北京商品房價上漲 受郊區精品住宅房價上揚所致

業界人士分析市場常有思維定勢，但市場走向卻每每出乎他們的預料。北京市房管部門調研數據顯示：今年1～5月間，北京市商品住宅價格上漲速度飛快。究其主要原因，是受近郊周邊地區房價上揚所致。 　　據悉，今年上半年城八區的房價并沒有出現大幅上漲，而通州、大興、昌平這三個區域中檔精品樓盤房價卻大幅上揚。顯然，近郊區域房價的上揚不是來自別墅豪宅(實際上它們的價格早已高高在上，而且其總量也有局限)，而是目標針對正在不斷膨脹的中小資群體的各路中檔樓盤。其中充當領漲前鋒的一些精品項目，正在不自覺地改寫郊區住宅價格結構：其一是，打破郊區高級別墅和Town House為代表的豪宅 “神話”，觸動了郊區豪宅價格的“堅冰”；其二是，改變郊區密集型住宅只能走經濟適用房的習慣，填補郊區住宅中檔精品市場的空白點。令所謂市場專業人士不解的是，此類在價位上遠高出周邊經濟型樓盤的新郊區化住宅，往往一上市就引來購房者蜂擁而至，如大興黃村的翡翠城、順馳·領海，通州的月亮堡等等。 　　要深究北京樓市這一新態勢的成因，恐怕還要從其主要消費群體的新訴求和郊區化住宅開發商的新做法來解構。 　　雖然隨著市場經濟的不斷深化，人們的生活水準也發生了質的飛躍。但是快節奏的工作與生活愈發讓人感覺到精神上的壓抑，渴望通過接近自然來舒緩心靈。由于城區的土地成本、造價較高，在容積率上，開發商只能就高不就低。相對好點的樓盤，即便是進入小康的小資們對其價格也心存“敬畏”。由此，小資們把目光投向郊區。 　　在三四年前，雖然郊區TownHouse不斷浮出水面，但其總價動轍上百萬，能夠吸引的中小資數量實在有限。小資們的經濟收入水平、生活方式、社交需求，使他們對郊區住宅的需求既不同于那些追逐安靜別墅的豪富階層，也迥異于普通的工薪階層。因為，他們在經濟上雖然也獲得相對豐厚的報酬，但卻是細水長流的日子，故對總價高高在上的別墅和TownHouse有所忌憚；其次，這個群體的年齡集中在25歲～45歲之間，在心理上對于馬斯洛理論中的“社交需求”更加強烈，對那些功能偏重于居住的“臥城”、“死城”式社區有天然的畏懼。他們渴望能有一些真正切合他們閑適健康生活的、在配套設施、社區文化等軟環境上有明顯優勢的樓盤出現。而滿足他們需求的此類郊區樓盤一定要在容積率上比城區有明顯優勢，同時需要對社區景觀與人文環境進行精心打造，才能對上述目標消費群產生致命誘惑力。 　　如此一來，此類樓盤在成本上必然有所增加，價格總體抬升勢在必然。縱觀今年剛浮出水面又頗具郊區化住宅特點的樓盤，位于黃村北部的順馳·領海頗具代表性。雖然該項目每平方米單價遠遠高出周邊樓盤，但它以“低總價”出手，著實給了小資們意外的驚喜。8大主題公園的規劃，以中央水景為主進行三條產品帶的向心布局，充滿人性化的地中海風情營造，更迎合了小資們的情調。 　　郊區化住宅中的精品樓盤作為原動力，有力拉動了大興板塊、亦莊板塊等，并在一定程度上影響了北京樓市的均價。 　　從房價總況看，郊區精品住宅價格上升的拉動作用只是一個方面，受宏觀調控和行業整治的影響，當前北京新盤上市明顯放緩、數量減少，而買房的群體未見減少、買房人的消費熱情依舊，所以目前市面上的房子尤其是現房漲價了的多，短期內沒有降價的跡象。