我國房地產業“非理性繁榮”的隱憂

近年來，我國房地產業強勢運行，房地產市場持續景氣，呈現出一派“繁榮景象”，但是“繁榮”發展的表象之后存在著一些非理性因素，使這一繁榮成為了實質上的“非理性繁榮”。如果對這一“非理性繁榮”的態勢不加以約束和規范，勢必會影響房地產業、金融乃至經濟全局的健康和理性發展。 一、非理性繁榮背后的隱憂（一）房地產業的非理性發展1、房地產開發企業的非理性發展。一方面自有資金少、競爭力弱。另一方面，由于房地產開發企業單一依賴銀行債權式資金支持，股權和股東觀念淡薄，從長遠看這必然限制房地產企業的發展壯大。2、房地產市場的非理性發展。一方面房地產開發企業非理性的過快增長，影響房地產市場健康、良性和持續發展。另一方面，結構性失衡影響了房地產市場的理性發展。 （二）房地產金融的非穩健發展1、開發商貸款高比例化。由于銀行貸款條件寬松，導致大量資金進入房地產市場。2、個人住房貸款低齡化。從住房貸款人的角度看，其低齡化趨勢使消費透支現象浮現，降低了信用保障度。3、房地產金融產品單一化。目前，我國房地產金融產品種類非常少，只有貸款一種形式。 （三）經濟的非協調發展1、扭曲資源合理配置。由于房地產業的“暴利”加上資金的趨利性，大量資金流向房地產業。2、惡化投資和生活環境。房地產的非理性繁榮導致了物價和房價的持續攀高，既惡化了投資環境，增加了居民的消費成本，也惡化了生活環境。3、導致其他行業通貨緊縮。由于目前過高的房價收入比，使得普通居民必須到銀行申請20～30年的按揭貸款才能買得起住房，而還貸壓力又使大多數人產生不良預期，盡量壓縮其他消費。4、引致產業結構失衡。 二、對策分析（一）房地產業：更新經營理念1、就房地產企業而言，要做到以下三個方面：其一，改變經營理念，改善自身資質。其二，調整產品結構，開發經濟適用房。避免盲目陷入“攀高枝”的發展怪圈。其三，重視產品質量，樹立品牌戰略，在市場競爭中樹立自身形象。 2、就房地產市場而言，要做到以下幾個方面：其一，對中小房地產企業進行兼并重組，通過兼并重組一些資質低、自身資金不足的中小房地產企業，對有限的資源進行整合，從而使房地產市場步入理性發展軌道。其二，堅持市場化改革的方向，開發房地產二級、三級市場，加快商品房的流通，降低商品房的空置率，保證房地產市場產銷的暢通。 （二）房地產金融業：增強抵御風險能力 1、嚴格規范房地產信貸管理。其一，建立房地產信貸客戶資信及風險分析體系，為客戶建立檔案，定期進行資信及風險分析，同時要積極推進客戶結構調整，拓展優質客戶，增強風險抵御能力；其二，建立針對市場風險程度和風險類型的階段性監管方案，對信貸實施“實時監控、跟蹤管理”。對高風險地區和高風險項目嚴格審批，建議實行向上級行報備制度，經上級行審查后方可發放貸款，提高風險控制能力；其三，建立區域市場分類的指標體系，加強房地產市場的分析，尤其要加強風險預警分析，提高市場把握能力。 2、開發新的房地產金融產品。加大房地產金融產品的設計開發投入力度，大力推進新產品的設計開發。其一，在房地產金融一級市場，開發一種“彈性利率抵押貸款”。該種貸款利率可隨著通脹水平及市場利率的變化而按期適當調整，既維護銀行利益，減少損失，又不至于給借款人造成較重負擔；其二，在房地產金融二級市場，創造一種便于貸款流通轉讓的標準化的“住房抵押貸款證券”。該證券是將若干個住房抵押貸款組合在一個貸款集合，以這個集合產生的“現金流”為擔保向投資者發行，期限短、面額固定，方便投資者購買；其三，發展由專業性的房地產運作機構發起并管理的房地產產業投資基金、房地產信托基金、房地產私募基金。 （三）宏觀政策調控：促進房地產與金融“雙贏”格局的形成 其一，加強政府管理力度，提高房地產開發商準入標準，從嚴核定其資質，適度控制房地產開發企業的數量，提高其質量，抑制無序競爭，促使房地產業形成長期健康發展的模式和正確的經營理念；其二，完善法規體系，強化行業管理，規范市場交易法規和相關制度，整頓和規范房地產市場秩序，引導資源合理流動，優化投資環境，抑制非理性投資行為和投機行為；其三，在金融系統內部，建議由人民銀行牽頭，加強各商業銀行之間在競爭基礎上的溝通合作，避免各銀行之間為爭奪客戶降低貸款條件造成惡性競爭，降低金融風險；其四，建立國土、建設、規劃、銀行、財政、稅收等相關部門參加的部際聯席會議制度，定期對房地產市場運行情況進行分析研究，及時出臺調控措施。