“水景住宅”遭受水價上漲考驗 專家建議用中水

　　近日水價上揚使京城“親水”樓盤陷入維護成本提高的困境，專家建議物管公司應盡量使用中水，并完善防水系統，以減輕業主物業費負擔。 　　按有關規定，從今年8月開始，全市各單位用水定額將在今年初確定的計劃指標基礎上，平均核減10%-15%左右。同時水價格從每立方米2.90元調整到3.70元。該規定還明確提出園林景觀用水不得使用自來水，要盡量使用雨水或者是中水。有業內人士認為，水價上漲將進一步加重目前水景住宅的維護成本。 　　[B]現狀：水景住宅風起云涌身價倍增[/B] 　　其售價比同地段的“旱樓盤”高出5%-10% 　　適當的水景構造，能起到豐富空間環境和調節小氣候的作用，增強居住舒適感。于是許多開發商紛紛以園林水景作為樓盤的主要賣點，在小區內建造人工湖泊、瀑布、小溪、噴泉、水景廣場等演繹都市水文化。 　　北京以“水景”為賣點的早期樓盤就有萬科星園、紫玉山莊等一批知名項目。今年入市的順馳在北京運作的第二個項目順馳·領海也是以園林水景為突破口。而不久前舉辦了盛大開園儀式的富力城，最大的園林亮點也是水景。這些項目共同的特點就是在住宅小區景觀設計中，都擁有不同面積的人工湖泊。據統計，在北京目前住宅樓盤中，“水景住宅”約占了5%-6%.由于北京水的稀缺，擁有大面積水景的項目售價要明顯高于同地段的“旱樓盤”。 　　據中原地產市場總監徐成峰介紹，水岸樓盤價格均比同地段“旱樓盤”高出5%—10%，而同一樓盤中面向水景的戶型也比其他戶型每平方米平均高出400元至1000元左右。 　　北京悅豪物業管理有限公司總經理鄧南宇稱，目前北京“水景住宅”一般分為三種：一是完全借用天然江河湖泊等自然景色而建筑的住宅；另一種是將江河湖泊之水引入社區進行人工造景的樓盤；最后一種則是純粹的人造水景住宅。 　　從目前實際情況來看，北京水景住宅大多數是以人工建造水景項目為主。在后期的維護中，用自然水景的項目不會發生相關的物業管理費，而其他兩種則不同程度的負有一定的后期維護費(造景成本及中水處理系統使用費)。如果水景采用的是市政用水，后期以水為主的能源維護費將是一筆巨大的開支。 　　[B]波動：水價上漲將提升維護成本[/B] 　　業內預測，有關部門將對小區人造湖泊等非居民用水制訂嚴格的收費標準 　　從目前水景住宅的實際情況來看，人工建造湖泊面積通常都在3000平方米至5000平方米左右，有些項目的水景湖泊面積更大，如富力城的人工湖，面積達到7000平方米，而順馳領海則以3.8萬平方米超大湖泊號稱京城最大的水景住宅。這些面積巨大的人造湖泊水資源一般來自三方面，除江河湖泊等自然水源外，還有自來水和經過處理的中水兩個來源，目前人造湖泊水資源通常是以后兩種為主。 　　據富力城策劃經理王志剛介紹，目前人工建造的湖泊中，水景湖泊維護和水源更換等方面的費用是水景住宅中后期維護費用的主要項目。北京悅豪物業管理有限公司總經理鄧南宇也介紹說，在目前物業管理收費標準中，還沒有人工湖泊水資源維護費用的規定，該項費用一般都是從綠化費和維護費中支出。由于目前普通住宅物業管理費用收費標準固定，所以如果人工湖泊維護費用數額巨大，將有可能超出物業管理收費的規定標準。 　　目前北京市發改委已明確規定，居民用水價格從每立方米2.90元調整到3.70元，中水價格維持在每立方米1元左右。也有業內人士認為，在目前北京水資源日漸緊缺，水價上漲的情況下，有關部門會對一些非居民用水制訂嚴格的限制和高額收費標準，這就使住宅小區中人造湖泊極易成為重點“關注”對象，這也使如何合理維護人造湖泊水資源，減少維護費用成為開發商和物管公司必須面對的問題。 　　[B]解決：充分利用中水處理系統[/B] 　　使用該系統進行污水凈化，實現二次利用將有效節水30%以上 　　北京大學景觀設計中心主任俞孔堅博士認為，人造水景也不應采用生硬的硬質坡岸。“水景”必須是生態的、環保的、節水的，符合可持續發展戰略，同時在日后維護過程中，還要特別注意維護成本的合理性。 　　王志剛也認為，在北京水價不斷上漲的情況下，人造湖泊等水景的維護費用已成為目前開發商重點考慮的問題，他認為，根據北京目前現有的實際情況，合理計劃人造水景的維護成本應從兩方面進行考慮。 　　一要充分考慮到水資源的節約。這主要表現為在先期建設過程中，做好人造湖泊的防水系統，尤其是做好地下防滲漏工程，采用噴泉、水墻等循環式用水，從建筑設計方面防患于未然。 　　同時也有專家認為，制約北京“水景住宅”開發有幾大不利因素：蒸發量大；降水量不足；地下滲漏、污染嚴重且水源極度匱乏。