北京“奧運板塊”基本定型 奧運地產無懸念
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2004-08-12
來源:景觀中國網
█區位明確:核心區北鋪西移“奧運板塊”基本定型 曾幾何時,奧運板塊“東進”到北苑路以東,甚至來廣營鄉都在講“奧運”的故事,奧運概念被濫化、過度炒作,加之當時的奧運
█區位明確:核心區北鋪西移“奧運板塊”基本定型
曾幾何時,奧運板塊“東進”到北苑路以東,甚至來廣營鄉都在講“奧運”的故事,奧運概念被濫化、過度炒作,加之當時的奧運地產板塊呈放射狀輻射式擴張,基本屬于“有神無形”。經過三年的沉淀,隨著奧運道路交通以及相關場館工程的建設,如今的奧運板塊在區位界定上已經基本涇渭分明:
“東進”已基本停止,正在修建地鐵5號線的北苑路像一道隔離墻一樣阻斷了奧運板塊的“東進”,核心區出現北鋪西移,顯現由亞運村向西北奧林匹克公園周邊移動,奧林匹克公園西側和五環路南北沿線成了奧運板塊的主要樓盤供應地帶。
奧運板塊已經基本定型,可以畫出一個清晰的輪廓———老的亞運地產板塊(包括亞運村、北苑路沿線亞北地區)加上新的奧運板塊———規劃建設中的像一個巨大“火炬”的奧運村及周邊的區域(從現在的奧林匹克體育中心和中華民族園向北,在北辰東路和北辰西路的中間地帶,直到五環沿線)。
█供應明朗:新舊板塊樓盤功能出現差別
從住宅新盤供應總量上看,目前該地區區域市場的總體供應量約在70萬平方米以上。從項目規模上說,除了“清河新城”可能是個大盤外,其余均為20萬平方米以內的中小項目,樓盤數量多、規模小是一大特色;新增項目多集中于奧運公園西側和五環路南北沿線,如倚林佳園東北側的暢清園、建工地產將在下半年推出的花虎溝住宅項目;勝利飯店附近的小戶型精裝修項目懿品閣;奧運公園北側世茂集團將推出的住宅項目等。
從商住供應看,目前該地區潛在供應為20萬平方米以上,如嘉銘桐城林路3棟商住公園,北辰綠色家園媒體村高層商住樓等。從商務配套看,在北京奧林匹克公園中心區內,共計15個單體項目,總占地約33公頃,地上總建筑面積約137萬平方米,規劃用地性質為商業或文化兼容商業,擬建商業、寫字樓、賓館、酒店、公寓以及文化場館等。
從不同物業類型新盤的分布區域看,奧運新舊板塊、中心板塊與周邊板塊功能出現差別的趨勢:舊板塊———以亞運村為中心到紫玉山莊以南的區域主要顯現商住特色,這個區域安立路兩側的樓盤不管當初定位是商還是住,實際上都已經成為“商住”物業,如陽光新干線、天創世緣、新榮家園等;奧運公園周邊區域和五環以外的北部區域目前顯現的則是“純居住”的概念,如倚林佳園以及其周邊未來要顯現的幾個新盤,還有目前正在銷售的上元、萬科星園、傲城等。而根據規劃,奧運公園中心區未來將顯現的則是商務區。
█客戶定位:從塔頂到中高部位
樓盤的客戶定位呈現逐步下挫之勢,2001年以來,該區域內的代表項目“倚林佳園”一、二期CityHouse、Townhouse兩類別墅產品,“風林綠洲”以大戶型板樓產品沖擊市場,在一定程度上營造出區域市場以高端產品為主的整體形象,各樓盤的目標客層基本上鎖定在金字塔高端人群。
隨著新盤供應的不斷放量,出于避開正面競爭,降低開發風險、產品升級換代等目的,后續跟進項目基本上以普通住宅為主,走中檔化路線,從銷售總價、戶型面積上均在不同程度上有所下降,大戶型、高總價的高檔項目逐步退出舞臺,取而代之的是面積適中、布局緊湊的經濟型產品大量涌入市場,并成為供應主流,如陽光新干線、潤楓德尚、萬科水榭花都、傲城、翠堤春曉等。
█交通網線初顯:12條路加上南北向地鐵奧運板塊與其他板塊日趨融合
雖然目前亞運村往北、往西,交通仍然不是很通暢,但與2001年相比,奧運地區、亞北地區的交通已經得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地鐵5號線等外,大屯路、辛店村路等東西向的路也在修建中。這些道路的修建不僅為奧運會提供交通保障,還整體提升奧運會后亞北以及望京地區的交通狀況。
目前已經通車的北辰西路緊鄰峻峰華亭,從四環路至辛店村路段,全長2400米,辛店村路將在現有的一條狹窄道路基礎上擴建改造而成,位于奧運公園中心場館北端,起始點分別為八達嶺高速路和北苑路段。除此之外,奧林匹克公園地區還規劃有兩條地下道路,分別是成府路和大屯路,它們將和奧運地鐵支線一起從奧運中心區的地下穿行,形成三條隧道。大屯路起于八達嶺高速路,止于京承高速路,從北辰西路東側鉆入奧運中心區地下,至北辰東路西側再鉆出地面。再加上規劃全長1700米的景觀路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6條道路相交。而全長1736米的中一路則自西向東連接起熏皮廠路、北辰西路、景觀西路、景觀路、湖邊西路、湖邊東路、北辰東路等7條道路。以上12條道路縱橫交錯,共同構成了未來奧運村里“棋盤”狀交通網。
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