海景住宅還能走多遠？

　　近兩年來，在供需失衡、相對低迷的濟南房地產市場，海景住宅一直是一大亮點，它的出現給濟南樓市帶來了一股清新的海之風，也讓濟南人真正體驗到了異地置業的快感。但目前，海景住宅大有泛濫之勢，僅乳山銀灘一地，在濟南銷售的海景樓盤就有二十三處之多， 難怪有人說，走在濟南街頭，隨意一抬頭，就會發現一個“海景”售樓中心。隨著海景住宅的大量涌入以及“海景”面紗的逐步揭開，人們不禁要問，海景住宅究竟還能走多遠？ 　　[B]升值空間還有多大[/B] 　　海景住宅之所以火爆，除了對濟南人極具誘惑力的海景及良好的自然環境之外，一個重要原因就是它的升值。 　　以濟南樓市最負盛名的銀灘假日海景公寓為例，前年剛剛進入濟南市場時，起價僅在每平方米800元左右，而現在，每平方米售價已經達到了一千七八。短短兩年間，房價每平方米狂漲了近千元！以較低的投入換取如此高的回報，這足以讓購房者們欣喜若狂。 　　不過，現在的海景住宅已不可能再有如此大的升值空間。一位業內人士告訴記者，目前在濟南銷售的海景住宅，無論是乳山的銀灘還是榮成的石島灣，大多遠離城市，頂多是在一個小鎮上，在可以預見的將來，周邊環境和配套設施很難有大的改觀，對購房者的吸引 力也難以有一個大的提升，所以不能指望它們能達到青島、威海等地海邊樓盤的價格水平。 　　不僅如此，海景住宅的大量涌入，在供過于求的情況下，也會導致價格的下滑，目前，很多海景住宅都已經推出了購房送家俱、家電等促銷措施，這實際上就是一種變相的降價。海景住宅價格狂漲的勢頭已經難以再現。 　　再者，海景住宅的增多，也讓人們對海景的新鮮感和神秘感日趨平淡，當初“在海邊安個家”的狂熱日益消退，取而代之的是對交通、物管等現實問題的考慮，消費者購買欲望的降低必然會導致市場的平淡。 　　正是由于對海景住宅升值前景難有一個好的預期，才導致了海景住宅市場的日漸平淡。某海景樓盤項目的銷售經理告訴記者，現在他們的樓盤無論是做媒體廣告還是組織看樓車，效果都難以與以前相比，這固然與季節、天氣等因素有關，但海景住宅的逐漸“失寵”已是一個不爭的事實。 　　[B]無序競爭的困惑[/B] 　　海景住宅的吸引力日益下降，其最根本的原因還在于開發商的無序競爭。這幾年海景項目的火爆，讓眾多的開發商趨之若騖，紛紛把目光投向了海邊，一時間，到海邊開盤成了開發商們最津津樂道的事。 　　特別是沿海一些地區的優惠政策，可以讓開發商以較低的開發成本獲取高額的利潤，這對于一些在大城市激烈的市場競爭中難以立足的中小規模開發商尤其具有吸引力。 　　據不完全統計，僅在銀灘這一區區彈丸之地，就云集了來自省內各地區以及黑龍江、山西等地的六十八家開發商。真可以說銀灘遍地都是樓盤，到處都是工地。 　　而這些樓盤，幾乎沒有當地人購買，他們的銷售對象都集中在濟南、青島等大中城市，姑且不說過度的開發對周邊環境和景致的破壞，單單是同質化的產品和同質化的目標消費群，必然會導致慘烈的市場競爭。 　　一位購房者告訴記者，他曾經看過很多海景樓盤，感覺千篇一律，都差不多，不同的僅僅是位置：離海遠點還是近點。海景樓盤普遍缺乏個性，好像除了大海，其他的都乏善可陳。而且很多開發商的實力和信謄也難以讓異地置業的購房者放心。 　　記者曾經暗訪過幾個海景樓盤的銷售中心，他們的售樓人員都在標榜自己的樓盤離海最近，而說其他的樓盤離海如何如何之遠，配套設施如何如何不完善，而對樓盤的景觀綠化、周邊的生活條件、物業管理等各個方面都很少涉及。各個樓盤組織的看樓車，也不允許購房 者看其他的樓盤，正是這個原因，導致了濟南某媒體組織的海邊看樓車無疾而終。 　　最近，海景樓盤的競爭終于觸及了價格這一最敏感的神經，自海尚海推出買房送家電的促銷活動以來，眾多開發商紛紛跟進，在向來“買漲不買跌”的樓市，這絕對不是一個好兆頭。 　　[B]“海景”還能走多遠[/B] 　　從當初的火爆到現在的日益平淡，海景住宅仿佛走過了一個輪回，但不能說海景住宅已經走到了盡頭。 　　海邊住宅占據了“海景”這一稀缺、不可再生的自然資源，其優勢自然是得天獨厚，在都市人愈發注重生活質量的今天，它也具有相當大的市場空間。現在的問題是，如何規范市場，避免惡性競爭，使這一極具前景的市場能夠健康的發展下去。　 　 　　業內人士普遍認為，海景住宅注定不會成為市場的主流，現在滿大街都賣海景住宅的現象是不正常的。項目多、規模小是現在海景住宅的一個通病，像銀灘的幾十個項目，很多是一兩萬平方米的小盤，這樣就很難形成規模效應和品牌效應，而且也會各自為政，缺乏統一 的規劃和設計，往往會使整個景區顯得不倫不類。 　　海景住宅的過度開發，應當從源頭上加以控制，保護好海邊稀缺的土地資源，制定統一的、長遠的規劃方案已迫在眉睫。 　　就開發商自身來說，現在這種無序的惡性競爭，靠價格戰來贏得客戶，很可能會扼殺整個市場。現在更需要的是樹立自己的品牌形象，靠規模、靠品牌、靠信譽來吸引購房者；是建立一種長期的，可持續發展的機制，使海景住宅能夠保持長久的生命力。 　　我們衷心的祝愿，海景住宅一路走好。