經(jīng)過激烈爭論 古建筑上市：沖破思維“牢籠”

　　蘇州市房管局公房管理處的電話這些天熱鬧起來,許多消息靈通的客商開始咨詢購買古民居一事。公房管理處處長俞國祥清楚記得,當(dāng)初蘇州剛出臺(tái)《蘇州保護(hù)古建筑條例》允許私人購買古建筑時(shí)也是這番情景。“本來古民居上市工作早就起步了,但此后圍繞古建筑買賣合法性的爭論持續(xù)了一年,買賣活動(dòng)一度擱淺。”現(xiàn)在,古建筑買賣一事開始“回暖”,蘇州關(guān)于古建筑買賣具體操作的文件即將下發(fā),今年年內(nèi)就要率先賣掉一批古民居。 　　爭論持續(xù)整整一年 　　2002年10月23日,江蘇省九屆人大常委會(huì)第32次會(huì)議通過《蘇州古建筑保護(hù)條例》。該條例中有多個(gè)條款鼓勵(lì)非政府資金維修、置換、購買、資助蘇州古建筑。這“非政府資金”包括個(gè)人、企事業(yè)單位甚至境外資本。短短五天后,國家新的《中華人民共和國文物保護(hù)法》就出臺(tái)了。文物法規(guī)定,國有不可移動(dòng)文物不可轉(zhuǎn)讓抵押和買賣。由此蘇州古建筑能否買賣鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng),爭論持續(xù)了整整一年。 　　古建筑保護(hù)在蘇州有個(gè)現(xiàn)實(shí)特點(diǎn),政府占有的控保建筑很多,還有文保建筑及未列入保護(hù)名錄的風(fēng)貌建筑等,需要政府保護(hù)的量非常龐大。大多數(shù)的控保建筑由公房管理處代為管理,一直是以低租金出租給居民居住。這些古民居的月租金平均下來是0.65元/平方米,根本無法“以租養(yǎng)房”。 　　從2003年開始,蘇州提出五年內(nèi)對(duì)所有古建筑搶修完畢。這批控保建筑都有兩三百年的歷史,現(xiàn)狀很危險(xiǎn),需要大筆的修繕資金來維護(hù)。全部由政府承擔(dān)難度太大,需要?jiǎng)訂T社會(huì)力量參與保護(hù)。經(jīng)歷長達(dá)一年的各種爭論,最后基本達(dá)成一個(gè)共識(shí)“古建筑單純由國家保護(hù)是走不通的,需社會(huì)力量參與保護(hù)”。根據(jù)文物法,蘇州文保建筑不允許買賣。《蘇州保護(hù)古建筑條例》中允許私人買賣的古建筑指向了文保建筑以外,尚未列入文物范圍的控保建筑。 　　2003年年底,蘇州出臺(tái)了《蘇州市古建筑搶修保護(hù)實(shí)施細(xì)則》,作為《蘇州保護(hù)古建筑條例》的重要配套措施,其中涉及了社會(huì)力量參與保護(hù)的優(yōu)惠政策。 　　誰對(duì)古宅感興趣 　　“2002年條例剛出臺(tái)的時(shí)候,有意向購買的人就很多,后來由于古建筑買賣處于爭論狀態(tài),就沒有進(jìn)一步洽談下去。最近古民居買賣要運(yùn)作了,電話又開始熱起來了,海外的都有。”俞國祥告訴記者,對(duì)購買古民居感興趣的主要有兩部分人,一種是開發(fā)房產(chǎn)的投資商,一種是直接消費(fèi)者,后者有蘇州本地的老板,有廣州、杭州的客商,還有不少港澳臺(tái)及海外人士。 　　這些人都喜歡蘇州古建筑,他們購買古民居有的做辦事處,有的當(dāng)住宅居住,也有準(zhǔn)備做成私人博物館。民間交易中不乏類似的例子,而且成功的不少,如山塘、雕花樓,桃花塢大街一千多平米的古宅就給愛好古董的一臺(tái)灣人買去,正報(bào)批準(zhǔn)備做私人博物館。俞國祥說,古宅購買對(duì)象都是相對(duì)特殊的人群,房管局出讓的閭丘坊“詹宅”就是個(gè)例子。詹家子孫現(xiàn)在有的在美國,有的在巴西,他們根據(jù)祖輩的遺訓(xùn),要對(duì)故土蘇州做些貢獻(xiàn)。于是詹家后代把這“詹宅”買下了,然后捐贈(zèng)給市福利院,目前福利院正在進(jìn)行對(duì)古宅的修復(fù)工作。 　　由于購買對(duì)象的特殊性,古民居上市中存在“修繕和上市”先后問題的爭論。之前,蘇州政府比較傾向的做法是“先修復(fù)再上市拍賣”,但從修復(fù)的繡園和雙塔影院兩個(gè)例子看,這種方法把買家的范圍更縮小了,花大量資金修繕后很可能虧本賣或賣不掉。 　　對(duì)古建筑感興趣又買得起的人本來就有限,這些特殊的人群對(duì)古宅往往有自己的理解和要求,先前的修復(fù)思路很可能不對(duì)買家的胃口。房管局現(xiàn)在考慮“先修復(fù)再上市”和“先上市再修復(fù)”兩種方法并舉,可以先讓買主看房,選定了古宅再根據(jù)買主的思路修復(fù)。 　　條件具備的古宅先賣 　　“出售一批國有的古民居不比民間資產(chǎn)買賣,它有更嚴(yán)格復(fù)雜的操作程序。”俞國祥介紹說,“這過程涉及多個(gè)部門,規(guī)劃、土地、稅務(wù)。居民搬遷還有動(dòng)遷問題。”今年上半年,爭論平息后古建筑買賣“怎么賣”的問題被提上了議事日程。房管局提交了古建筑買賣具體如何操作的報(bào)告。近日,政府就要出臺(tái)“古民居保護(hù)操作辦法”的有關(guān)文件。“買主普遍要求古建筑周圍交通要便利,內(nèi)部基本設(shè)施要到位,并且古建筑和周圍的環(huán)境要協(xié)調(diào)。目前很多古建筑還不具備上市條件”俞國祥坦言。 　　公房管理處管理的150處控保建筑面積達(dá)20萬平方米,居住著4000多戶居民。每一處古建筑要擠上十幾戶人家,多的有近百家,爐灶、違章建筑比比皆是,這種不合理使用對(duì)古建筑非常有害。另外,蘇州絕大部分古建筑分布在小巷,與成片的老房子混雜,周邊環(huán)境比較雜亂。 　　以往政府部門每年也會(huì)排定幾十處古建筑的修繕計(jì)劃,但都是杯水車薪。今年蘇州投入5000萬修繕古宅危房,先把需要搶修的房子保存下來,然后分批出讓,今年下半年會(huì)選擇目前條件基本具備的少數(shù)古民居先行上市。 　　政府收購、民間捐贈(zèng),或把政府擁有的出讓給民間來保護(hù),古建筑保護(hù)將走上多元化的道路,古民居上市是其中的一條路。俞國祥透露說,今后采取出讓給民間的做法會(huì)多一點(diǎn)。“出讓僅僅是產(chǎn)權(quán)的不同,古建筑的產(chǎn)權(quán)本來就多種多樣,國有、私有或企業(yè)擁有等,不管誰擁有,有個(gè)原則就是誰擁有誰保護(hù)”。看好古建筑市場潛力,俞國祥自信地說“古民居買賣市場逐步開放,一旦轉(zhuǎn)活了,古建筑保護(hù)就好辦了。”