由于北京目前嚴重缺水，因此做水景要特別謹慎。如果設計沒有前瞻性，盲目迎合市場需求，最后將騎虎難下。 　　另一方面就是要充分利用中水處理系統進行污水凈化，實現二次利用，人造湖泊水資源要以中水為主。2001年《北京市中水設施建設管理試行辦法》規定，建筑面積在5萬平方米以上的小區必須采用中水系統。所謂中水相對于上水(自來水)和下水(污水)而言，其基本原理是將人們日常生活中的大量污水收集起來，經特定設備的生物處理后，引回住戶及社區，用于沖廁、綠化，洗車、消防及造景等，將有效節水30%以上。而從目前的實際情況來看，中水的價格為每立方米1元，相對自來水的價格而言，維護成本將大為降低。 　　■[B]成本核算[/B] 　　使用中水每平方米少花近3元 　　人造湖采用自來水每平方米需花3.8元，而使用中水僅每平方米花1元 　　一般人造湖泊水資源的消耗主要包括水更換和因蒸發、滲漏后水資源補充兩個方面。水資源更換主要是根據人造湖泊水的清潔程度定時進行一定量的水資源更換，而目前因工程質量導致水資源滲漏和氣溫干燥蒸發而補充的水則是人工湖泊維護的主要用水方向。如果一個人造湖泊的防滲漏工程做不好，水滲漏將會造成大面積水資源浪費。 　　徐成峰認為，目前大型水景項目都采用自清系統，通過強制循環等方式保持水系的清潔與美觀。初次貯水采用的一般是地下水或自來水，補充水則是中水和收集處理后的雨水。注水后，在湖中設置的曝氣機、噴泉等設施會不斷地向湖內充氧，維持水中的含氧量；同時在水中投放各類水生動植物，創造其自然生長的生態環境，也可使湖水通過自身凈化能力保證水質。 　　以5000平方米人造湖泊為例，如果使用自來水為水資源，該人造湖泊一次性換水價格為19000元，而使用中水則一次性換水價格僅為5000元。同時由于維護成本中不僅僅只包括水價，因此實際維護價格還要高于換水價，根據實際測算結果，像順馳領海3.8萬平方米水面若全部使用中水需花費4.56萬元左右，全使用自來水則需花費11.4萬元左右。 　　■[B]未來趨勢 [/B] 　　中水將成為水景新“血源” 　　目前開發量在15萬平方米以上的大型住宅小區才有條件建中水處理系統 　　從目前的實際情況來看，已出現居住小區自己建立中水處理系統，把大量洗澡水、洗衣水、景觀用水、使用過的循環水回收后集中于污水處理廠進行再利用，以供給景觀水資源，這不失為一條既經濟又實用的水景處理辦法。 　　徐成峰認為，這種中水處理系統將成為水景住宅中水資源來源的新途徑。通過一次性投入，可實現居住小區水資源的重新利用，同時減少水景住宅維護成本。 　　中國房地產及住宅研究會人居環境委員會副主任委員開彥教授認為，一個小區至少需要具有10萬平方米以上的居住人群，才能滿足中水處理所需要的廢水。也就是說，只有上一定規模的小區才具有建立中水處理系統的條件。另有專業人士認為，市場上真正能做到人工水景的住宅小區項目應該是一些開發量在15萬平方米以上的大型住宅小區。如目前通州新開盤的新翠景園小區就擁有兩個潔水處理站，能充分利用中水打造“水景”。 　　■[B]相關鏈接 [/B] 　　上海將出臺小區水景指導標準 　　預計10月左右出臺，內容涉及建設、維護等方面 　　記者從上海有關部門獲悉，上海目前正在制訂一部《上海市居住小區景觀水環境建設與維護導則》(以下簡稱《導則》)，擬為新建住宅小區水景建設和維護提供一些指導。據悉，該《導則》主要包括水景建設應以生態優先并講求經濟實用等內容。 　　該《導則》制訂后，將成為上海市建設與維護水景景觀環境的主要要求，房地產開發商和物業公司也將按照《導則》中所規定的要求對住宅小區水景進行建設和維護。屆時，小區景觀水體標準及開發和維護都將有章可循。該《導則》預計在10月左右出臺。 　　■[B]記者觀察 [/B] 　　美觀不等于昂貴 　　記者在調查中發現，目前北京的許多水景項目普遍存在維護成本較高的問題。其主要原因則是在水景建設過程中，沒有采取中水處理系統或滲漏水系統做的不到位，造成大量自來水得損耗，增加了維護成本，也加重了業主物業管理方面的負擔。 　　不可還否認，住宅小區中若有水景的確令人賞心悅目，但開發商在建造時不能一味追求美觀而不計日后的維護成本。目前有的開發商為促進項目銷售，往往不切合實際地增加水景面積，與整個項目的實際面積失調，同時與后期維護出現脫節。 　　這一方面增加了開發成本費，另一方面也增加了業主的物業費。當物業管理費難以支持時，原本美麗的湖泊就變成了一洼臭水。 　　因此在進行水景規劃時，一定要考慮以后的維護成本，從實際情況出發，以生態優先和經濟實用為前提，這樣才能真正體現出水景住宅的優勢來。