的較深理解，在風格表現上做得有聲有色，人們給予項目有很高的評價。代表項目有清華坊、三利宅院、芙蓉古城等。 　　同樣，在建造民居風格 院落式別墅時，無論是建筑形態還是園林設計上，民居風格體現無遺。在成都，民居以川西民居風格為主。代表項目是草堂之春和青城翠朗園。